房产投资者的心理和他们随之的市场选择取决于今年欧洲和他们自己的国家的一系列经济和地缘政治的因素。英国、西班牙、希腊的大选，跟随法国、德国、意大利等最大的欧洲经济体最近的弱势表现的三次衰退问题，欧元贬值，乌克兰和俄罗斯之间的紧张的地缘政治局势，埃博拉病毒传播的风险，而这些只是其中的一小部分。然而，伴随着欧洲房产仍旧是资金经理资产配置的优化选择和更多的资金进入房地产，同样有一些2014年的积极因素我们可以在2015年期待。

寻找2015年欧洲房地产的主旋律

更多资本进入房产领域

2014是在很多市场都看到房产投资量全面恢复的一年。进入房产领域的资本量比长期的平均水平高30%，接近07年水平的80%。这次专注于房地产的投资者不是被债务所驱使，而大多数是被找不到更好投资方向的资产净值驱使。债券利息在历史低点，股权市场动荡。同时，一些亚洲地区市场的房产价格上涨，而相反一些欧洲的市场显示处在低谷。虽然如此，因为垄断了投资者的资金，主要产品价格还是很快地重新上涨。我们期望伴随着有资质的投资者的融资环境变得更有利，在欧洲寻找房产进行投资的资金量在下一年保持甚至增加。

核心需求vs机会供给

有大量风险规避型和风险趋向型的投资者在寻找不同的投资机会。其中主要包括，机构的、长期的投资者会专注于最安全的市场和资产类别，而投机的投资者会利用随着近期欧洲银行压力测试完成的银行不良资产的预期出售。这个测试的结果带给这个领域的透明度，也应该带来实体经济贷款环境的好转，包括薄弱的行业和消费者信心。

写字楼：供给和租赁增长之间的缺口

融资环境的好转可以支持明年的写字楼发展，尤其是在有刚性需求的市场，比如都柏林和伦敦，和复兴的市场，比如马德里和米兰。总的来说，过去几年有限的新供给制造了欧洲的写字楼市场中高质量的写字楼的供给不足。这导致在这些子市场中租金增加，2015年我们可以看到这在伦敦，都柏林，布鲁塞尔等市场继续。

写字楼之外

由于相对较弱的消费者信心，我们相信投资者会谨慎选择零售资产，会继续追逐位于零售商有信心开新店的流域的表现最好的零售计划和商业区大街。包括强大富裕的欧洲市场（英国，法国，比利时，德国），还有发展中和恢复中的地区（波兰和西班牙）。与零售商发展有关的物流市场，尤其是和他们的线上销售策略有关的也会被考虑（荷兰，德国，波兰，英国，西班牙）。

关于另类投资，虽然它们占的份额更小也需要一定程度的专门研究，我们看到了进一步发展的潜力，正如在学生公寓部分和住宅部分（荷兰，德国）以及酒店部分（伦敦，巴黎）所展示的。特别是酒店领域，去年增加了它在欧洲所占的份额，我们期待能够在投资者的雷达下，跟随经营者的扩张在欧洲最受欢迎的的旅游市场/城市（伦敦，巴黎，阿姆斯特丹）保持这种增长。

收益重新趋同？

B资质城市的A资质资产和A资质城市的B资质资产的机会在过去的一年增加了。主要领域激烈的价格竞争和供给的短缺转移了其他市场领域的投资者的兴趣。除了有附加值和更高收益的资产，另类投资（学生公寓，住宅，酒店），更高收益的领域（物流和附加值）和正在恢复的市场（西班牙，意大利，爱尔兰）也有一个上升。我们相信2015年这个趋势会继续，投资者会继续寻求从中心开始多样化产品的种类。这应该会转化成中心市场（英国，法国，德国，荷兰）的AB/BA资产和更高收益的和另类投资领域增长中的份额的更高的投资。

它也可以继续帮助已经触底反弹的市场，比如西班牙，爱尔兰和意大利。那可能会导致中心市场的一级收益和二级收益与中心市场和边缘市场的主要收益之间的缺口进一步缩小。收益的趋同同样得益于历史性的低利率环境和欧洲混乱的经济体（葡萄牙，希腊）的债券利率的恢复，导致投资者对收益率的要求降低。

如果我们无法避免通货紧缩呢？

尽管我们希望2014年的势头可以在2015年得以继续，我们同样关注在短期到中期内经济状况和地缘政治局势的紧张对投资者兴趣的冲击。如果最大的经济体的微弱的经济增长持续和通货紧缩的风险变得更实在，那会对房地产领域里投资者的信心产生负面的冲击。它会再一次把投资者导向可以带来安全和长期的收益的安全港湾和类债券资产，因而影响二级市场和附加值市场投资的上升。投资者可能再一次变得更加谨慎和更加厌恶风险。