海外置业热潮近几年一直是大家关注的重点，随着当下国内股市降温和人民币贬值，房地产市场的走向也是雾里看花，扑朔迷离。投资领域哀鸿遍野，而那些具有战略眼光的投资人早就在关注海外房地产市场。下面小编就来给您介绍一下如何在美国买房产。

一.买房入门扫盲

1.外国人可以在美国买房吗?

理论上说对于外国人在美国买房没有资格限制，也就是谁都能买，但需要在美国申请交税人账号(Individual Taxpayer Identification)。

2.房型选择&投资价值

独栋别墅(House):投资最保值，购买此户型房子和地皮同时买下，房产和土地拥有永久产权，维护费较低，但是需要住户自己定期除草收拾。因此，别墅比较适合用来自住，是资金实力较雄厚买家的首选，也适合注重资产增值潜力的买家。

连体别墅(Town House) :是一栋或者几栋别墅share共同的墙组成的，保值程度仅次于独栋别墅。Townhouse的所有权归业主所有，业主拥有房屋所有权，部分有土地所有权，少数连体别墅可以做到租金收支平衡，但总的来说租金收益率远不及公寓。所以，适合既想受益于房产升值，又想获得一定租金收益的用户。

公寓房(Condo):物业的产权某种意义上属于购买了 condo 单元的全体业主，每个单独的业主拥有自己单元的产权，但是不拥有土地的产权。维修管理费和别墅一样，都是随着房子变老而增加。 不过公寓价格比别墅便宜很多，租金回报率也不错。

二.买房费用一览

除了最基本的房型选择，你还得了解买房的主要费用有哪些。

买方的过户费(Escrow fee):

$800美元上下， 不同的过户公司费用稍有不同，但大体相近。

房屋检查费(Home inspection fee):

通常在$350-650左右，房子越大、位置越偏、检查越复杂越贵。

文件准备费(Document prep):

一般在 $100-150左右。

文件公证费 (Notary fee):

费用在$40-125左右， 可以直接到产权公司公证签名，也可以叫mobile notary 到家里签。

房产税：

房产税在美国各个州和地区都不同，一般在1%多一点。政府会对每个房子做一个评估价，然后根据评估价计算房产税。地产税每年分别在十一月和二月分两次支付。在不同的月份买房，所预付的地产税也不同。

川普税改对房产持有者影响：

财产、以及所居住州征收的个人所得税，抵税上限为$10,000：也就是说你的房产税，加上州政府征收的个人所得税，最多只能抵扣$10,000。

2017年12月15日之后，房贷超过$75万的部分产生的利息无法抵税：降低抵税额度，相当于变相加税。

税改对买房者影响：

在房价高，房源紧缺的地区，当地购房者的减少，给海外置业者提供了更多购房机会。

房屋保险：

房屋保险(HouseInsurance)各州也不等，一般一年$1500(不同的保险公司费用不等),保险的作用是在在房屋受到火灾、洪水、雷击等意外事故而导致受损，如果房主购买了房屋保险， 一般能获得20万美元的保费，每年500美元。如果是商用房，该保险还可以保护租金损失。如是贷款购房，则有贷款产权保险(Lender Title insurance policy),大致为 $600，按各县各城分摊惯例和合同支付。

小区物业费：

别墅一般没有物业费，而连体房(townhouse)或公寓房的物业费根据房屋的新旧程度决定。不同的小区有不同的费用，每月从$0到$500不等(大多数在$100到$200之间，也有少数超过$1000的)

出租管理费：

如果投资房产是用来出租，一般是由管理公司管理。管理费的计算方式8%~10%的租价+第一个月的租金。如果是大型公寓，管理费则会少很多。

注意，如果是贷款的小伙伴，买方还要支付一笔贷款所牵涉的费用，大约是贷款额的1%-2%不等。

三.美国购房流程

接下来，就是大家尤为关心的买房流程了。

1.若使用现金购房

准备材料：

有效的护照和签证：购买者如果不在美国可授权委托经纪人购买。

在境外银行开设的帐号：并非限制在美国本地，但建议在金融发达且无外汇管制的地区，如香港、新加坡、日本和欧洲国家。

资金证明：需要是可以直接打到美国的美元资金证明，不能是人民币。

现金全款购房8大步骤：

选定买方经纪人：决定购买房子的区域及条件

寻找理想的房屋：自己上网查询或请经纪人挑选上市屋资料

找到合适的房屋：挑选出喜欢的房子,经纪人帮助估价, 买主决定出价金额;经纪人解说购房合约帮助填写并完善条款内容;发出合约书时,offer 被接受之后，需要付定金， 一般是购买价格的 3%。卖主是否给回价书，要依据市场来决定，比如湾区的房产市场，卖家现在很少给 counter offer, 会直接选择价格以及条款都最好的买家成交。

签订购房合约：双方达成协议后，即由第三方公正公司进行买卖过户手续;订金送交公正公司;签署过户正式文件及有关房屋各项报告

“房屋检查保护期”完成事项：房检有效期内，由专业检查员检定全屋的各项状况，经纪人协助提出修理各项缺失的请求;买主审查及签署如“卖主屋况表”,”房屋周边环境”等各项报告;准备好火险保险报价;

完成过户公证手续：准备好头款金额以及买卖各项手续费，在过户结束日之前，以银行本票或现金汇款交给公证公司;产权公司负责转让产权, 并在县属登录室完成登记;由公证公司支付所有费用

取得钥匙完成过户：在购房合约规定的时日取得卖主交出的钥匙;先行联系好水、电、瓦斯等公司，通知继续使用其服务。

取得房产证：通常在结束时收到最后明细账单，内附房产证的复印件，结束后约3-6个月内，收到一张原始的房产证。

2.若贷款购房

准备材料：

有效的护照和签证

工作证明、工作收入(单位或街道开具证明，交由公证公司翻译)

自付款部份的资金证明(中英文版的银行存款证明)

美国当地银行开设的账号

贷款购房步骤：

贷款的和现金购买步骤一样，只不过多出了以下三个步骤

审核贷款条件：选定贷款经纪→查核信用分数→选择合适的贷款计划→取得贷款预准信。

提出贷款申请：提交贷款公司要求的相关文件或资料，一般有头款証明、工作证明、报税记录。

“贷款保护期”完成事项：贷款银行派估价师确定房屋价值;完成贷款银行各项要求资料，应在购房合约贷款保护期内获准贷款;获准贷款后，与公正公司约定时间签署贷款文件。

四.贷款买房指南

除了少数现金买房的， 我们大多数人买房的时候都会贷款。关于贷款的问题，请往下看。

1.贷款银行

每家银行贷款要求不一样，利率不同。常用银行有：华美银行、汇丰银行、花旗银行。

2.不同身份贷款利率差别大

外国人身份：是需要现金全款买房，申请不到当地人贷款的，不过若是学生F1签证, OPT阶段是可以办理贷款。

绿卡持有者：可以享受美国公民的低首付低利率的待遇。

H1b工作签证：享有和美国公民同等的低首付和低利率待遇。

3.贷款要求

多数绿卡持有者和H1b都会选择普通贷款，需要申请者信用分数620以上，至少两年报税单。

普通贷款首付比例：

贷款少于$417,000，首付比例是房价总额的3% - 5%

贷款大于$417,000，付20%首付

4.影响贷款的因素

收入

稳定的收入自然能够贷到更多数额的贷款，所以收入是影响你是否能够成功贷款的一个重要因素。你在估算能贷多少款时用的应该是税前收入，所以建议还是计算净收入，这样可以更加准确知道自己的稳定收入是多少。

月负债

月负债包括房屋贷款的本金、利息、房产税、以及房屋保险，当然还有房屋小区管理费，信用卡的每月低付款额，汽车贷款以及每个月的子女以及配偶赡养费等，这些债务会影响你的贷款，如果数额较大就不容易取得贷款。

可变现的财产

比如你现有的债券或者是其他房屋，又或者是汽车等，这些可以变现的财产也会影响你的贷款。

5. 贷款买房省税

贷款买的自住房产生的很多费用都可以用来抵税。那么，具体哪些内容可以扣税呢?

房屋贷款利息我们每个月还的房贷， 一部分是贷款的本金， 一部分是利息， 利息部分是可以作为分项抵扣额的一部分扣税的。刚买房的前面几年，付的房贷里绝大部分都是利息， 所以可以扣税的金额特别的多。

贷款银行收取的点数贷款的时候贷款银行经常会收取一定的费用，叫“点数” (points)。 这些点数和贷款利息一样也是可以扣税的。如果你的贷款是用于购买你的自住房或者用于自住房改扩建， 那么这些点数可以在支付的当年全额抵税。

地税每年，地方政府会根据房屋的价值按季度征收一定的地税。缴纳了地税以后，除了可以享受社区公园，免费的公共图书馆，价格低廉的健身中心等社区福利，缴纳的这部分地税也是可以作为分项抵扣额扣税的。

家庭环保节能产品投入

环保节能， 美国政府一直都是支持鼓励的，所以对个人家庭符合规定的一些节能支出给予税务上的福利和好处。 比如说给房屋加绝缘材料， 装节能隔热门窗， 换节能屋顶等就可能拿到最高$500美金的税务抵免。不过在安装这类产品时，需要向销售人员确认打算购买的产品设备是不是符合规定， 能不能拿到相应的税务抵免。

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风险提示：海外房产信息由开发商/项目方提供，请投资者充分认识投资风险，自行核实相关信息,谨慎投资。