洛杉矶买房一定要小心那些潜在风险
其实当你下的offer卖家接受了以后,买卖双方签了文件那就open Escrow了。Open Escrow后一般45天就要closing,这是法律规定的,closing后正常情况下卖家就要交钥匙给你了。所以买个房顺利的话45-60天就能完成,所以你要预算着自己什么时候需要搬,不要太早下offer,导致自己既要付房贷,又要付房租。
大部分国内居民来到美国进行购房都是委托经纪人来进行办理。因为在美国进行购房的交易流程比较复杂,所以最好自己先有个了解相关的注意事项和潜在风险,以便减少不必要的麻烦。下面小编就来给您介绍一下洛杉矶买房一定要小心那些潜在风险。
1.第一个问题,很多在加州首次置业的人都不知道,在加州买个房到底需要多久呢?
其实当你下的offer卖家接受了以后,买卖双方签了文件那就open Escrow了。Open Escrow后一般45天就要closing,这是法律规定的,closing后正常情况下卖家就要交钥匙给你了。所以买个房顺利的话45-60天就能完成,所以你要预算着自己什么时候需要搬,不要太早下offer,导致自己既要付房贷,又要付房租。
2..第二个问题,买房前一定要想好自己exactly想要几房几浴,想买三房的就不要看两房的屋,想要两个full bathroom的看到房子是1.5 bathroom的千万不要试图说服自己,不然你一定会后悔的。
我本来是想买3房2浴的,但是我想要的区域3房2浴丶装修挺好的房屋都超出了我的预算5%左右(其实这5%在现在这个10-11月的淡季,根本是有机会砍下来的,但是我经纪除了是房产经纪还做装修的,所以她就老带我去看一些稍旧的两房,老说什么现在房源不多,先买个两房稍微修葺一下,过几年赚钱了再买大房子芸芸)
3.第三个问题,大家要有一个意识,因为你的房产经纪的佣金是来自卖家的,房价越高,房产经纪的佣金就会越多,所以无论你的房产经纪表面上跟你有多推心置腹,她也不会让你开太低价来折损自己的佣金的!
你一定要自己上Redfin丶Zillow等网站多看看你选中的房子的区域里,相同房型的成交价,以及你想买的房子的历年成交价,如果房子上市已经超过3个月,并且你买房是在洛杉矶楼市的淡季10月丶11月,别客气,先砍个5%-10%再出价!
4.Open Escrow后,法律又规定买家即你需要支付deposit给Escrow(公证行),这笔订金一般是房价的3%
但是14-17天内这笔订金是可以随时退回来的!其实这个时候,你可以装傻看看你的房产经纪人给你争取到14天还是17天,如果是17天那证明你的房产经纪人还是向着你的,如果是14天那证明你的经纪人并没有给你争取到最大的利益!
5.交订金后的这14-17天在整个买房过程中是至关重要的,因为你需要在这14-17天内完成三个方面的contingency:
1.Loan contingency (你的贷款能批准吗?)
2.Appraisal contingency (你的房屋估价是否高于你目前的卖价,如果房屋估价比卖价低,那除非你有钱补齐差额,不然你的贷款额加你的downpayment还是不够房屋售价,那你也是买不成房子的)
3.Home inspection contingency (除了白蚁检查外的房屋情况检查)
还有关键的一点是,这14-17天你可以继续认真考虑你是否真的想要你现在出价的这个房屋,你这个房屋附近是否有新上市的房子更符合你的要求,这14-17天是你最后能无条件反悔不买拿回你的订金的期限了!
洛杉矶买房注意事项
一、看房子前向经纪人提出自己的要求这样可以减少看不需要的房子,如购房预算,当你设定在50万美金时,你会在一次次看房和递购房申请时,不自觉的提高购房价格,最终成交价有可能70几万美金了。洛杉矶购屋与中国不同的是:每一个想购买此屋的人都不知道别人的报价(有点像中国的投标),最终由卖方及其经纪人决定卖给谁。购买方想得到卖方的个人资讯,进行私下交易是不可能的。出价高,一次性付现的先得是必然的。去洛杉矶买房要有明确的预算
二、不要排斥洛杉矶的老房子有些区的老房子是由着名的设计师设计,而且用料一点都不差。如果能买下来,房子日後只会升值。保护得好的百年房子的房梁、房柱及地板,日後的使用年限远远大於现在建造的部分房屋,原因是当年有钱人使用的木材用料非常讲究,而且处理工艺很繁琐,从而保证了每一根木料的质量。部分老房子还有一个特点,就是房子小而老旧,绿地面积却特别的大,一般多为300到500平方米。买这样的房子一般都很便宜,可以考虑拆了重建(需要社区许可)、扩建、在绿地上新建,地分成几块出售建房等。
三、宁可在好区买普通房子,也不在一般区买豪宅虽说价格一样,但是日後升值潜力不同,安全系数不同,孩子受教育条件不同,周边的配套设施不同。如果你看见周边房子有高高的砖围墙、窗户上有铁栏杆,多合算的豪宅那就不要购买,因为真正适合居住的好区是不允许,也不需要在窗户上安装铁栏杆的。不过千万美金起跳的豪宅有砖或树围墙是应该的,因为面积太大,需要有效管理就另当别论了。
四、注意查看该区居民的整体素质情况这不仅能提供你日後住家的安全和社区环境的良好维护外,还能确保孩子受到真正的正面教育。该区的具体状况可以通过询问房地长经纪或网上查询。
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