日本房产投资优势

久未大涨的日本房地产市场，从三年前开始再度吸引全球投资者的目光。

继美国丶加拿大和澳洲之後，日本已经成为中国大陆民众海外房地产投资的热门地。陆媒报导，日本房地价近两年上涨近30%，房地产仲介归因於大量涌入的中国买家。

中国经营报报导，日本房价经历1990年代的暴跌后，房价低迷好一段时间，在2020年东京将举办奥运会的刺激下，中国买家认为时机已到，纷纷下手。

根据日本NHK电视台报道，2014年外国人投资日本房地产成交额达到9817亿日元（约合642.8亿人民币），占日本国内房产市场的2成之多。

东京市中心的高档物业被外国买家抢购：美国黑石集团去年耗资1900亿日元（约合16亿美元）在东京市区购买了5000多套住宅；中国复星集团在东京的新兴商务中心品川车站附近投资700亿日元（约合5.9亿美元），购买了一座25层的综合性办公楼；美国丶法国和德国的投资基金分别在东京品川丶新宿和中野等地购买办公楼和其他综合性商业设施。

海外买家中，大中华地区富裕阶层尤其引人注目。据日本不动产研究所展望，在过去一年中，至少有360亿日元（约合3亿美元）的中国私人资本挺进日本房地产市场。据日本最大的华人地产公司——暖灯国际地产的数据显示，公司每月的房屋成交量可以达到100件以上，公司客户主要来自中国大陆丶香港丶台湾。

与其它国际大都市相比，日本大城市房价并不算抢眼，不如伦敦丶纽约丶旧金山等国际大都市，也不如国内一线城市“北上深”。也可以说泡沫破裂后，日本房产泡沫程度远低於世界上很多热门投资目的地国。

日本的房价指数是英国丶加拿大丶中国丶美国中最低的，从91年泡沫破裂后，再未经历较大涨幅。日本从1980年至今，房价的涨幅也是五个国家中最小的，且与其他四国之间的差距相当大。

日本房价上涨乏力，是“失去的二十年”之结果，微弱的涨幅也说明日本房产市场很理性，房房价格并未大幅偏离房屋本身的价值。反观英丶美丶加丶中四国，已经经历过不止一轮的涨幅了，且上涨幅度远远高於泡沫破裂之前的日本。

陆民海外炒房，日本房产上涨近3成

另外可以从“租售比”这一指标来对房屋泡沫程度进行比较。

租售比=月租金/房价。比值越大，收回房产购买价的期限越短，该房产越值得投资。按国际通用标准来说，1:200-1:300是房价健康的区间。如果比值低於1:300（即300个月以上的租金收入才能收回购房成本），说明房产泡沫显现。若租售比值高於1:200，则说明房产比较具有投资价值。

东京丶大阪的租售比都比较高，中小户型年均租金回报率达到4-6%。根据年租金回报，算出其租售比是1:200—1:300，也就是说只需200到300个月的租金就能收回成本。按照国际标准，日本大城市的中小户型公寓处於租售比健康区间。而8%-10%的租金回报率在日本中小户型中也不罕见，如能找到房屋中介代为打理，这一超高租金收益率也是值得期待的。如此一来，租售比高达1:120—1:150，可谓极具投资价值。

若将东京的租售比与同级别国际大都市作对比，以中小户型为例，纽约和旧金山租售比在1:255左右，伦敦1:400，香港1:428，新加坡（非政府组屋）1:461，广州1:470，北京丶上海1:666，深圳1:714。

一目了然，日本大城市房产的泡沫化程度远低於全球其它大城市，租金回报率成为投资亮点。

奥运会概念无疑成为外国投资者的投资信条。自2013年东京申奥成功至今，日本楼市已上涨11%。奥运会对房地产市场的助力是有理论基础和历史经验支撑的。

理论上说，筹备奥运会需大兴土木，新建丶扩建体育场馆丶奥运村。奥运的虹吸效应使外地和外国人口涌入举办城市，带动需求上升，推动房屋租赁丶旅馆丶酒店业的发展。奥运会需加强基础设施建设，交通是重中之重。交通网络的完善，能带动干线和中转站附近的地产增值。

从历史经验来看，历年奥运会举办之後的五年内，举办城市和举办国的房价均有不同程度的涨幅。激战正酣的里约从2008年到2013年，房价上涨了225%；08年奥运后北京的房价涨幅更是毋庸置疑。

近五年来，人口增长较多的城市也集中在关东地区丶近畿地区（大阪附近）丶福冈县等地方。人口净增长对经济丶房屋租赁市场是利好因素。

近年来，日本外国游客和外国在留者也持续增加。自2003年起，日本政府提出了“观光立国”的政策，希望通过放低签证门槛推动外国人赴日旅游。去年5月，日本政府通过《观光立国行动计划》2.0版，订立了促进国外游客消费额翻番丶增加免税店至2万家丶2020年访日游客达到2000万人次等具体目标，将旅游业定位为拉动日本经济的支柱产业。

根据日本观光厅的数据，去年日本入境游客已达到1974万人次，比前一年增长32%；而入境游客在日本的消费额去年已达到3.47万亿日元（约合2301亿人民币）。随着外国游客增多，日本酒店业不堪重负，促使日本政府逐步解禁民宿行业。游客和政策的双重利好无疑会给日本短租丶民宿市场带来相当程度的推动作用。

此外，日本的稳定性也为外国投资者所看重。国际环境不确定性上升丶“黑天鹅”事件频发丶外国投资人寻求避险资产等因素，都为日本房地产业打了一针强心剂。

一名中国富豪去年在日本东京赤坂以13.7亿日元（约合7261万人民币）买下了两栋新建住宅房。世界最大的主权财富基金——挪威政府养老基金，也在日本开展房地产投资，在东京收购写字楼。而中资在投资日本住宅丶民宿丶旅店丶度假村等案例也大幅增加，使得日本房地产市场近几年来保持上涨态势。海外投资者正掀起新一轮日本投资潮。

日本房地产市场中存在分化，由於多重利好因素和特殊性，日本大都市圈中的一些房产依然能够吸引海外投资机构和个人。