对海外国家投资政策和法规、对海外房地产市场不熟悉，往往成为中国房企投资失误的最大原因。在中国房地产海外投资形势迅猛增长背景下，房企出海应如何避险成为当前急需解决的问题。对此，邦海外给出以下建议：

中国房企大跨步出海的同时也需警惕潜在风险

出海前

做好团队建设、背景调研和融资准备

对于没有海外开发经验，且希望走出去的中国房企而言，首先做好“功课”是关键的一步。中伦律师事务所创始合伙人张学兵就表示，中国正处于前所未有的海外房地产投资热潮之中，在面对海外房地产投资的机遇与挑战时，首先应当认清中国在海外投资房地产的现状，全面了解海外房地产投资的方式和投资类型，并以史为鉴。认识海外房地产市场投资环境，深入了解中国与海外房地产市场的区别所在。

此外，张学兵还表示，中国企业在“出海”前应当培养和招募了解中国企业需求，又懂得“国际游戏规则”的团队成员，善用外脑，充分发挥中介组织，尤其是法律顾问的作用，对东道国商业和法律环境的调研，安排融资渠，做足“出海”投资准备。

出海前必要的准备还包括，如对投资美国房地产的相关法律调研，如：以搜集外国投资的数量和来源为目的的法律;以防止外国投资者逃避资本得利税的相关税法;美国的长臂管辖制度：对外国人的域外管辖制度等。

此外，融资亦是出海前必要的准备。资金来源主要是境外资金、境内资金。境外资金指外国银行，又包括项目所在地银行其优势是便于评估和管理项目，劣势是中国投资者不熟悉。而国际银行美元成本低，但“风控”较严，且法律文件复杂。

世邦魏理仕中国区全球资本市场执行董事安东表示，亚太地区和欧美的房地产市场在成熟度、政策及金融环境、新增供应量等方面都存在很大区别，投资者应该更加理性地对待投资机遇，寻求更好的投资项目。

“落地”后

充分了解目标地区的商业环境、政策法规

对于各国经济、政治、法律上的实际情况以及变化因素都是影响中国房企“出海”投资的重要因素。而知己知彼则成为房企出海的必备“功课”。

张学兵认为，了解当地的商业环境：如是否支持房地产投资，支持何种类型的房地产投资。以纽约为例，纽约市为刺激某些地域的开发，根据《纽约市统一税务豁免政策》，对在一些地区的开发项目给予房地产税的优惠激励政策。

此外，了解当地的商业运营模式。发达国家，房地产企业已转变为轻资产企业，通常通过委托开发、经营、资产/物业管理的方式，从业主那里赚取利润。因此，作为业主的投资者需要熟悉当地行情，以期在《开发协议》、《资产管理协议》、《物业管理协议》及 《租赁代理协议》的谈判中不吃亏。

而税费亦是不能忽视的一项内容。世邦魏理仕中国区研究部的执行董事Frank认为，以美国为例，税费非常复杂，每个州每个城市可能也会不同，很多投资者在看美国的毛回报好像很高，但是当你把这些交易成本，税收，代理费全部去掉之后毛回报就没那么有竞争力。

事实上，开发商海外投资还要面临的一个不确定的风险就是突如其来的政策风险。近日，受韩国济州岛将限制来自中国的资本投资当地开发影响影响，绿地集团董事长张玉良随中国代表团访韩“救火”，给众多计划以及正在投资海外的房企敲响了警钟。

在Frank看来，另外一种风险就是汇率，如果没有做规避也会让投资从正回报变成负回报，澳洲是一个很好的例子，在一年半前，澳元对美金是1比1.1，现在是1比0.94左右，已经差了百分之十几了，日元也是在贬值，所以如果没有去做风险规避，这也是一个比较大的风险。

很多开发商比较积极地去海外投资，对于当地的税收、法律法规、融资，人才方面，以及对整个市场了解不是特别透彻，在此情况下去投一个比较大的项目，风险也很大。

找搭档

海外投资初期可以选择在当地寻找合作伙伴

可以看到，在目前中国开发商到国开发的项目中，投资模式不尽相同。因为，开发商在国内开发跟在国外开发有很大区别，每个国家有不同的地方特点。中国开发商有一些选择直接投资开发，有一些找本地合作伙伴共同开发。

Frank认为，很多国内的开发商在初期做海外一两个项目的时候找一些合作伙伴，这个做法相对来说比较理智，在防范风险这方面相对来说比较容易，起码在风险控制这方面可控，特别是在对当地市场的了解，在融资、客户，通过这一两个项目可以得到一些经验。

对于这种海外寻求合作伙伴的方式，伟业我爱我爱集团海外事业部总监吴洪斌也表示认可。“像万科在美国旧金山开发项目，他们的做法就是与当地的房地产大型开发商铁狮门合作。据我所知，这种首次合作，营销权还在当地的开发商，并不能够完完全全决定这个房子怎么卖，或者怎么定价。都是双方协商的结果，更大的决定权都在当地开发商。但逐渐会越来越好。在初级阶段，中国开发商可能想比当地开发商做得好很难。但慢慢会越来越成熟。”

其实，面对诸多风险，除做好充足准备、知已知彼外，借助外力亦是很好的规避风险的方式。比如找国内法律顾问、国际代理行顾问服务以及国内行业协会等等机构去辅助了解当地的市场，降低风险。如中国房地产业协会与相关机构组织的中国房地产开发企业赴境外投资;以及全国工商联房地产商会成立基金，出海投资洛杉矶等项目。