2018新加坡房产有什么新政策吗
相信关注新加坡房市的投资者们一定熟悉整体出售这个2017年的关键字,整体出售的火爆在一定程度上推升了房地产市场的价格。2017年年底的Amber Park的整体出售,刷新最高成交纪录 – $9亿新币,屋主会收到$430至$830万新币不等的回报。
2017年房地产市场走势基本延续了前两年的趋势,随着2018年的到来,新加坡将有很多的新政策落实,下面小编就来给您介绍一下2018新加坡房产有什么新政策吗?
整体出售潮在2018年将延续
相信关注新加坡房市的投资者们一定熟悉整体出售这个2017年的关键字,整体出售的火爆在一定程度上推升了房地产市场的价格。2017年年底的Amber Park的整体出售,刷新最高成交纪录 – $9亿新币,屋主会收到$430至$830万新币不等的回报。
了解整体出售的投资者应该都知道,相比较开发商从政府售地计划项目(Government Land Sales Program)中买地,从住户手中购买的整体出售将促使资金的进一步回流,也就是说屋主通过整体出售所得的回报往往意味着另一套改善性住房的购买,利于市场整体的良性发展,达成良性循环。接着刚刚Amber Park整体出售的例子详细说明,Amber Park的屋主平均收到$630万新币的补偿回报,整个项目高达$9亿新币,试想如果资金回流楼,对市场是多么大的利好。
2017年是整体出售流行的一年,据粗略统计,开发商共支出超过$50亿新币收购集体出售楼盘项目,因此这样一件促进经济,改善生活又不额外征用政府土地资源的行为,受到业界和政府机构的一致好评,可以遇见的是整体出售依然就是2018年房产市场的关键词之一。
供需平衡短期不会被打破
供大于需,出现价格下跌的现象,在可预见的短期内尚不必忧虑,归功于政府计划项目(Government Land Sales Program)在土地资源批放上的管控。然而一些市场人士发声,担忧过火的整体出售在一定程度上会造成短期内的过度供给,造成供大于需,价格下跌。原因在于整体出售中开发商回购的土地,会以原本3至4倍的住宅单元供给投放市场销售。
吴洲觉得尽管言之有理,但考虑到开发商的建设周期和销售周期,2017年回收的项目,因考虑到集体出售项目的产权交易是个复杂的耗时的交易过程,大部分要在2019年左右才会重新投入市场,对市场的供给产生实际的影响。
同时,让我们换一个角度来看待这个问题,2014年至2016年,新加坡市场年均可销售成交住房量为13,000套至19,000套,即使考虑到整体出售房产的交付,略超11,000个单元的交付仍然在市场承受范围之内,事实上新加坡开发商在2017年售出的公寓单位同比上涨32.5% 。
而3000多户受益于整体出售的业主也会需求购置新房,带来3000多住宅单元的净需求,即使少数业主会考虑降低居住条件,但对房产市场的净需求量在短期内对价格造成溢出效应。
新加坡房产市场的今天,有30,000套左右的未售房产单元,空置率在8%左右,相比2011年的历史最高的40,000户,可以说完全在市场的调控范围之内,出现供需不平衡的情况很难出现。
但是另一方面,市场很难去预测政府HDB(组屋)的供给量,不得不承认市场很难去量化HDB市场对私人公寓市场供需两端的影响,但是我们也无需过于担心,因为一部分HDB的屋主也一直在考虑升级至私人公寓。因此二者的影响在一定程度上会项目抵消,稀释。
开发商拿地成本升高
虽然近年来房价已经持平15个季度连续下跌的记录,但是引人注意的是开放商拿地的成本在不断升高,从开发商的角度来看,似乎有点抄底房产市场的感觉。随着建设和销售周期之后,如果开放商想维持合理的利润,房价的上涨则不可避免。
举例来说,在新加坡比达达利(Bidarari)地区,2013年12月地产商UOL以每平方英尺$648新币的价格购买了在Bartley的Botanique,2014年中MCC Land以每平方英尺$775新币的价格购买了Poiz Residence,随后Cheung Kong以每平方英尺$849新币的价格购买了Stars of Kovan。
紧接着的2015和2016年,土地价格稍有下降,CDL和Hong Leong以$710新币的价格购买了Forest Woods,Evia JV以$755新币每平方英尺的价格购买了GEM Residences。
2017年的土地成本则急速上升,上半年SPH JV以$1181新币每平方英尺的价格拿下Upper Serangoon的一块土地,Chip Eng Seng JV则以$1110新币每平方英尺的价格拿下了Woodleigh处的一块建设用地;下半年Oxley JV以$835新币每平方英尺的价格拿下Serangoon Ville,KPLD和Wing Tai JV一同以$965新币购入Serangoon North的一处土地,SingHaiYi JV分别以以$1325新币购入Sun Rosier,$1092购入How Sun Park。
公寓面积在不断缩小
上世纪90年代新加坡平均每个住宅单元居住4.25人,本世纪初降低至 3.5人,2015年这一数字降到了3.39人,如同每一个发达国家一样,新加坡正向着小家庭规模的方向发展,崇尚独立的美国这一数字是2.6。考虑到新加坡90.8%的人口拥有自己的房子,这一数字的降低也可以理解为屋主门正搬进自己购买的房子了,而不是将其出租换取租金,也可以理解为年轻一代的崇尚自由,越来越早的组织自己的家庭。
然而这一趋势能否满足的另一个方面取决于父母的金库是否能够支持年轻一代的买房梦想,考虑到主要需求仍为新加坡国内买家,TDSR和其他房地产降温措施仍然存在,年轻一代仍然依赖父母一辈去提供第一笔购买款,但是父母一代能在多大程度上提供帮助还需市场去进一步验证。
贷款利率的升高,减少了房屋的出租收益
美联储计划在今年推行三至四次加息以促进美国国内经济的发展,因此与美元紧密连接的新加坡市场也会受到美联储加息的影响,Singapore Interbank Offered Rate (SIBOR)和Swap Offer Rate (SOR)会直接体现这一变化,原因在于金管局Monetary Authority of Singapore (MAS)允许新币在一篮子国外货币以不同权重组成的一定的范围内波动。
2018年投资新加坡房产,你要知道这些问题
1、新加坡房产投资优势
新加坡房产可谓是宜居宜投,集合了中国买家对自住保值的需要及对西方健全社会制度结合的需求!新加坡贷款利率较低,房贷利率在购房第1年约为1.2%。新加坡的物业拥有较健全的管理模式和丰富的管理内容,除购房需到建屋发展局申请外,其他业务均在物业管理公司办理。新加坡公寓的平均租售比在3.5%左右,房屋收益极有保障。
2、2018年新加坡楼市怎么样?
新加坡市建局数据显示,2017年新建私人住宅销量比去年同期高出四成,突破一万套。仲量联行新加坡董事表示,2017年以来来市场情绪持续改善,由于买家普遍认为市场将触底,更多人进入市场,带动销量和 价格回升。预计未来一年将会有更多买家将重新进入新加坡市场。
3、新加坡贷款政策如何?
根据最新的外籍人士购房政策,海外投资者在新加坡购房需缴纳18%的印花税。对外国买家而言,新加坡的贷款条件相对宽松,第一套住宅最高贷款额度为80%。而且新加坡贷款利率较低,房贷利率在购房第1年约为1.2%,这相较于国内6%左右的利率有着很大的优势。4、新加坡公寓产权是多少?有何不同?
新加坡大部分房屋属于租赁性质,租期通常为99年。个人拥有全产权的房产十分罕见。
99年(99-Leasehold):一般组屋都是99年,私人发展的房产项目现大都是99年。
999年(999-Leasehold):几乎是永久但法律上不算永久;
永久(Freehold):除非政府征地,使用期限是永久;新加坡政府规定,外国投资者(非永久居民)能够购买所有的公寓(包括所有99年、999年和永久土地的公寓),以及多于5层的有地住宅。但不能购买政府组屋、整个公寓项目、空置的住宅地皮、以及少于5层的有地住宅。
4.如何移民新加坡?可以买房直接移民吗?
目前移民新加坡的方式主要有三种:
(1)有兴趣在新加坡创业或者进行GIP移民的企业家, 您可以通过全球商业者计划(GIP)申请新加坡永久居留权(PR)。在新加坡移民政策多次改变后,目前全球商业者计划(GIP)是目前新加坡唯一的直接移民方式。目前,中国大部分选择新加坡移民的成功企业家,都选择此移民方案。
(2)新加坡创业移民是通过注册新加坡公司,获得创业准证,再通过创业准证进一步申请绿卡。创业准证,又称作商业入境证,是由新加坡人力部(MOM)及新加坡标新局(Spring Singapore)联合审核的一种面向外国企业家的工作准证。
(3)就业移民是新加坡现存三种移民途径的主要途径之一,旨在通过申请就业准证,从而完成移民的目的。新加坡就业准证(EP)是新加坡人力部颁发的等级最高工作准证,申请者的准证成功批准后,可以进一步申请新加坡的永久居留权(PR)。
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风险提示:海外房产信息由开发商/项目方提供,请投资者充分认识投资风险,自行核实相关信息,谨慎投资。
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