2016年如何进行西班牙房产投资？

对国内市场而言，2015年令市场萧条的因素将继续影响着2016年的市场——高失业率、就业不稳定性、外来移民与人口下降，卖不出的库存太多，还有贷款标准越加严格——我们可以再加一个因素，政治的不确定性。2015年12月西班牙大选未得出明确的结果，政局不明，无论是组建少数派政府还是多数派联合政府，都还要经过数周的争论，不过，由众多不同观点政党组成的联合政府很难维系，而新选举开展之前，又将出现长达数周的争论，而新选举可能仍旧未能产生决定性的结果。

政治的不确定性最终会影响到市场，所以我可以理解为什么一些评论员会称这将对西班牙房地产市场产生负面影响。就国内市场而言，他们可能是有道理的。然而，考虑到西班牙健全的政府体系和自治区体系，许多决策决定是可以独立于马德里的，地方政府将于5月地方选举后，开始新的四年任期，虽然不太确定，但就海外市场而言，我不认为政治局势不明会对其有影响。如果国际地产买家在近年西班牙经济崩溃的时候都没有推迟购买，我不认为几个月未组成中央政府会对市场有影响。目前，西班牙的房地产价格仍然相对较低，即使是在上升地区，房价水平仍然低于2004年，再加上世界其他地区的动乱，我预测，2016年，来自海外的买家将会越来越多。阳光依然明媚，食物也是一流的，生活质量位居全球前茅，有什么原因让你不喜欢这个国家？

那么，2016年哪些事项买家需要注意，以确保在正确的地段做出合理的投资吗？我认为，在新的一年里，在很多地区的黄金地段将有一个大问题，就是缺乏高质量并且价格合理的库存。已有证据显示，开发商大肆提高那些稀缺新建项目的价格，这些项目通过系统审批，目前正在建设开发。这些项目是经济低迷时期的后备储存，但最近重新推出，假装是新项目。而买家为这些项目买单。

例如，圣佩德罗•德•阿尔坎塔拉（San Pedro de Alcántara）海滩一个新建开发项目在第一阶段期房时就已经一扫而空，价格高达每平方米4800欧元，第二阶段价格更高。这个项目的小公寓，2间卧室只有85平方，3间卧室的是110平方米，装修一般，位于海滩的第三线位置，而在100米开外，现有一个开发项目质量更高，而且位于海滩的前线地段，2015年，你有可能只要 2900欧元一平方米的价格就能在这里有买到一到 2卧室120平方的公寓。就在2015年底，我为一位客户介绍了一套前线高尔夫公寓，价格相当于每平方米1950欧元。这套公寓的卖家因财政困难急需资金，但即使是算上改建成本，每平方米价格仅2275欧元。2015年6月，我为客户找到一栋海滨联排别墅，卖家因身体不佳急需出售，每平方米价格2250欧元。目前，我找到一套位于马贝拉直辖市内的海滨公寓，面积350平方米，带私人游泳池，能观赏全景海景，装备齐全，要价相当于每平方米2800欧元。

市场高峰时期，马贝拉直辖市房产最高价格在每平方米6000欧元到7000欧元之间，正如上述例子所显示，仍然是可以以不到一半的价格买到黄金海滩和高尔夫球地段。虽然我不排除2016年房价有温和上行压力，但远远还没到峰值。所以当我发现， 在没有这么好的地段，以及那些房价应该比黄金地段价格低15%—25%的地区， 房产仅仅因为是新建或是近年建造的，每平方米价格就高达5000欧元至9500欧元， 我认为，市场再一次开始不平衡的发展。所以，在我看来，如果买家在次要地段，每平方米支付价格超过黄金地段，那就太亏了，特别是在市场复苏的早期阶段。在西班牙房市疯狂繁荣时期，黄金地段和次要地段之间的界限变得模糊，在一些地区价格下跌的事实更反映出其中的区别。马贝拉房价下跌40%，次要地区需要回落得更多，在一些地方跌幅已经高达60%，再次拉开两者之间的界限。次要地段的房地产永远比不上黄金地段——一直都是如此，并且永远都是地段为上。

虽然我以马贝拉为例子，其他任何地区同样可也是如此：计算出当前市场最好地段每平方米价格，离该地段越远，价格越低。现在以合适的价格购买房产的投资者，可以期待中期内，一般是两到五年内，价格大幅增涨。但对于那些因缺乏库存，价格被人为地大幅抬高的新建房产，我无法确定购买者能否在可预见的未来回本，有些购买者可能永远无法从中获取利润。关键的问题是，新建房产价格飙升，原因是供需失去平衡，但建筑许可证批准正在不断增加，供应方面将随着时间改善。

所以我对2016年的建议是：买家不要痴迷于新建，特别不是位于黄金地段的房产，买家可以首先看看同类型的二手房，计算出每平方米价格，包括所需要的翻新，然后了解其增值空间。如之前我在报告中所述，几乎肯定会找到一套价格更低，面积更大的房产；最重要的是，地段更优。通过彻底的搜索，买家仍然可以发现一些真正物美价廉的房产，尽管它们更难发现，但总是会有一些卖家比其他人更急于售出而采取更现实的策略。不要买任何有瑕疵的房产：

• 随着时间推移，道路只会越来越繁忙，如果现在就很嘈杂的，以后情况只会变得更糟。
• 如果附近能看到一条移动通讯天线，你可以想象将会有越来越多的天线遮住视线。
• 电塔也是一大禁忌。
• 确保所有房产冬天都能照到太阳。
• 如果附近有空地，那里将建楼阻挡美景，要百分百确定那里的建房规划。

销售代理只说那里是绿区不够好。当我为客户评估房产时，我总是问一个问题：如果环境改变，现时这个价格是否合理，讓他们能够在获利基础上尽快出售？这是不是就是一套无论市场条件如何，总是会有需求的房产？从过去八年的跌宕起伏中，我们学会了一件事，就是无论市场条件如何，总是会有房产和地段供不应求。只要确保那是你买的而不是其他。