美国买房子首付划算吗,按揭买房首付最低多少
美国超过一半的房屋贷款是通过贷款经纪人来完成的,贷款经纪人是撮合借方和贷方的中间人。贷款经纪人可以直接与买家协商费用,可以为您实现贷款利率和少费用花费。所以对于不熟悉美国贷款购房事务的人,找个“靠谱”的贷款经纪人是个不错的选择。不过专业化的服务也会收取的费用,贷款经纪人通常会收取贷款额1%的费用。
买房是很多中国人移民美国后的首要大事,贷款又是大多数人的选择。但是贷款一定要先了解清楚先关的贷款政策。下面小编就来给您介绍一下美国买房子首付划算吗,按揭买房首付最低多少。
国人在美国贷款买房的途径有哪些:
1、贷款经纪人
美国超过一半的房屋贷款是通过贷款经纪人来完成的,贷款经纪人是撮合借方和贷方的中间人。贷款经纪人可以直接与买家协商费用,可以为您实现贷款利率和少费用花费。所以对于不熟悉美国贷款购房事务的人,找个“靠谱”的贷款经纪人是个不错的选择。不过专业化的服务也会收取的费用,贷款经纪人通常会收取贷款额1%的费用。
2、商业银行
商业银行如花旗银行、美国银行等提供的贷款利率非常具有竞争性,如果您在这些商业拥有支票账户或存款账户,还可以享受到贷款优惠。
3、抵押贷款银行家
抵押贷款银行家可代表一家或多家银行为您提供贷款,不过此类贷款服务于这些银行的客户。对于大多数中国者,咨询在国内有分支机构的美国的商业银行是主要的贷款途径。
贷款的发放原则和条件
在美国,按揭贷款发放的核 心原则是抵押品价值足够,申请人有良好的信誉和持续的收入来源,与申请人的身份国籍本身没有直接关联性。
目前,在美国绝大对数州,外国人(无美国绿卡)可以通过贷款购买美国房产,但是通常要在40-50%,并且因为本身没有美国信用记录和收入来源证明,贷款机构会额外要求贷款人支付高于市场水平的1-2%的利息。
美国贷款买房的基本知识
1. 美国房贷的种类
Mortgage 通常有30年、20年、15年和10年固定利率,以及 7/1 ARM、5/1 ARM 等可调节利率。很多人选择30年固定利率贷款,因为利率不变让人觉得安心,另外30年分期月供低,同样的首付和收入可以负担更高的房价,因此房产经纪人经常推荐它。很多新人不知道 7/1 ARM 和 5/1 ARM 这些选项。
所谓 ARM,就是 Adjustable-Rate Mortgage。比如说 7/1 ARM,还款时间为30年,前7年利率不变,此后每年根据市场情况进行调整但是限定了最大的变动幅度;5/1 ARM 则是前5年利率不变。
ARM 和固定利率的贷款有什麽区别呢?
ARM 前几年的利率通常要低不少。在固定利率期结束后,ARM 的利率会随市场变化而调整。根据 HSH 的数据,从1986年至今美国房贷的利率总体来说在走低。假设你2010年购买了 7/1 ARM贷款,2017年到期之后利率会降低,因为此时整个市场行情已经低了不少。反之如果你2010年购买的是30 year fixed,不管市场怎麽变化你的利率不变。当然ARM 也有风险:如果市场行情在走高,固定利率期结束之后你的利率可能会增加(但是上升幅度一般在合同中有限制),而30 year fixed 就不会。
除以上两点之外还有一个重要因素要考虑:准备持有多长时间、预计多少年后会出售。美国 NAHB (National Association of Home Builders) 的研究发现,美国人平均在一个 Single Family House 居住的时间为13年。另外很多华人喜欢提前付完贷款,所以在选择贷款的时候,需要考虑到将来打算在这个房子住多长时间、多久付完贷款等因素。
2. 如何拿到最低的房贷利率?
信用分数越高利率越低。同样的市场行情下每个人拿到的利率不一样,其中最重要的区别之一就是信用分数;一般来说:
FHA 贷款要求的最低信用分数是580。
Fannie Mae 贷款要求的最低信用分数是620甚至660。
大部分传统房贷(conventional loans)要求最低660;低于这条线通常只能拿到次级贷款(2008年金融危机的罪魁祸首就是它),并且利率要高不少。
从历史行情来看要想拿到最好的利率,信用分数至少要720以上。根据我2015年买房的经验(流程参见这裡),房贷公司通常会使用最保守的model,他们计算的结果比你免费查询的信用分数可能要低很多,因此如果你在Discover 等信用卡帐号裡看到FICO 分数有750,千万不要沾沾自喜觉得足够了。
如果你的信用分数有760以上,通常来说就能拿到最好的利率了。当然,如果你的分数在800以上,也有个别房贷公司可能提供更加优惠的利率。
首付比例不能太低
20%或以上:通常能拿到最好的利率。请注意很多房贷公司的利率有固定的线,比如20%、10%、5%等,如果你准备的首期付款只有19%,最好想办法再找点钱、凑够20%,利率可能就会低不少。另外,很多房贷公司要求公寓的首付不低于20%。
10%-20%:Single House 和 Townhouse 通常可以首付较低,然而这通常意味著利率越高。如果你准备的首付只有9%,最好凑齐10%。
5%-10%:对于 Fannie Mae 房贷来说,首付最低为5%;巨额贷款(Jumbo Loans)首付不低于10%。
3.5%:这是 FHA 房贷要求的最低首付。低于3.5%很难申请到房贷。
贷款金额也会影响利率
FHFA(Federal Housing Finance Agency)每年发布 Conforming Loan 的上限,超过这一额度的房贷,Fannie Mae 和 Freddie Mac 不能购买。很多房贷公司,尤其是规模比较小的那种,并不是从自己兜里掏钱给所有客人,而是转手打包卖给其他财团,而 Fannie Mae 和 Freddie Mac 就是最大的两个买家。如果这两家公司不能购买,最直接的后果就是可选择的贷款项目会少很多,另外利率会更高。
过去10年FHFA 的贷款上限一直是$417000(1 unit),2017年第一次上调,变成$424100。这是什麽意思呢?
总额在$424,100以下的房贷,是标准的 Conforming Loan,通常可以拿到最好的利率。
房价较高的 County,FHFA 的贷款上限也会高一些。下面的地图由FHFA发布,灰色部分为$424100,黄色部分为$424100-500000;粉色部分为$500001-636149;橙色部分为$636150;红色部分为$636151及以上。以我所在的NOVA(北维吉尼亚州)为例,这是全美房价最高的区域之一,Fairfax、 Loudon,、Arlington 等郡的贷款上限均为$636150,这被称为 Super Confirming Loan。
超过Conforming Loan Limit 的房贷称为巨额贷款(Jumbo Loan),选择会少很多,利率会较高;以我所在的NOVA 为例,总额超过$636,150 的房贷即为Jumbo Loans,如果你需要贷款的额度正好超过这条线,最好想办法把贷款总额到这条线内,可选择的贷款项目会更多、利率也会降低。
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