迈克尔•乔丹美国大宅何以挂牌四年也未售出?
乔丹也许是有史以来最出色的篮球运动员,但出售名下一套房子,却未曾成功“上篮”。这套房产位于芝加哥以北,面积共56,000平方英尺,在市场上已经挂牌四年多之久,并数次降价,但是直到现在仍未见买家接手。
乔丹也许是有史以来最出色的篮球运动员,但出售名下一套房子,却未曾成功“上篮”。这套房产位于芝加哥以北,面积共56,000平方英尺,在市场上已经挂牌四年多之久,并数次降价,但是直到现在仍未见买家接手。
目前,这套房产挂牌价为1485.5万美元(这5个数字加起来等于23,即乔丹效力于芝加哥公牛队时的球衣号码)。2012年,这套房产首次挂牌出售时的要价高达2900万美元。
这套房产包括9间卧室、15间浴室、篮球场、桥牌室、保湿贮藏室、果岭、健身房以及网球场。大门前挂有一个巨大的“23”,提醒访客们这里是体育传奇的住所。当时乔丹的房产经纪人科菲•纳尔泰(Kofi Nartey)就职于加州比佛利山庄房地产公司The Agency,她在接受《马克西姆》(Maxim)杂志采访时指出,买方可以获得其鞋码的乔丹运动鞋全部版本。
大门前挂有一个巨大的“23”,提醒访客们这里是体育传奇的住所
这套住宅拥有豪华的装修,奢侈的装饰
这套豪宅拥有全套的健身器材,可以说满足了健身者的所有要求
这套豪宅拥有大量的健身场地,连篮球场都是十分漂亮
这套豪宅设计前沿,有很多个性化的设置,大胆的设计也让住宅活色生香
这套豪宅的会客区域十分宽敞,整体设计奢华又大气。
但仍然没有买家买账。
这当然不是因为市场推广缺乏创造性。纳尔泰指出,他们推出了一系列的推销视频,将其描述为乔丹的炫耀性豪华房产,也产生了询盘,其中一些来自中国。这并不让人惊奇,考虑到乔丹的全球知名度,中国对篮球的热爱以及中国富裕阶层投资美国房地产的盛行。纳尔泰补充道,事实上最近的一些营销是以普通话形式直接面向这个利基市场。
一些业内人士称,尽管这套房产可能对体育爱好者有吸引力,但其规模和个性化特征可能是令其很难找到合适的买家的原因所在。虽然这套房产位于芝加哥的高端郊区高地公园(Highland Park),但它的所在位置并不是名人普遍钟爱的,例如比佛利山庄。
洛杉矶地区豪华房地产初创公司Mercer Vine创始人亚当·罗森菲尔德(Adam Rosenfeld)指出,“科菲非常擅长营销策略”,强调乔丹知名度这点是明智的。“但是如果是像这样一套私人订制特别的房产,这将是一场艰苦的战斗。”
在许多方面,名人出售名下房产的方式与众不同。他们许多都不需要从卖房中获得现金买新东西,这意味着他们能够坚持自己想要的价格,即使这意味着等待多年。而且他们经常采用全球性营销策略,面向更多的高净值个人。
汤姆·克鲁斯(Tom Cruise)仍在试图出售名下位于科罗拉多州的房地产;据《华尔街日报》报道,他最初于2014年以5900万美元价格将其挂牌出售,如今这个价格仍保持不变。但其他名人却不得不降价销售。《华尔街日报》报道,罗宾·威廉姆斯(Robin Williams)最初在2012年挂牌出售名下位于加州纳帕谷房产,2014年再次挂牌出售,最终于2016年,这位喜剧演员死后,以1810万美元的价格售出,只有将近最初报价的一半。女演员米沙·巴顿(Mischa Barton)最近卖掉后名下位于比佛利山庄一套房产,这套房产自2010年以来一直断断续续进出市场。美国房地产协会官方网站(Realtor.com)数据显示,她最初以869.5万美元的价格将其挂牌上市,后来降价至799.5万美元,最终以705万美元售出。
道格拉斯艾利曼地产公司(Douglas Elliman)比佛利山庄房产中介康妮·布兰肯希普(Connie Blankenship)还指出,许多名人都担心隐私方面的问题。她称,许多名人避免公开在多家房屋销售服务平台上挂牌出售房产。(尽管上述所有房产都是在多家房屋销售服务平台上挂牌。)
罗森菲尔德补充道,隐私方面的考量也是为什么人们可能回避购买名人地产的原因——就是担心会引来不必要的访客来访。他说,乔丹的家门口总是会有球迷想要拍照留念,不管目前是谁住在这。罗森菲尔德指出,前美式橄榄球运动员O·J·辛普森(O.J. Simpson)位于加州布伦特伍德(Brentwood)罗金厄姆(Rockingham)房产已经被拆除,取而代之的是另一套,然而人们依旧在此拍照。
罗森菲尔德指出,所有这一切表明 ,乔丹这套房产最终会找到买家。“那个人总是在那里。每个人的房子都有人问津,这只是一个时间和价格的问题。”
对于其余的人而言——那些不能“像迈克一样”,目标尽可能最快出售房产的人,可以乔丹在房地产的经验上吸取一些教训。
不要过度修建和个性化
许多名人现金充裕,想家里尽可能舒适,往往过度修缮家园,增加一些特色,但这些特点可能对于下一个买家而言毫无吸引力。
在线房地产公司Ten-X执行副总裁里克·沙尔加(Rick Sharga)指出,“梦幻庄园(Neverland Ranch)可能是最异乎寻常的一个例子,但即便程度较小,其他名人房产的内置功能,对于接下来的主人来说,既不是他们想要的,也不是他们需要的,因此不愿买单。”
“埃万德·霍利菲尔德(Evander Holyfield)在他的豪宅设了一个拳击场,所以这套房产一直没找到买家,也就不足为奇。最终他不再能够负担得起房贷,丧失抵押品赎回权,失去这个家园。”
如果构建房子规模相对于邻里太大,那么对这套房子定价就不会有类似的参考。美国房地产协会官方网站(Realtor.com)数据显示,高地公园(Highland Park)一套房屋售价中值约为67.5万美元,跟乔丹那套大面积房产的要价相去甚远。
“这并不是关于卖房,而是你怎麽设计和建造你的房子。”罗森菲尔德称,“你可以从规范的开发商那里学到很多东西——他们建立普通意义上的房产,可以尽可能吸引最多的人。”
最初定价要合适
布兰肯希普指出,不管是卖什么,一开始的定价非常重要。她称,“你不会想要处在一个追着市场下降的被动位置”。
沙尔加补充道,名人地产定价几乎都是“高得荒谬”。他称,名人普遍在买房时花费过多,接着又过度私人定制,这让其很难收回成本。
沙尔加指出:“在某种程度上,这与那些在后院游泳池、定制窗户或定价过高的装置上花费过多,但到了卖房的时候,就不能收回这些投资成本的普通业主在没什么不同。名人房产只是比这些业主的规模更大,宣传更多。”
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