泰国央行(The Bank of Thailand)最近出台了更为严格的抵押贷款规定，试图通过降低特定购房者的贷款价值比(LTV)以减少抵押贷款和房地产市场风险，同时改善住房贷款的质量。那么这项政策是否会对曼谷的房市带来影响呢?

这些预定于2019年4月1日生效的新措施将有利于刚需者，而不是那些以获利为目的，同时肩负多份未偿还抵押贷款的出租专用物业投资者。虽然新法规不会强迫开发商在签订合同时收取最低首付款，但这些政策会鼓励他们收取更高的首付款以对冲转让房产时的贷款违约风险。这将减少投机买家的需求，因为他们现在只需要支付10-15%的首付，但新规执行后就必须支付高达20-30%的首付了。这些措施肯定会让房地产市场降温，从而让市场整体的状况趋于稳定。

考虑到新出台的抵押贷款限制政策，预计泰国国内的购房需求将减少。预测，这会引发多米诺骨牌效应，开发商将更依赖那些用自有资金购买房产的外国买家，因为按照外国公寓所有权的相关法规，这类买家的全部资金都必须来自海外。许多开发商表示，外国买家购买的公寓数量有所增加。

其中，中国买家(包括个人投资者和进行大宗房地产交易的物业代理机构)购买的物业数量出现了十分显著的增长。从几个项目的销售表现来看，中国买家所购买的物业已经达到了外国所有权的配额上限(可销售区域占比为49%)，这种情况过去非常罕见。

这进一步引发了我们对高度依赖外国买家是否正确的担忧。我们无法确定这些外国买家是不是投机者，会不会转让物业，而且也不知道项目完工后谁会住在这些房子里。大多数外国买家都只是投资者，而且我们也无法确定他们会不会住在自己购买的房子里。专业人士说到。

调查显示，2018年第三季度，各大开发商在曼谷市区启动了包含7200套住宅的房地产项目，而今年前两个季度启动的项目只涉及1300套住宅。2018年前三季度，开发商在市中心动工的房产数量相比去年同期增长了8%。

曼谷市中心正在建设的永久业权公寓项目(高端及以上级别)各单元均价小幅上涨了1.7%，达到了每平方米27.7万泰铢(约合5.8万人民币)。

专业机构认为，除了极少数已完工而且未售出物业库存量较高的项目外，市中心物业平均价格下降的可能性很低。从开发商提供的数据来看，市中心在建公寓住宅单元的已售占比已降至67%，而去年同期为77%。

预计未来市中心有大多数项目的销售进程会变得相对缓慢，买家的选择余地更大，那些要价超过每平方米30万泰铢(约合6.3万人民币)的项目尤其容易滞销。那些希望把房产卖出好价钱的开发商必须让买家相信他们的项目确实配得上高昂的价格。

研究部门表示，本季度中城区/郊区有18200套公寓挂售，这打破了自2013年第三季度以来单季度挂售数量的最高纪录。2018年前三个季度开始销售的中城区住宅总数同比下降了4%。开发商现在专注于开发未来公共交通线路经过的地段。曼谷目前有多个公共交通设施项目，例如曼谷地铁绿线和地铁蓝线扩建项目，还有正在建设的地铁橙线、黄线和粉线项目。

曼谷中城区/郊区的公寓期房平均要价已微涨至每平方米99700泰铢(约合2.1万人民币)，同比上涨5.6%。超过200个在建的中城区/郊区公寓项目已售占比为71%，而去年同期为59%。世邦魏理仕认为，中城区/郊区项目的销售量提升来自中国房地产代理商达成的多笔交易，但目前还不能确定这些已售出的房产完工后是否确实会转变为转售物业。

由于供应不断增加，国内最终住户需求引发了更多不确定性，而且人们对外国需求可持续性的担忧加剧，共管公寓市场的前景已变得更难以预测。在市中心物业市场上，开发商可能需要调整对黄金地段物业价格的预期，或者把注意力集中在Sukhumvit 63(Soi Ekkamai)等位于中心且地价略低的项目，而不是Sukhumvit 55(Soi Thonglor)这样的项目。中城区/郊区物业市场将不得不更多地依赖于泰国最终住户对住房项目的需求，为购房者设计投机者和出租物业投资者减少，而且可以申请抵押贷款的项目。

在市中心的外籍人士住宅租赁市场上，拥有工作许可证的外籍人士数量同比增长了2.7%，而每月住宅租金的预算没有变化。市场整体情况保持不变，新公寓(单一所有权)的供应有限，而共管公寓的供应有所增加。世邦魏理仕预计，未来多个项目完工时，个别业主将把占比约为30至40%的新公寓放到市场上出售。

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