新加坡升涛湾 进场机会到来了吗？

回顾2007年时，新加坡升涛湾私宅价格攀升、买卖炽热时，一名拥有该地区私宅的业主受访时这么说。但数年后的今天，当市场由炽热转为寂静，升涛湾私宅乏人问津时，这名业主是否还持有相同看法呢？

房地产市场总是变幻莫测。在约十年前，当升涛湾开始推出私宅时，曾经广受关注，价格迅速走高，并且吸引了许多有钱买家，让升涛湾如同富豪聚集地，一度还被称为“有钱人的乐园”。

然而，受到过去几年国际金融风暴的影响，以及新加坡房地产数轮降温措施的打击，升涛湾几乎失去光泽。

根据房地产服务公司高力国际（Colliers）去年底发表的一份报告，升涛湾共管公寓去年第三季的交易中位数价格为每平方英尺1646元，与其2008年首季高峰期的每平方英尺2658元相比，跌了将近四成。

事实上，升涛湾私宅尺价原本高于新加坡本岛的核心中央区（CCR，指的是乌节路、武吉知马、中央商业区等地区）。例如升涛湾首个共管公寓泊宁轩（The Berth by the Cove）于2004年推出时，其中位数尺价为每平方英尺847元，比当时本岛的核心中央区公寓高出66.6％。现在，升涛湾公寓的中位数尺价却比本岛核心中央区低了1.5％。

新加坡升涛湾 进场机会到来了吗？

升涛湾公寓价格一年跌3.4％

欣乐国际（SLP）执行董事麦俊荣受访时指出，升涛湾共管公寓项目于2004年开始推出后，首三年的平均尺价涨得很快，每年涨32.5％。不过从2007年至2012年这五年间，平均尺价涨幅迅速放缓，每年涨2.8％。2012年至2013年间，升涛湾公寓价格不升反跌，一年跌幅为3.4％。

至于升涛湾的有地住宅，虽然价格仍相对平稳，维持在每平方英尺2100元至2200元之间，但转售量也在下跌。

谈到升涛湾私宅价格下跌的原因，橙易产业（OrangeTee）研究与咨询部主管李敏雯认为，主要原因是政府2010年以来推出的一系列降温措施，“特别是额外买方印花税（ABSD）条例的实施，对升涛湾这类高档房地产市场的影响很大，因为这方面的市场需求大多来自外国买家。”

她进一步指出，升涛湾私宅买家以外国人居多，其中2004年至2013年的266宗有地住宅交易，有超过一半买主是非新加坡公民（包括永久居民和外国人）。

如今，在额外买方印花税（ABSD）条例下，外国买家凡是购买住宅房地产，都须缴15％的额外买方印花税，多少会影响他们购买升涛湾私宅的决定。

从投资角度而言，买家除了着重升值潜能，也在意租金回报率。但升涛湾近年来租金回报率偏低，目前租金回报率只达2.8％，比高峰期的5.4％少了近一半。

基础设施不完善让买家却步

除了政府措施与条例外，升涛湾住宅区本身的基础设施发展，也让一些买家却步。

虽然升涛湾的住户享有无敌海景的优美环境，但他们在日常生活中却面对不少一般国人无法想象的问题，例如：餐饮和店铺选择少、买杂货或找维修店难、圣淘沙也没有学校供孩子上学。这些因素都导致一些买家对升涛湾私宅兴趣缺缺。

一名住在升涛湾的居民林先生表示，“圣景湾”（Quayside Isle）去年开张，虽然解决了一些正餐的问题，但升涛湾餐饮地点的选择很少。“这里也没有学校，必须每天载送孩子到本岛上学。”

另外，升涛湾近年来发生了多起因公寓公共设施出现缺陷、屋主起诉发展商的事件，影响了升涛湾的买气。如悦榕控股执行主席何光平、前总统候选人陈清木医生等在内的108名屋主，起诉升涛湾豪华公寓海韵湾的发展商，指发展商无法解决泳池铺板的白蚁、楼梯间积水等问题，要追讨数百万元的赔偿。