房地产不仅具有投资属性，而且与经济周期和信贷周期的联动性很强，所以在投资美国房产前，研究房地产的趋势是很有必要的，下面邦海外小编为大家分享2018美国房地产年末趋势报告解读，助您更好的在2019年投资置业。

美国房地产发展趋势：

在周期性发布的房地产新兴趋势报告中，城市土地研究所(ULI:Urban Land Institute)研究发现：

“18小时城市”住房需求将大增

现如今城市中的郊区，未来将可能是市场中的关键。长期以来，投资者一直认为美国较小城市的城市复兴是一种不错的选择，但随着这些闹市区的繁荣和千禧一代的继续回归，年轻人开始进军郊区。

研究人员发现，越来越多的证据表明，推迟买房的年轻一代将目光投向了独栋住宅，这意味着，围绕这些所谓的“18小时城市”的住房——尤其是那些适合步行、以交通为导向的发展项目，都将有大量需求。

美国人口普查局的统计数据显示，人口出现了小范围转移。2016年和2017年，每年都有超过260万人从城区搬到郊区，在城市土地研究所的《20大新兴市场报告》中提到，过去5年55%的新居民搬到了郊区。

随波逐流或是与时俱进

就在年初，房地产买卖市场被预测将成为有史以来最具竞争力的市场，但在今年晚些时候，预测却被泼了冷水。

经过多年的稳定增长和低利率，许多观察家预计会出现调整，特别是面对新技术和人口变化，新市场的崛起以及传统零售业的持续减产。“走下神坛”、“见好就收”是很多受访者表达的观点，

从中也可以看出，在房地产市场深刻转型的时期，对于参与者来说，大浪淘沙在所难免。当然，沙里淘金也不是没有可能。

一些房地产专业人士通过行业特定技术的变革将可能对房地产市场产生深远影响。许多时候，资本将跟随金融科技或金融技术的脚步，以实现更高效和自动化的交易。

★ 值得注意的是，近年来一些地产大佬纷纷加入到金融科技领域。对此，业内人士分析：房地产企业拥有庞大的客户资源和线下网点，这些为他们进入金融科技领域积攒了不少优势。

绿色地产和可持续发展趋重要

在公众看到近期关于气候变化的报道之后，建筑和建筑行业的可持续性又重新受到了关注。

可以预策的方向如何，该行业都在推进其可持续性发展。

买房压力危机

数据再清楚不过了：从大城市到小城镇，美国面临着广泛的住房危机。

一半的租房者支付30%以上的收入用于购买住房。更高的房价、更严格的房贷管理，这让美国公民购房的压力大大增加。

住房和城市发展部认为，1200万美国人花费超过一半的收入用于居住。自2015年起，在独栋房屋价格上涨和抵押贷款利率上升共同作用下，居住成本日益升高。

学者们估计，到2030年，美国需要新增460万套租赁住房。但由于各种原因，新建筑可能仍然倾向于高端市场。

住房市场的硬件比拼

在住房市场，公寓业主和建筑商一直在为新设施进行硬件比拼。华丽的健身房和屋顶通道再也不能满足业主的需求。

今天最先进的多户住宅开发项目包括电影院、狗狗跑道、公共花园和公用办公空间。当房东们在寻找新的卖点来吸引闹市区的租户时，智能家居和服务公司也在奋起直追，提供洗衣服务等各项配套服务。

科技攻占房地产市场

占美国GDP13%的房地产行业无疑是科技企业瞄准的一块大蛋糕。2019年，科技公司、服务公司和初创公司将会越来越多地进入这个细分的市场，风险资本和科技投资者也同样参与进来。

CBInsights预计，到2018年底，房地产技术投资可能超过52亿美元，Fifth Wall等公司已经瞄准了该行业，建筑和建筑技术投资也出现了激增。新的房屋销售平台不断涌现，试图颠覆传统交易方式。

人工智能持续发展

关于人工智能是否会改变房地产游戏规则目前尚且无从可知，但从一些事例中可以看出一些端倪。

虽然一些科技初创企业已经将人工智能整合到市场分析中，但对于机器学习和其他新兴技术而言，最直接相关的应用可能是构建管理、组织和设计。

WeWork、Edge等智能建筑公司已经看到了人工智能在分析共享办公空间的用户行为方面的巨大潜力，帮助改进产品，重新设计空间布局，并创建一个良性循环。

城市土地研究所的报告研究人员认为，对于房地产行业来说，人工智能可能带来的好处将体现在：提升建筑效率和安全性，为使用安全提供保障。

“次日达”背后的账单

工业领域以前几乎就像一个被遗忘的资产类别，然而电商们的“次日达”貌似来得恰到好处，随之而来的物流仓储给房地产行业带来的全新挑战。

亚马逊(Amazon)和其他电子商务公司对仓库空间无止境的渴望，已经让工业地产领域的需求大增，但也加剧了美国主要城市的交通拥堵。

每年用于道路和高速公路的支出还不到应对交通恶化所需支出的37%，也许在未来5年里，企业将承担约2400亿美元的交通拥堵成本。

很明显，房地产不仅要为此付出代价，还要关注潜在的解决方案，如拥堵定价等因素将如何影响土地价值和投资机会。

新兴服务业兴起

零售业走到了穷途末路?这也许是一种夸大的说法。虽然电子商务来势汹汹，但也客观促进了传统零售业转型发展。

开发商和投资者要更多考虑空间利用问题，更深层次了解消费者需求，无论是小型便利店还是大型商场，寻找到与消费者最佳契合点才是关键。

当下，单纯的商品营销正被服务蒙上阴影，而新型租赁服务的兴起——如急症护理医疗设施、健康和健身服务提供商、餐馆、金融服务和娱乐设施——突显了体验经济的力量。

它还改变了传统的租赁形式，标准的长期协议正在为更短的交易，甚至是临时租约让路。如火如荼的民宿就是最好的佐证。

2019年美国房地产市场预测：

2018年已接近尾声，那么2019年美国房地产会是怎样?结合美国经济、市场环境与人口结构，我们可以做出以下3大预言：

预言①、学生公寓-巨大潜力

学生公寓是典型的抗周期地产类别，原因是无论在经济周期的什么阶段，学生数量是不受影响的，海外不断到美国去留学的留学生，这些年只增不减。而学生公寓的长期需求和学生数量密切相关，留学学生人数的综合变化也自然成为学生公寓需求的决定性因素。

考虑到学生公寓是一类安全稳定的创收型资产，学生公寓实际是抗周期行业细分中非常好的投资类别，与经济关联度小，安全稳定。学生公寓地产不仅为投资多元化提供了机会，也能避免传统高价资产领域的激烈竞争。如果担心经济周期的动荡，学生公寓的可预期性正是不确定中可以找到的确定。

预言②、养老地产-渐成主流

“婴儿潮”一代指的是1946-1964年出生的一代人，在享受了美国经济繁荣的红利后，这5000万“不服老”的群体也开始进入退休期。目前65岁人口已占美国整体人口数接近16%，以这一代人的特点以及富足程度，意味着未来需要更多更好的养老设施来提供广泛的服与帮助。养老问题也逐渐成为美国最为关心的问题之一。

在此情况下，即便是在频繁波动的市场背景下，人口结构决定了养老地产的周期性特征仍是较弱的，最吸引投资者的还是该领域的长期受益流以及支撑该领域增长的人口结构发展趋势。今后20年中，65岁以上的老龄人口不断上涨，如此庞大的人群是一个超级大的市场，前景可观。

预言③、物流地产-大势所趋

自上个世纪80年代，美国就已逐步推广供应链管理的思想，物流地产作为整个物流供应链中的周转物流环节，也在地产行业细分领域里得到了迅速的发展。在前几年国内双十一爆仓的时候，美国电商在感恩节，黑色星期五这些购物大打折的节日里却能有序进行，美国各大电商的快递配送速度提升的背后，是物流仓储配套体系的升级。

由于网购的无处不在，物流地产离我们并不遥远。 随着技术的冲击以及消费者购物方式发生改变，仓储空间需求与日俱增。所以零售商家需要在人口中心附近设置更多仓储空间来满足需求。而在零售物业租金相对较高的情况下，需要依赖仓储来储存大量库存。除此之外，人口的增长也会对供应链施压，进而转化为对物流地产的需求。

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