纽约买房必须知道几点注意事项
要选好的律师,并积极与律师配合。要多问问题,可以更多的了解律师的看法与经验,那种没了解情况就一口保证能做到如何如何的律师要慎选。需要多多与律师沟通,随时把情况通知给律师,才能让律师作出正确的判断。
随着人们经济水平的不断提高,现在越来越多的人都想要在美国的纽约(置业)进行投资房产,但是纽约是一个房价非常昂贵的地方,在这里进行购置房产需要大量的资金,而且在纽约买房子一定要注意这些事项。下面小编就来给您介绍一下纽约买房必须知道几点注意事项。
如何避免地产欺诈
首先,在你签署任何与房产有关的文件时,一定要找律师,确保明白每个条款的内容,在专业律师的帮助下,规避风险。”
其次,注意不要轻易签署Deed文件。
第三,不要找地产经纪推荐的律师,因为他可能也是地产经纪的代表律师,这样就无法保证他会把你的利益放在首位。
第四,需要向律师咨询的问题,不要在地产经纪在场时提出,不要在地产经纪办公室与律师会面,要在律师楼单独向律师正式咨询。
第五,要选好的律师,并积极与律师配合。要多问问题,可以更多的了解律师的看法与经验,那种没了解情况就一口保证能做到如何如何的律师要慎选。需要多多与律师沟通,随时把情况通知给律师,才能让律师作出正确的判断。
第六,英文不好的移民,在咨询和签合同的时候一定要找翻译,了解每一个条款。
实际操作中的注意事项:
1、先列下买屋目的、选择地区、房产价格预算及要求(Define requirements):首先要清楚您是要自住还是投资。接着要列出想要购买的房屋的基本条件,例如价格、所在地区、多少卧室和浴室、面积大小等。然 后还要考虑如果不是用现款买房,那么必须先向银行申请预先核准(pre-approval),并且获得房屋前置审批信(bank’s mortgage pre-approval letter)。您要首先研究自己的财政情况,综合考虑自己的经济水平,知道自己是否需要。如果需要,可以承担的每月还款额是多少。
2、看房:自己或在经纪人的帮助下,看房并下Offer。您可以列一张自己所有想要的关于理想房屋的条件清单,比如地理位置、价格区间、特别的 需求。另外,在美国看房与在中国看房不同。一般在美国,找到一个合适的经纪人之后,就由他全权代理,而别想着找多个经纪人,相互比较。美国的经纪人认为这 种行为意味着不信任。一旦被发现同时雇佣了多个经纪人,那么没有人愿意尽心尽力做事。通常购房者会和经纪人签订代理协议,约定由经纪人代理购宜,并约 定佣金。其中佣金支付条件条款需要引起注意,以避免日后纠纷。在纽约州,没有律师参与的地产合同无效,因此最晚在意向合同签署之前,需要找到一位持当地执 照的律师参与购房。
3、书面报价(Written Offer):找到满意欲买的房地产后应尽快行动,不要给太低价。不然屋主会认为您不识市价及没诚意。书面告知您的地产经纪欲买此房屋,并出示买价及如有其它的买屋条件。
4、签订合约:在您的Offer被卖方接收后,买卖双方将在各自的律师代表下,商谈合同条款。在纽约,双方必须雇用律师。作为您买方的律师会对 卖方律师发来的合同进行审阅,根据您的个案情况进行更改、删减或添加。比如,是否加入合同取决于的条款。同时,买方律师还要进行尽职调查(Due diligence)审查关于房产的文件,告知您购买该房产可能产生的风险和该房产存在的不利因素。合同的条件限制和买卖交易的细节非常重要,务必与律师 商讨,充分理解当中的风险和义务。双方对合同、买方对Due diligence满意后,买方将签署合同,并一般支付房屋总价10%的房款作为定金。如果买方在此时终止交易,一般情况下定金是不能退回的。卖方收到合 同后,签署,再寄还给买方。
5、银行确定发放:如果买方需要,买方将与银行联系进行事宜。银行同意后,会为您出具Commitment letter。
6、产权报告:买方律师将以买方的名义购买产权报告(Title report)并审阅,看该房屋的产权是否存在问题,可不可以过户;调查房屋的历史交易情况、情况、付税情况、房契,有无任何未解决的法律纠 纷问题等等。调查费用由买方支付,通常几百元美金。买方一般会购买产权保险(Title insurance)以保护自己的权益。
7、向管理处申请:如果您购买的是Condo或者Coop,那么您将在地产经纪的帮助下,向Condo/Coop管理处(Board)提出购买 该房产的申请。Condo管理处有在同等条件下优先购买的权利,即管理处可以拒绝您购买Condo的申请。但是一般情况下会同意您的申请。相比之 下,Coop管理处更难通过,更容易拒绝您的申请。
8、成交(Closing):双方律师将收集Closing时的文件,协调各方,确认Closing时间并出席。一般是签订合同后的2-3个 月。买卖双方在约定的过户日会面,办理交房手续。买方需带好自己有效身份证明(如驾照、护照或绿卡等)及现金支票,付清剩余房款和房屋过户。对买家、 现金买家所付房屋过户费用很少。买方会在1-3个星期内收到房契。
9、过户后的费用:拥有独立产权公寓(Condo),要付房产税和每月的公共费用;拥有合作公寓(Co-op),要要付房产税和每月管理费。房 产税是跟随楼寓的种类、地区和公寓面积来计算;而公共费用和管理费与楼寓的种类和公寓面积有关,可以是每月几百到几千元不等。一般情况提供多样服务的楼 寓,每月费用较高。税或是物业税可于收入中扣除征收税款。如果是投资者,公共费用和物业税都是商业上的开支,所以是可以扣除征收税款。如果在美国有流动资 产并有个人银行户头,购房过程通常需要两个月。因此必须提前准备,看房阶段就必须将资金准备好。如果需要房屋,至少再加一个月时间。
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风险提示:海外房产信息由开发商/项目方提供,请投资者充分认识投资风险,自行核实相关信息,谨慎投资。
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