国外房产税缴纳攻略
外国对房产税的叫法很多,有叫财产税,有叫不动产税,有叫家庭税,有叫房屋税,有叫地税,其实它们都是对房屋和支撑房屋的土地征税。买房移民,除了看房价和环境,还要注意房产税。如果想顺利的通过买房移民到其他国家,了解房产税情况是十分必要的。各国房地产税的计税依据可以分为三类。
哪些国家征收房地产税?
大部分国家针对房地产的税收体系都是十分简单和明确的,采用根据房地产评估价值进行征收的房地产税或财产税。在对税收对象上,通常分为两种情况。一种是对土地和房屋统一征收不动产税,如美国、加拿大、日本等;另一种是对土地和房屋分别征收土地税和房屋税,如澳大利亚、丹麦、法国。此外,在英国,对于房地产征收的税收根据用途分为居住用途不动产税和商业用途不动产税两种。在拉丁美洲,房地产税收体系也是比较简单的。在我们调查的阿根廷、智利、哥伦比亚、墨西哥和尼加拉瓜,都设有针对土地和房屋统一征收的财产税。而在东欧一些转型国家,房地产税收体系比较复杂,并没有相对统一的税收。例如波兰的城市房地产税、农业税和林业税,俄罗斯的土地税、个人财产税和企业资产税。在非洲则有超过15个国家设立房地产税,而且是按照评估价值征收。
根据什么征税?
各国房地产税的计税依据可以分为三类,第一类是按照市场价值计税,第二类是按照租金价值计税,第三类是按照面积计税。
各国地产相关税收基本情况
美国
征税主体:美国50个州都征收房产税,这一税目是地方政府的主要收入来源,也是平衡地方财政预算的重要手段。征收房产税的目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利,因此美国联邦政府和州政府都不征收房产税,房产税的收税主体是郡政府、市政府和学区,比例为:郡税(1/7),城市税(1/7),学区税(5/7)。
计税依据:房产税的税率由地方政府根据各级预算每年的需要确定,而预算应征收的房产税与房屋计税价值总额每年都有变化,因此房产税税率每年都相应变化。确定税率的具体程序是:市、镇委员会通过预算,各级政府根据各种预算收入和总支出的情况决定征收房产税的数额,再根据评定的房屋计税价值确定房产税的税率。对房产的估价权在政府手中,但相对“保守”,一般仅定为市场价格的50%-75%。
税率:税率的计算公式为:预算应征收的房产税税额/房产计税价值总额=房产税税率。
大部分地区税率维持在0.8%-3%之间,以1.5%左右的税率水平居多。
优惠政策:美国地方政府规定了一些减免税项目,主要是对自住房屋给予减免税,这是通过减少税基或低估财产价值来实现的。另外还有一种减免房产税的方法,即当房产税超过某一最大值时,纳税人可从州政府得到相应的州个人所得税抵免或现金补偿。美国各州对房产税的减免规定不尽相同。以加利福尼亚州为例,关于房产税减免税的规定主要有(1)纳税人的主要自用住宅,可免除7000美元的房产税;(2)残疾退伍军人可免除最高额为15万美元的房产税;(3)教堂、学校、医院、图书馆等有关的非营利机构所拥有的房屋可免征房产税;(4)对年龄超过55岁以上的老年人,出售了自用的旧住宅后,而在两年内另外购买自用的新住宅时,只要新住宅价格不高于原有的旧住宅卖价,则可按原有住宅的税额来缴付房产税。原则上,纳税人一生只能适用一次;(5)父母儿女之间转移主要自用住宅,不论是采用销售、赠与或继承方式,其转移后的房屋不须重新估价,按转移前的房产税征收,此种优惠原则上仅限于同一州内;(6)合格的房屋建筑商可申请免除附加财产税,建筑商须在开工之前和开工之后三十天内申请,但房屋建筑完工后必须加以出售。
英国
征税主体和对象:英格兰不对房产征收年度税。而是由房子的业主和租客都要向当地政府上交议会税,相当于市政物业税,主要用于警察,垃圾处理和清洁打扫街道的费用。议会税是英国唯一的地方税,是对居民住宅按房产价值征收的一种税,。纳税人为年满18岁的住房所有者或者住房承担者(含地方政府自有房屋的租客),包括永久地契居住者、租约居住人、法定居住人、特许居住人、居住人业主六类。如一处住房为多人所有或多人居住,则这些人将共同负有纳税义务。
计税依据:房屋价值,房屋价值根据市场坐标,由价值评估机构进行评估,估价的基础是每所住宅1991年4月1日时的资本价值,即每所住宅基于某些估价假设在那时的市场价格。每5年重估一次,按房产的价值分为A-H共8个级别,分别征收不同的税额,其最高税率为最低税率的25倍。
税率:以英格兰为例,在A-H的八个级别中,D级作为参照级,每年的房地产税只规定D级的税值,其他级别的税值自然产生。
例如,A级是40000英镑以下,房地产税是D级的6/9(67%),平均纳税845英镑;B级是40001英镑-52000英镑,房地产税为D级的7/9(78%),平均纳税986英镑;C级是52001英镑-68000英镑,房地产税是D级的8/9(89%),平均纳税1127英镑;D级是68001英镑-88000英镑,房地产税是9/9(100%),平均纳税1268英镑;E级是88001英镑-120000英镑,房地产税是D级的11/9(122%),平均纳税1550英镑;F级是120001英镑-160000英镑,房地产税是D级的13/9(144%),平均纳税1832英镑;G级是160001英镑-320000英镑,房地产税是D级的15/9(167%),平均纳税2113英镑;H级是320001英镑以上,房地产税是D级的18/9(200%),平均纳税2536英镑。
新加坡
房产主要相关税收:产业税(Property Tax)。
房产其他相关税收:印花税、个人所得税(房屋出租收入纳入个人所得)。
征收主体和对象:新加坡国内税务局(IRCS)是管理税务、估定税款、征收税款并执行税款的支付的主体。产业税是一种向新加坡所有房地产拥有者征收的税收,征收对象为新加坡所有房地产,包括政府组屋(HDB flat)、工厂、办公室及闲置土地。
征收依据与税率:新加坡的产业税征收有两种计算模式,以房屋用途来区分。按1994年的规定,如果房屋是自住,且享受自住业主优惠,征收4%的物业税;如果房产是出租投资用或其他用途,征收10%的物业税。其中,自用居民和政府组屋的居民可以享受自住业主优惠,自用居民的自住业主优惠需要自己申请,而政府组屋的居民则不需申请即享有此项优惠。2011年,新加坡税务局调整了自有房地产的产业税征收办法,规定经过评估后的房屋年价值中,6000新元以内部分免征,6000-65000新元区间部分按4%税率征收,65000新元以上部分按6%税率征收。
日本
房产主要相关税收:固定资产税(房产、土地与设备、汽车统一划分为固定资产),城市规划税、不动产取得税,分别从持有和交易两方面进行课征。
其他房地产相关税收:印花税、所得税、登录免许税。
征收主体:日本的房地产相关税收大多属于地税。
征收依据与税率:固定资产税主要对土地、房屋等征税,纳税人是法律意义上的土地、房屋产权所有者。土地包括住宅、农田、森林、牧场、原野等,房屋包括住宅、店铺、工厂等。
城市规划税是以房地产税收为基础的附属税。
以上两个税种对不同类型的物业和土地征收的税率有调整。目前住宅的持有成本约为0%-1.7%,住宅土地的持有成本约为0.33%-0.57%。这些税是根据估算的再建成本征收的。
不动产取得税是在都道府级别上征收的税项。课税对象是不动产的取得者。如果是新建房屋,六个月内没有交易。该不动产的所有者将被确认为课税对象。统一税率4%,征收基准是取得时的不动产价格。起征点分别为土地10万日元,住房每户23万元,其他不动产每户12万元。对此,日本对于不同时间获得的不动产也有相关的优惠政策。比如,在2006年-2012年间取得的住宅和住宅用地只征收3%的不动产取得税。同时到2012年为止,税基是征收基准的50%等。
减免政策:日本是地震多发国家,如需对老旧房产进行抗震翻建和改造,依据不同的条件,可获取1—3年不等的固定资产税和城市规划税的减免;再比如,如果对房产进行节能改造,可依据条件享受1/3的固定资产税减免;65岁以上或者残疾人需要对房产进行无障碍通道改建的,100平方米以内的房产可以享受减免1/3的固定资产税。
希腊
房产税费较多,购买时需交11%的房产税,加上增值税等税种,总税费可达总价的20%—30%。但由于目前希腊处于欧债危机之中,部分开发商推出一口价政策,买家只需付总价,税费由开发商承担,无形中可减少房产税费支出。以后每年缴交的房产税税率为0.1%,200平方米以下且价值30万欧元以下的自住房免税。
塞浦路斯
需要交18%的增值税,但购买30万欧元以上的房屋,可以获得13%的退税额,即实际只需支付5%的增值税。持有期每年缴交的房产税按房屋价值来收,43万欧元以下0.25%;43万—85万欧元为0.35%;85万欧元以上为0.4%。
西班牙
买一手楼需缴纳10%的交易税,买二手楼则需缴纳7%的交易税。此外,房屋登记费按总房价1%缴纳。出租房的收益需要申报,并按当地的分税制度纳税,但需要指出的是,若房屋是租给35岁以下的年轻人,则无需申报及纳税。持有期每年缴交房产税0.3%—0.4%的房产税,另外因持有不动产而按不同估值以0.2%—2.5%的税率缴交财富税。
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