日本房产税征收注意事项

房产主要相关税收

1.固定资产税

日本在1950年的地方税制改革中引进了固定资产税,固定资产税实质上是一个综合性的税种，属于市町村级税，由地方税务机关征收。固定资产税包括对土地、房屋、其它折旧资产课税，现仅就对房屋的课税部分介绍：

（1）纳税义务人。法定纳税义务人，是指房屋的所有者。认定所有者的标准是以法律所有为准，即是指在课税年度中，在房屋登记簿上登记为房屋所有者的人，而不论其是否真正拥有此项房屋。税法规定，如果因自然灾难等原因房屋所有人下落不明时，房屋使用人便负有纳税义务。

（2）计税标准。房产税的计税标准是房屋的估定价值。为保证税负稳定和简化征收手段，税法规定，原则上每3年估价1次。估价的当年称为标准年度，该年度决定的估定价值称为标准年度价值。在其后的第2、3年中，如无重大变化，一般不重新估价，直接按标准年度价值课税；如有重大变化，可重新估价。估价由市町村估价员进行。

（3）征税对象。固定资产税的征税对象指住房、店铺、工厂、仓库及其它建筑物。凡能增加房屋建筑物的使用价值的附属物，如凉台等也在征税范围之内。

（4）税率。固定资产税的税率由各地自行确定，一般是比例税率，最高税率为2.1%。该税的缴纳分为四期，每年的4月、7月、12月和第2年的1月为完纳日期。

（5）减免税规定。税法规定，国家和地方政府拥有的房屋不征税;宗教寺院内房屋免税；社会公益福利机构所有的非营利房屋免税;科研团体所有的直接用于学术研究的房屋免税;非营利事业法人拥有的事务所和仓库免税。

2.事业所得税（又称营业场所税）

该税种创立于1975年，是用于城市环境改善的特定目的税。日本内阁法令规定不在人口少于30万的城市中征收该税。现只在东京、扎幌、大板、横滨、名古屋、京都、神户等城市征收。征收营业税的目的是为了使营业用房屋建筑物的收益少于或低于住宅性房屋收益，并适当限制大城市内环境污染。该税的收人用于改善城市环境。事业所得税的纳税人包括房屋建筑的所有者和房屋使用者。

税率按纳税人不同分为两种，一种是对营业用新建扩建房屋，由房屋所有者纳税，按纳税人自报房屋面积计征，每平方米6000日元。

另一种是对房屋建筑物营业活动征税，由房屋使用者缴纳，包括对房屋按每平方米6000日元征税，和按支付雇员总报酬的0.25%征税。后一部分只能在营业房屋面积超过1000平方米、雇员人数超过100人时课税。对房屋所有征税，在建筑完工或扩建结束后的两个月内缴纳;对房屋营业征税，自然人纳税人在次年3月15日前缴纳，法人纳税人在会计年度结束后的两个月内缴纳。

3.城市规划税（又称都市规划税）

日本在1950年税制改革中，把城市规划税暂时并入到水利土地收益税中，从1956年开始又作为市町村的目的税独立征收。城市规划税也属于市町村级税种，其征收目的是为筹集城市规划事业所需费用。该税种的纳税人、计税依据等于固定资产税相同，征税对象为土地、房屋，原则上在城市规划区域内以城区土地、房屋的评估值为征税标准，税率由各市町村自定，但最高不得超过0.3%。

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与房产相关的其它税收

目前，日本与房产相关的税收主要包括不动产取得类课税、不动产保有类课税和不动产转让所得类课税三大类，涵盖了获取、保有和转让不动产的全过程。

1.不动产取得类课税

包括不动产取得税、登记许可税、印花税、继承税与赠与税等税种。

（1）不动产取得税。属于地方税，在不动产买卖、赠与、交换、改建后，所有者均有义务缴纳该税，土地和住宅的不动产取得税税率为3%，非住宅类建筑取得税税率为4%。根据不动产具体情况，日本还有相应的不动产取得税减免制度。

（2）登记许可税。是取得不动产者进行登记时须缴纳的一种国税。登记许可税的税率按不动产取得方式不同而有所不同，通过购买获得的房地产税率为2%，同时该项税收也有相关减税和免税规定。

（3）印花税。是不动产交易签约过程中产生的国税，税额因签约金额而异。如6000万日元的签约金额需要缴纳的印花税税额为6万日元。

（4）继承税和赠与税。是不动产接受方缴纳的国税，采用10%至50%六档累进税率制，不足1000万日元的部分按10%税率征税，超过3亿日元部分其税率为50%。

2.不动产保有类课税

主要由物业税和城市规划税（都市规划税）两部分组成。物业税是地方税，日本《地方税法》规定，物业税征收对象涵盖土地、建筑和折旧资产（如机械设备等）三类。在房地产领域，物业税征收对象主要是土地和建筑两个部分。目前，日本的物业税的标准税率为1.4%，都市规划税的税率上限为0.3%，在具体执行过程中不同地区的实际税率略有差异。物业税在日本地方财税收入中所占比重较大。

2005年和2006年物业税分别占地方政府税收收入45.3%和42.5%。为缓解社会矛盾和体现公平课税原则，日本针对物业税和城市规划税也有相应的减免制度。如根据住宅用地面积大小、建筑新旧程度不同均可获得一定的税收优惠。估价低于30万日元的土地和估价低于20万日元的建筑，免征物业税；政府、皇室、墓地、学校等特殊用途的建筑也免征物业税。正常情况下，在东京市内土地面积为150平方米的两层建筑，土地和建筑的物业税合计为6.8万日元。

3.不动产转让所得类课税

是不动产转让或出租获益部分的课税，包括所得税和居民税两种。所得税为国税，居民税为地方税。征收不动产转让税的目的主要是为了抑制炒地、炒房等投机行为，稳定房地产市场。保有五年以上的房地产转让收益所得税税率为15%，居民税税率为5%；保有五年以下的房地产转让收益所得税税率为30%，居民税税率为9%。保有10年以上的住宅在转让时，收益金额在6000万日元以内部分，所得税和居民税分别按10%和4%税率征收；收益金额超过6000万日元部分，所得税和居民税分别按15%和5%税率征收。

日本在不动产取得、保有和转让各个环节建立的这样一套相对完善的税制，不仅为各级政府提供了税收来源，还为抑制投机、保障房地产市场稳定起到了积极作用。同时各种税制均按纳税主体的情况而采取差别税率的做法，也兼顾了社会公平。此外，房产税还发挥着调节房地产市场的功能，如近年来在房地产市场低迷的情况下，日本又推出了不少减税措施，以刺激房地产消费。不过，日本在房产税的设置方面也存在不少缺陷。由于房产税的课税名目繁多、计算复杂，实际操作难度大，因此如何整合税种、简化操作程序是日本房地产税征收方面有待解决的问题。

日本房地产税的细致划分充分体现了日本人细致的特性。

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