新加坡发展商以延迟付款出清剩余私宅，可先搬入后付钱

新加坡发展商近来各出奇招来刺激买气，除了相继削价，越来越多已经完工的私宅项目也跟风提供延迟付款计划，来清掉手头上的剩余单位。

市场人士说，这类延迟付款计划相信能够吸引一些原本因为总偿债率条例，而不愿进场的投资者改变心意。

继华联企业（OUE）的Twin Peaks之后，凯德集团（CapitaLand）在花拉路附近的丽敦豪邸（d’Leedon）、在德普路的翠城新景（The Interlace），以及Unique发展在基里尼路（Killiney Road）的The Boutiq，都纷纷为买家提供延迟付款计划（deferred payment）。

据了解，凯德集团已经在延迟付款计划下，卖出大约20个单位。在这个“先搬入，后付钱”的计划下，买家一旦执行认购权，就能享受15％的折扣。买家只需在八个星期内，支付一成的房价作为定金，其他九成房价可以在行使认购权的一年内支付。

不过，利用这个付款计划买房的人，不能将房子出租。据了解，截至3月底，丽敦豪邸和翠城新景仍有181个和99个未售单位。

The Boutiq则允许买家先支付1％的房价作为第一笔定金，两个星期后再付4％，之后在行使认购权的八个星期内支付15％。剩余的30％和50％的款项分别在行使认购权的18个月和两年内付清。

这有别于一般的付款方式。按照标准的买卖协议下，买家通常在支付一成的定金后，就必须在八个星期内行使认购权，并付清剩余九成的房价。

这些项目能够不按照一般正常的付款方式收款，主要是因为它们都已经完工，不再受房屋发展商（控制与执照）条例管制。

市场人士解释，这类延迟付款计划相信能够吸引一些原本因为总偿债率（TDSR）条例，而不愿进场的投资者改变心意。

以一个300万元的公寓单位来看，买家只需要支付15％至20％，即45万元至60万元的现金，其余200多万元可以在一年至两年内支付。在这段期间不需要安排任何房贷，因此不受总偿债率条例管制。

翠城新景（The Interlace）的发展商提供延迟付款计划，可能吸引一些面对总偿债率条例限制的买家进场。

买家须承担房价跌风险

不过，利用这类计划进场的潜在买家，必须承担一定的风险。如果房价在未来一两年内没上涨，甚至是不涨反跌，买家将更难安排到房贷。如果要转售还得面对更高成本，例如印花税。

发展商出招吸引买家，主要是要在合格证书（Qualifying Certificate，简称QC）和额外买家印花税（ABSD）期限内把私宅单位倾销出去。

如果这些项目在期限到达后，还未售出所有单位，发展商就可能得支付高昂的延长费。在QC条例下，凡拥有外国股东的发展商（包括上市公司），必须在五年内完成所发展的私宅项目，并在取得临时入伙证（TOP）后的两年内卖出所有单位，否则就得支付未售出单位地皮价的延长费。

在ABSD条例下，发展商须在五年内完成私宅项目并把所有单位卖出，否则发展商得支付额外买家印花税，即地段地皮价的10％至15％。

这类“创意行销策略”已经引来市区重建局的关注。本月初，一家发展商就因为在还没有完工的情况下，推出类似“先搬入，后付钱”的计划，而被市建局点名提醒。

据了解，TG发展原本有意在里峇峇利路的Lloyd Sixtyfive公寓，推出一项“买家体验计划”。在这项计划下，买家只要先付一笔定金就能先搬入，两年内可以行使选购权，决定是否要购买有关单位。

Lloyd Sixtyfive预计今年内完工，这个项目共有76个单位，截至5月底只售出10个，仍有66个未售。