购置美国房地产以后每年都需要缴纳房产税，这是一个美国购房者应有的“常识”。美国的房地产税=A: 土地(地产)所有权税 +B: 建立在该土地上的建筑(房产)所有权税。然而，中国房地产税= 70年地产使用权的税收(中国的土地属国家所有)。下面小编就来给您介绍一下在美国买房应该如何合理避税。

什么是房产税?

在美国，房产税实际上是由各郡市自己决定的，比较富裕且有其他税收来源的郡市可能不完全依靠房产税来运行，所以房产税会较低。在就业率较高，高新产业区或旅游业发达的地区，因此地产税相对就不大高。相反，没有其他税收来源的地区可能会收较高的房产税，譬如没有个人收入州税的德克萨斯和没有销售税的新罕布什尔州等，房产税都比较高，因为归根结底政府和其福利项目是靠税收来运行的，这里低了那里就得高，羊毛出在羊身上，总数还是一样。

根据2016年的数据，美国房产税最高的州在新泽西(公寓)，中线房地产税率是1.89%;最低的州是路易斯安那，只有0.18%，也就是说10万美元的房子每年的房地产税率只有区区的180美元。大约有三分之二美国州的房地产中线税率低于1%，美国的平均中线地产税率是1.04%，弗吉尼亚州的中线地产税率是0.74%，等等。

为什么要缴纳房地产税?

实际上美国的公立学校主要是由各郡市征收的房地产税来运行的，每年各地方政府征收的房地产税数目、去向用途等都列在政府网站上，公开透明，接受公民监督。正是因为有房地产税，美国各州才有13年(个别弱势群体14年)的免费义务教育，其中包括学费、书本、校车、贫困家庭孩子的午餐等，也就是说，美国的公立学校是彻底意义上的免费。

对个人来说，缴纳房地产税的部分也抵消部分个人收入税的，也就是个人收入缴税的基数要在收入中减除缴纳地产税的数目，因此实际个人的支出要低于房产税的表面数据，这是一个比较复杂的问题，对不了解美国报税体系的人来说理解起来可能会有点困难。

尽管税目繁多，但是，美国规定在一定范围内是可以合法合理避税的，以下有四种避税攻略，看看你适合哪一种?

初级避税攻略

就是我们购买住宅、商业地产的初级形式，就是直接购买，所以也叫做初级避税。以前很多客户问我们，怎样合理避税?因为投资美国房产，需要交纳所得税。具体交纳多少，需要专业会计师做账，合理避税。记住，他们不是做假账。这个要看每个会计师的本事。一般稍微大一点的美国房产公司的会计师都是很牛的。因为客户投资，集中起来都非常大。

对于以个人名字买投资房产的，可以通过如下方法抵税：

房子的地税(房产税)，保险费，房子的折旧费，装修折旧费，地板，门窗，厨房，屋顶等分类折旧费，房子的维修费，房东到美国来往的机票、餐旅费，房地产公司的管理费，房地产经纪的中介费，寻找租客的广告费，自己未成年孩子的抚养费，等等。

中级避税攻略

对于用公司名义投资房地产的，在有所有初级避税法则的同时，还有如下更优惠法则：

1、您在美国可以租用门面开公司，所有公司的租金、电话、日常维持、日常管理所需要的所有费用;美国公司可以请雇员，员工的所有工资、福利全部可以抵税(就算是您请的清洁工、保姆，是为您在美国家里服务的，也可以算在内);为美国员工发奖金，礼品，也可以抵税;

2、以公司名义去投资，只要是在年终结算之前为止的，所有投资费用都可以抵税。

3、您所有招待客户，请客吃饭，飞机费用，汽油费，旅馆费，甚至您穿的衣服的购买费用，都可以称做公司的运营费用。

4、您可以用公司的名义购买电脑，家具，电器等，可以称做办公用品，购买或是租赁豪车，这也可以抵税。

5、您甚至可以用公司的名义购买豪宅，度假屋，可以说成是给员工旅游度假用，这也可以抵税。

以公司的名义合法避税，这里面有很多窍门，只有您想不到的，没有做不到的。只要您发挥您的想像力，同时通过当地专业会计师的协助，您可以达到最大限度的避税。所有费用，请务必保留原始发票，收据，或是邮件确认信，或是信件作为报税凭据。美国是个讲诚信的国家，只要您能出示合理的凭据，都可以作为理由合法避税。

高级避税攻略

这是玩转美国税法的高级法则，滚雪球式投资法典，这个是建立在您以公司购买房地产的前提下，而且初级、中级避税法则同时有效：

省略买的房产的升值，租客每年加租等外加收入，利息每年递减等因素，所以您的实际收入会远远大于举例数据。

举例：您今天用100万现金购买一个美国商业房产，您的纯投资回报率是8%，也就是你每年的净收益是8万美元。

这时候您有两个选择：

1、您就这么一直收租，比如20年，租金收入160万，20年后将地产原价卖出200万(20年升值1倍是很正常的)，20年的净收入就是260万。

2、您可以用这100万的房产去抵押贷款，按照75%的比例，你可以贷款75万出来，利率按照5%，75万的贷款每年利息是3.85万，首先这个3.85万您可以抵税，同时75万的贷款每年本息还款大概不到6万，20年本息还清。这个房子，用租金去偿还银行贷款，每年有2万盈余。以后每年利息会因本金降低而下降，所以您以后的每年净收入将大于2万。

你将75万美金银行贷款，再自己垫上25万，您又可以买一个100万的商业店铺。按照8%回报，您再用第二套房产再去抵押贷款如同第一套，这样依次类推……同样是100万现金，通过此法您可以买4套100万，总共价值400万的房产，您每年可以合法抵税约14.4万， 这可是不小的一笔数字啊。试想，20年后，您将这4套房产，即使是按照原价卖出，你将得到800万的回报!这20年，您的纯回报约是860万美金!

终极避税攻略

美国富人如何年净资产增加数百万而一分税钱都不交呢?现在我就教您骨灰级投资商如何玩赚美国税法的：1031交易法则。

为了避免在卖掉投资型房产后，要缴纳大笔资本利得税，做房产投资的人大多会运用1031延税法则。就是在卖掉旧投资房的180天内，购买另一栋投资房，从而避免缴纳任何资本利得税。

大家都知道，房地产最赚钱的方法是通过转卖而赚取差价。打个比方，您通过100万买了个商业地产，某一年房产涨价为200万，您卖出后收益100万，但是，这100万可不是实实在在“躺进”您的腰包的。对于这100万的收益，首先，需要交30%的财产增值税，这一下30万利润没了;剩下的70万，您还需要交收入税，又是几十万没了，最终，如果您有一半剩下，那就是万幸了。 如果您不懂避税，这收益就得无形中交出去一大截，但是，如果您懂得使用1031 交易法则，您就可以1分税都不用交了!

所谓1031 交易法则，就是美国政府鼓励再投资的一项税法。只要您投资等于或是大与所得收益的地产，您就可以不交税。同样是上面的例子，卖房得到200万后，在6个月内，您去再投资一栋或是多栋房产总值等于或是超过200万的房产，您就可以不交税!也就是说，您的净资产增加了100万，但不用交1分钱的税。这就是美国的终极避税法典——1031交易法则。

使用1031延税需注意的事项：

1、使用1031延税要及早准备

找有相关经验的地产经纪协助处理整个换房事宜，把握好时间点，各个环节都要事先规划好。千万不能在卖掉旧房后，才想到1031，那就迟了。

2、卖掉旧房的钱放到哪里?

用于1031延税部分的资金一定要存放到1031延税的房产交易中心，这笔资金不能放入自己的账户。

3、对新房价格的要求

您购买新房的价格一定要等于或大于旧房的价钱，任何有余留的部分都要缴税。

4、45天的概念

在卖掉旧房的45天内，起码要找好最多三处新的房产，登记在房产交易中心处。未来你买的新房必须是你选定三套中的一套，不能换成其他房产。

5、180天概念

卖掉旧房的180天内必须过户，否则1031延税失效。请一定记住，180天不是半年，不是6个月，而是整整180天。

以上就是在美国买房应该如何合理避税的相关内容。说了这么多，你是不是已经开始心动了呢?邦海外有丰富的移民经验，成功率非常高，是您移民的不二选择。更多相关信息敬请关注邦海外官网。我们将竭诚为您服务。

风险提示：海外房产信息由开发商/项目方提供，请投资者充分认识投资风险，自行核实相关信息,谨慎投资。