西班牙投资新机遇

据西班牙航空权威机构机场航管局（AENA）发布的数据显示，2015年8月，抵达西班牙机场的乘客量超过2400万人，同比增长4.7%，创下单月新高。其中海外游客占1730万人，与国内游客持平。马德里巴拉哈斯机场乘客量反弹非常强劲，同比增长14%，这也许在预计范围之内，因此前该机场在经济衰退期间受到严重冲击，流失数以百万计的乘客，而地中海机场乘客增加5%左右。
为什么这对于出租房的业主而言是个好消息呢？11月公布官方旅游数据显示，8月数据强劲，进一步凸显出西班牙游客量今年将再次刷新。在过去的两年里，西班牙已经是世界上游客量第三大的国家，2013年突破6000万大关， 2014年增加到6490万，预计2015年增加到6600万以上。这组统计数据也给细分了数以百万计的游客所停留的地方：63.5%住在酒店，36.5%住在其他地方。明显的是，部分游客将拥有自己的房产或与家人或朋友住在一起，但仍有很大一部分游客寻找非旅店住宿，这部分游客数量也许多达2000万以上。

总体而言，今年夏天，西班牙地中海海岸线所有房产业主都能挂上“客满”的牌子，他们可以期待该地区旺季周的总租赁收益率达到4%以上，与一套位于市中心公寓全年或长期租赁收益率大致相同。实现更高收益率的关键是关注短期假期租赁，在其他时候，某些一年四季都是旺季的地区还可关注一下长期租赁，以及在西班牙气候最温和最适宜打高尔夫球的时候。我不是指只有一个或两个高尔夫球场，车程不到30分钟的地区，我的意思是10月和次年6月之间能吸引重量级的高尔夫球手的地区，如太阳海岸（Costa del Sol），又名太阳海岸–高尔夫球海岸（Costa del Golf），特别是马贝拉（Marbella）和圣佩德罗（San Pedro）这段中心区域，总收益率能够达到8%，约有4%在旺季周实现，另外4%将在换季和淡季周实现。该区域外，夏季租金收益率能够达到4%以上，但在换季和淡季，租金收益率可能不会超过2%。

另一个策略是针对换季淡季月的长期租赁；许多北欧和美国业主冬天会将房子出租3到6个月。另一个流行的选择，尤其是对于斯堪的纳维亚（Scandinavia）租户来说，就是全年租房，但同意在旺季搬出。这样，租户不必按月支付和业主能得到的旺季收入。唯一的缺点是，必须确保租户的个人物品有一定的可用存储空间。这种类型的租户很理想：手头宽裕、已经退休、可靠。

核心地段高质量租赁物业的需求超过供应，收益率应该上升，即使房价上涨，租金价格肯定也在增加。好的房产应该已经接受2016年预订，也有回头客。我为客户找了一套马贝拉老城区的房子，租赁的第一年，预订量将达到约280晚。今年1月，一对美国夫妇就租了3个月，自那以后，就只有几个空位。客户2015年5月买了一套圣佩德罗海滨公寓，6月1日就开始出租，自那以后，几乎每天晚上都有预订，前六个月总收益略高于4%，只要冬季和春季其他周预约量也是如此的话，收益轻达到8%以上。业主应该考虑给最后一分钟预订的打折；而且不用说，免费无线网络、平面屏幕电视以及卫星电视、高质量的内饰和设备被租户认为是标准的要求。

当客户只是简单要求有可靠的租金收入，我会锁定特定目标区域，不关注其它，我会找定一种类型的房产，拒绝其它选择。找错位置，甚至只是相差有几公里，收入可能会减半。在一个特定的区域确定正确的位置，你需要处于合适的地区，因为一些地区立法反对假期短期租赁，因其受大酒店施压和当地人不满。巴塞罗那尤其如此，到处都是当地人假期租赁，而在安达卢西亚（Andalucía）虽然立法未定，但看起来可能引入一个许可制度。