法国房产投资攻略

售后回租(sale-leaseback\Buy-to-let)

目前，售后回租是国际房地产市场最前沿的投资方式之一。对于中国投资者来说，这个名词可能还比较陌生，但是它在欧洲已经风行了50多年。

简单来说，售后回租就是房地产开发商将房产产权销售给投资者，再将房产租回，与投资者签订租赁合同，统一管理，并且每年返还给投资者稳定的租金收益。这种投资方式最大的好处是，大大减少了房产管理的不便，摆脱房产空置的风险以及个人出租的种种麻烦，同时又可以获得一份稳定的收益。尤其是对于长期生活在中国的投资者，投资海外房产很简单，但是真正麻烦的是购买后的管理，无法事必躬亲。而对于房子来说，没有管理、没有出租，就谈不上收益和升值，所以对于海外投资者来说，售后回租是一种非常稳妥的房产投资方式。

目前房地产市场鱼龙混杂，很多开发商会打着售后回租的旗号以及高昂的回报率吸引投资者，但是并不能真正做到收益保障，或者回报率掺水不是净回报率。所以，广大投资者在选择房产项目时一定要谨慎并且保持理性。

作为售后回租房产投资的专家，我根据自己的实际经验，总结了以下几条建议，希望能帮助您找到稳定安全的售后回租项目，将您的储蓄投资在最值得信赖的地方。

了解市场

市场研究是安全投资的第一步。最重要的是，在看到高收益的同时也要看到背后隐藏的风险，并看清潜在的优势和劣势。

首先，您可以和售后回租房产领域的专家交流，获取更多经验。其次，可以多询问几家做售后回租项目的房产公司，做多方面的比较。虽然每个市场的回报率都有所区别，但是如果在同一座城市，相同类型的房产项目(比如都是旅游地产)，如果两家公司有超过1% 以上的回报率区别，您就要仔细比较一下租赁合同的细节了。比如租约时间、租金回报率是否写入合同(这是保障收益的关键 !)，以及租金收入是否要交税、是否还需要交纳房产保险、水电费等等。

出租房投资

按杜弗洛法买下新房出租的投资人，在出租期上有更多的选择，以前只设唯一的9年租期，今后可有6年、9年或12年的选择，相应按比例享受的减税优惠分别为购置新房金额的12%、18%和21%。另外，在承诺出租的第一段出租期结束之后，投资者还可继续再多出租3年。

投资者担心如果把房产租给自己的子女将不能享受上述减税优惠。但皮内尔法消除了这个疑虑。投资者可以把房产租给自己的子女和父母而不丧失减税优惠。条件是承租住房的子女的税务独立，不再属于父母的纳税户口。

2015年的财政法在房地产税务方面引进了许多改变，政府想借这些新的措施来振兴法国房地产业

购买新房赠与亲人享受减税

在2016年底之前购买新房赠与自己家庭成员可享受减税。法国人可透过这个方式赠予子女和自己的父母最多10万欧元而不必缴纳赠予税。也可赠予自己的兄弟姐妹最多4.5万欧元和任何其他人3.5万欧元。捐赠人必须预先购买本人希望赠予的新房(公寓房或独立房屋)，其建筑执照必须在2014年9月和 2016年底之间签发。但其中，法国房产交易税是不可避免的。

如果赠予建筑用地，也可享受同样的优惠，条件是4年内要在赠予的土地上建房。这项减税可暂时与现行传统的赠予行为减税优惠并合使用，每名捐赠人的捐赠上限为10万欧元。

在住房市场紧张地带拥有一套第二住宅的房主，其居住税(TAXE D’HABITATION)可能被加重征收，可能高达20%。