迪拜房价下跌使房市更成熟

房价下跌将使迪拜房地产市场更为成熟

国际房产公司莱坊(Knight Frank)新发布的报告称，迪拜房价下跌并非完全是个坏消息，因为它将使阿联酋的房地产市场变得更加成熟。报告解释了过去十年中迪拜的房产市场是如何从繁荣到崩盘再到复苏的。

迪拜房价下跌并非完全是个坏消息，因为它将使阿联酋的房地产市场变得更加成熟

事实上，2008-2010年间，迪拜的房价跌去一半，随后又如凤凰涅槃般崛起，至2014年已收复大部分失地。但是，2013年和2014的暴涨又拉响了警报，当局不得不采取措施防止房地产市场进入周期性的大起大落。

这时，迪拜的市场监管方采取了一系列调控政策，如设置抵押贷款上限、加倍收取交易费、打压投机行为等，减少市场投机行为。该报告指出，这种调控政策结合其他因素，如不断恶化的石油价格、汇率波动，以及世界各地一系列的经济和政治失败，就意味着来自大多数国家和地区的买家在迪拜置业的需求也下降了。

加上市场新房供应过量，对市场造成的净冲击是：在截至2015年6月的过去12个月中，迪拜的主流房价下跌了12%。

“但是，房价下跌并不完全是坏消息。政府采取收紧房贷、设置价格上限等措施后，投机行为得到遏制。显然，迪拜已从2008年的低迷中吸取了教训，市场得到更好的控制，正变得更为成熟，”报告称。

“更有趣的是，随着房价跌幅超过租金跌幅，初始收益率正在上升。主流市场的租金收益率达7％以上，对于那些寻求高租金收益的投资者来说，迪拜在全球房地产市场中依然矗立不倒。”报告补充说。

报告还指出，截至6月的过去一年中，高端住宅价格仅下降了4.5％，跌幅相比子市场的主流部分要小，情况看起来稍微乐观些。需求主要出自黄金地段，比如说在棕榈岛(Palm)、阿联酋山(Emirates Hills)、迪拜码头(Dubai Marina)和市中心的别墅、排屋及高档公寓。莱坊迪拜办事处中东和北非研究单位DiaaNoufal表示，“即使在2008年的低迷期，黄金地段的房价跌幅相比那些欠发达地区也要更小一些”。

报告还着眼于更广泛的地区。自2004年起，即使在卡塔尔(Qatar)，外国人也能够买房，虽然仅限于一些特定领域。尽管今年油价大跌和地区的不稳定导致市场疲软，需求却一直在上升；海湾合作委员会国家内的居民仍是购房主力，尽管欧洲买家的数量呈上升趋势。

近年来，整个中东地区及印度和巴基斯坦，对阿曼(Oman)房地产的需求都在上升。莱坊表示，部分原因是一些买家购房后可争取居留权的可能性，还有就是阿曼楼市高达6％的年投资回报。过去十年，沙特房地产市场发展迅猛，一些有经验的迪拜开发商，如艾马尔(Emaar)和利曼斯公司 (Limitless)，建设了许多大型项目。

虽然规模较小，阿布扎比(Abu Dhabi)却是迪拜模式的典型。Abu Dhabi去年的房产交易量也出现下降，但价格相对来说一直比较抗跌，在截至6月的12个月里上升了约5％。至于迪拜，收紧按揭的政策也能减少市场大起大落的风险，报告指出。

展望未来，该报告称，尽管对于国际买家来说区域市场在崛起，但迪拜和阿布扎比仍将是该地区的活动焦点。投资者、开发商和政府都将希望寄托自这两座城市的潜在经济增长。据预测，阿联酋人口至2030年将增长20%。

一些经济的重大利好即将来临，包括迪拜正在锐变成一个更大的国际机场枢纽，杰贝阿里(Jebel Ali)的港口在未来15年有可能成为世界最大，迪拜正成为中国连接中东和非洲的物流枢纽。另外，2020年世博会将在迪拜举行，大量的经济活动将应运而生，在未来七年及更长的时间里，上升的需求会稳步汇聚发展动能。

报告得出结论：“更成熟的市场、更好的投资回报，以及城市的高度连接性，都显示出迪拜房地产的光明前景”。

结语：

2008年全球金融危机以来，迪拜的房地产市场如过山车一般起起落落。经历了崩盘，暴涨之后，近期的迪拜房市又呈现下滑趋势。这种下滑一方面是由于市场高峰时期带入的供应过剩与经济减速造成的需求下降；另一方面则是政府有意识的进行调控，用法规政策来规范市场，减少投机行为。这种理性得、有控制的市场下滑其实正是迪拜房地产市场日趋成熟的一个标志。如果市场可以成功软着陆并找到新的平衡点，对于投资者来说的确是一个好消息。