7专家把脉 马来西亚房市严冬已过？

配合一年一度的南洋产业展热身活动，7位产业领域专家，包括发展商和房地产代理，为马来西亚房市未来走势把脉。为投资者们分享整体趋势、消费税如何影响产业市场、发展商该如何应对高成本时代，及未来产业旺区。

7专家把脉 马来西亚房市严冬已过？

少了投机市场更健全

随着消费税开跑，我国产业市场进一步“冷却”，不少人都在期盼，房地产市场严冬已过，展望回暖的一天。

怡克伟士（EKOVEST，8877，主要板建筑）董事经理拿督林景清相信，市场现阶段的变化只是暂时性，买家买惯了没有消费税的房屋，所以消费税执行后还是会稍微迟疑。

他还说，现在包括买家及银行都采取观望态度，但随着捷运工程2017年竣工，相关地段都会被带旺，这段调整期不会维持太久，相信最长是一至两年。

马星集团（MAHSING，8583，主要板房产）总财务长郭盛进也赞同，但相对一年至两年，他更乐观，相信国人在习惯消费税后，房产投资情绪会在3至6个月内回暖。

他指出，尤其是年轻的首次购屋者。只要地点好、有能力，看到对的房产还是会下手。所以，近期马星集团的房产计划亦着重可负担房屋。

Chester房地产项目总监马子爵也说，每个新措施执行初期一定会有缓冲期，观望心态一定会有。

可是人都是健忘的，过去新措施执行后，过半年或一年后都会淡忘，需要适应或过度期，但暂时性的影响还是在所难免。

首季是传统淡季

经验丰富的产业经纪国际地产有限公司（GS Realty SdnBhd）主席兼执行董事饶安昌说，消费税的影响，不局限于房地产，而是全国各个行业。

他指出，从过往经验来看，其实每年1月到4月的产业销量都会稍慢，主要是因为家庭开销比较大，算是传统上的淡季。

因此，他认为，今年一月到现在的行销和销量等各方面影响都不大。预计，一般5月至6月市场就会回温。

“大部分发展商也会选择在这段期间推出新计划，届时市场就会再旺起来，动力维持至年底。”

展望今年趋势，饶安昌相信全年销量最多跌5%至10%，下半年动力料复苏。

“毕竟消费税不会影响住宅房地产，顶多是发展商购买建材时成本增加。但一些税务仍有下调空间，相信明年房屋价格也不会涨太多。”

消费税没影响外资情绪

大马产业机构投资金融副总裁潘荣德说，消费税确实影响到消费情绪，但对外国人来说，大马房产还是一样便宜，不会让他们却步。

他指出，产业市场外资购屋者的交投仍相当活跃，销量还是很惊人！

MCT集团（MCT，5182，主要板房产）行销及办公楼租赁高级总经理张荣宝认为，消费税对住宅产业销售的影响相对小。

“如果有对的房产，又刚好符合预算，我觉得，购屋者不会因为消费税而不买等待已久的理想房产。”

至于供需问题，林景清坦言，目前市场可能有供应过多的现象。但他认为，政府推出多项大型基建及大吉隆坡计划，其中包括建造马新高铁，很多地段前景都相当好。

再者，房产买卖价格向来看信心，一旦买家调整好心态，相信购兴就会回扬。马子爵认为，衣食住行为人的基本需求，只要有人就需要屋子，即使不买也要租。

“且若以数据衡量，总人口持续增长，就一定会制造出需求。”

外资钟情主题式房产

近年我国产业也吸引外资关注，尤其柔佛依斯干达特区也吸引了不少中资发展商入驻。

潘荣德说，他常跟外国投资者接触，发现近期来马寻找房产的趋势，倾向具主题式、有概念的房地产，比如说养生医疗保健等与旅游相关的项目。

“毕竟其他国家公寓已很多，所以不需再来大马找同类型的房产。”

说到保健类型产业，他举例：“外国房产有蓝卡保健计划，每栋公寓或社区内都有24小时诊所服务，即使夜半紧急需要看诊，也可致电医生。这是一个趋势，而且中国已有这类型的房产计划，本地发展商也可考虑朝这方面概念去展开新计划。”

潘荣德也建议发展商不再只是为了建而建，反而要推出新概念。其中，我国推行的第二家园计划是很好的渠道，潘荣德透露，成功吸引许多中国买家到大马置产，而不到发达国家申请绿卡。

“因为我国生活水平相对便宜，适合移民及迁移前来经商，且手续非常简便，甚至提供10年免签证福利，相当不错。”

他说，外资眼中的热门景点还是在大吉隆坡。

热衷发展综合城镇

九十年代，我国产业市场发展以去中央化（decentralization）为主轴。当时发展商纷纷主打在距离吉隆坡30公里范围内，发展面积1000至3000英亩的城镇。

张荣宝说，甚至还有产业发展计划远到50公里以外，如武吉布伦东（Bukit Beruntung）；那个年代也非常流行高尔夫球场。

2000至2008年的产业发展潮流，他称为“升级市场”（upgraders market）。这时候推介的产业大部分是豪华排屋、半独立式和独立式等洋房为主，也流行发展综合型城镇。

2009年至今，则被誉为“增值市场”（enhance market）。

“现在区区20英亩的面积就可以发展综合型城市，如I公司（IBHD，4251，主板产业股）在莎阿南的i-City城镇，及MCT集团的One-City，小小面积，发展总值却可高达50亿令吉。”

以前森那美（SIME，4197，主板贸服股）在梳邦再也的旗舰发展计划，面积达3000英亩，发展总值才20亿令吉。

他预见，2015年后，大马产业市场将出现两极化，即吉隆坡市中心的产业价格会去到超级高端，周围地区则趋向大众市场。

“吉隆坡市中心的产业价格需外资等来持续推高，这样才能带动吉隆坡周边地带的产业价格。”

产业价格料续扬升

目前，产业市场内，供应过剩情况确实存在，且产业价格也正处于盘整期。加上消费税推行，不少购屋者都采取观望的态度，所以短期产业市场还是看淡？

但林景清认为，产业市场的基本面依然健全，长期内，价格将继续趋扬。而且，消费者会慢慢开始接受消费税，并习惯消费税的存在。

他坚信，市场因消费税放慢投资步伐，只是情绪反应，一旦做好心理准备，接受消费税，房屋买气就会开始恢复。

且长期内，吉隆坡和巴生谷的产业市场仍由大吉隆坡的发展计划支撑，且政府也大力发展捷运和轻快铁等基本设施，都是产业市场的长期支撑因素。

饶安昌说，吉隆坡和巴生谷的土地越来越少，长期内，产业价格不会下滑的。

尽管最近有打房措施，产业市场短暂回温，但，像土地交易等竞争却非常激烈，一片地，就可吸引10个发展商竞标。

现在进场捡便宜货

出席者坚信，房市目前放缓只是短暂的调整期，房价长远还是往上。林景清说，目前只是个调整期，到某个阶段购兴会回扬。

“有本钱的人现在买进，便会是日后赚钱的机会。但很多人一直等待，看到真正想买的房产时却已没有便宜货了。”

MCT集团（MCT，5182，主要板房产）行销及办公楼租赁高级总经理张荣宝直指投资者过虑，观望太久，实则会失去机会。

“很多人左看右看，看了很久还是在看。”

但是，市场走势不会等人。

有捷运，住得远没问题

张荣宝认为，隆市房价飙涨没有坏处；届时，本地人可继续分散，住在近郊区，即便距离隆市50公里以外的巴生、士毛月和汝莱等也无大碍。

“大马人的生活方式和中港台等大城市也不一样。早上会到城里上班，但放工后，会倾向于在城市外围，生活环境更好的住宅区居住。”

张荣宝补充，发展商最近频频在旧区推介新的发展计划，产业价格和素质都高，也协助推高当地的产业价值。

“如马星集团近期在吉隆坡甲洞华友花园（Taman Wahyu），也带动了该区房价。”

潘荣德则补充，而且吉隆坡的土地也受到许多外国人青睐。因此产业价格料在需求不断下维持。

交通打通城市命脉

古人是靠河流打开城市命脉，现代人则依靠高速大道、捷运和铁路等。

是的，郭盛进就认为，这是未来发展的主轴。除了可负担房屋，他认为，未来无论是以地点、价格等种种考量，第一点是围绕着基建设施如大道、高铁、捷运等，这些基建经过的地点都是热点。

第二点则是最后是在有地房产方面的保安措施，所以马星集团，接下来会推出更多围篱保安社区（Gated&Guarded）类型的产品。

捷运高铁带旺沿线产业

90年代，我国注重高速公路的发展。现在政府更大力推动捷运、轻快铁和电动火车等的发展。

此外，隆新高铁若建成，到时候也将改变整个吉隆坡市的景观。

张荣宝相信，届时可以吸引更多来自新加坡的公司，在吉隆坡成立办事处。因为相对新加坡，吉隆坡的租金价格较低，可吸引更多商业活动。

“有了隆新高铁，吸引高铁线上的外州的人口如麻坡，到吉隆坡来工作更加容易。

“因为回家乡更快速方便，届时，更多人会把吉隆坡当做是周日栖息（weekday shelter）地，在家乡有个周末居家（weekendhome）。”

那么吉隆坡的产业也不愁没有租客了，就可以填满。

聚集人气最重要

首都是国家的核心，只要有物流、人流、商流，钱就会流。

张荣宝解释，早期吉隆坡的机场位于在新街场（即将发展为马来西亚城市）。当时，物流朝向联邦大道，工业发展需大块平地，带动八打灵再也、双溪威及莎阿南发展，去到巴生港口。后来，在梳邦建立机场，聚集物流及商流后，自然又聚集人潮，向当地找商机赚钱。

至于未来哪一个方向会继续兴旺？

张荣宝认为是大吉隆坡的西南部。原因无他，就因为西部有港口，南部有机场，符合了“物流”的条件。

“吉隆坡东部主要是山脉，而且主要是住宅区，缺乏就业机会。北边，曾因盛传将兴建机场而红极一时，但最后机场却建在南边。”

“我们要看以大吉隆坡为中心，还有哪一个地区拥有大平原，可以大规模发展，供城市转移，不必问风水师，都知道西南部最好。”

此外，以就业机会来看，张荣宝说，大吉隆坡计划下，3个地区将吸引许多跨国企业，即吉隆坡城中城，吸引油气及金融领域、八打灵再也有物流及制造业，接下来就是赛城的科技与资讯工艺。且有隆布大道（MEX）等高速大道，去到市中心，仅需短短半小时。

一条龙服务 助控制成本

当市场疲弱，产业需求不高时，产业发展商就会面对无法抬高产业售价的窘境，因此只能从控制成本着手。

张荣宝认为，如果无法控制土地成本，建材又受到令吉贬值的冲击，就必须另想它法，控制建筑成本。

“否则的话，产业价格太高，市场接受不了。”

现在发展商要节省成本，很多都提供“一条龙”服务，将大部分的工序，都变成内部处理，自己设计、直接到中国采购建材、建筑，甚至是销售都是内部资源完成。

这些工序若都减少依赖外包，至少都可节省10至20%成本。

“以前赚幅要20至25%，但现在行情不好，我们的产业赚幅即便15%都可以接受。因为我们在设计、采购和建筑都已节省了成本。”

现在发展商最注重建筑讯息模型，讲究在建筑活动开始前，设计阶段起，就必须有正确的设计和资讯，减少错误。

“因为在建筑期间任何更动都会造成工程变更令（variation order，简称VO），一个变更都将加重建筑成本。”

且他说，设计师若能根据标准的建材尺寸来设计，建筑时就可以减少不必要的浪费，因为不标准的设计，都要额外的费用。

模块建筑既快又好

使用模块建筑，不但大幅减少建筑错误，更加速建筑工程速度。业者认为，在手工人才缺乏的情况下，预铸的建材更精准，成品更完美，有品质获保证。

张荣宝说：“以前发展商一个月建筑一层楼层，现在用模块建筑，4天即可建好。”

他还说，尽量使用本地人才，设计等至少都可节省2至4%。

消费税冲击建材开销

郭盛进说，虽然住宅产业不受到消费税影响，但建筑时发展商还需支付一些消费税，成本肯定也会遭受到消费税的冲击。因此，建筑成本的消费税，对发展商来说，是很大的挑战。

不过，为了控制成本，该集团也放眼达到符合经济规模，更谨慎的成本控制，最终目的就是不要把消费税成本转嫁给购屋者。

林景清说，无疑，消费税推行将推高发展成本，但发展商是做生意的，都是“贵来贵卖”，即便发展成本上扬，一般都将转嫁消费者。

另外，针对很多人甚至产业顾问公司都建议发展商，把焦点转向发展可负担房屋。但他认为，发展商若将一些土地转换成可负担房屋，牺牲掉的赚幅，也是要转嫁到其他类型的产业。所以这边厢有可负担房屋，另一方面，别的产业还是得面对涨价的情况。

况且，目前市场上，太便宜的产业需求不高，大部分购屋者都会要求生活环境比较好的产业。