穷人割肉缴税，富人花式避税，在美国进行房产买卖，了解1031延税的相关内容，有助于更好更合理的避税。“1031延税法”又称为同类财产交换法 (Like-Kind Exchanges)，是从美国国家税务法第1031条款项中的规定而得名。“1031延税法”规定房产投资者可享有的延税交换待遇。邦海外小编为大家分享美国房产买卖:1031延税有效避税相关内容。

什么是1031延税法?

延税1031交换是向投资者提供一项保留资产组合的价值的最佳税务策略。通过交换，投资人可以延迟支付资本所得税，而这项税款另由销售投资性财产所致。卖出投资物业赚的资本增值(CAPITAL GAIN) ，一定要在当年交税(联邦税为20%，另加州税)。如要延税，则必须用税例第1031 条作免税(其实是延税)交换，将原来物业的资本增值和折旧，转到新交换的投资物业上。

若某项资产的出售价格高于原购买价格，即发生资本收益。个人资本收益的税率为15%，公司则为35%。通过1031延税交换，您可将资本收益税的支付延迟至比正常情况稍晚的日期。

1031延税交换的益处：延税交换的主要益处在于，纳税人可在不产生任何直接应税收入的前提下出售房产。通过使用此方法，纳税人可进行资产对换，同时仍持有原本应缴纳的递延税款。

例如，根据1031延税交换政策的规定，购房者无需出售一项投资房产，并支付资本收益税，再用净收益购买其他房产，而是可以使用总销售收入投资于新房产，不必缴纳资本收益税，从而将资本收益税的支付推迟至新房产售出之时。

1031延税交换政策还有另一项益处，即投资者的继承人在为其所继承的房产纳税时，可享受递增基数待遇。虽然对投资者而言，其房产的税基将降低(例如沿用旧房产的税基)，但当投资者死亡后，其继承人获得的房产将以过让至继承人之日的公允市场价值计价。出售继承所得的房产时，继承人需为继承之日房产的公允市场价值与销售价之间的差额缴纳资本收益税。

1031 税例主要条款

需要以“同类”(LIKE-KIND) 物业作交换。但“同类”的定义很广阔，只要是赚取租金入息的物业便可。故此，公寓可以换货仓，空地可以换单一住宅，办公大楼可换公寓.....在美国以外的物业不能作交换。

需要换相等或更高市值的物业，而且净值应全部放入新交换的物业上，即不能减少抵押贷款，否则有部份会成为“靴子”(BOOT) ，需要付资本增值税。

需要按45/180 天条例，下面再作解释。

需要由交易开始便申明为1031交换，并在卖出的物业close escrow 前，和交换公司签订合同。(注：如果卖出的物业已经成交，在去找exchange的公司便来不及了)

45/180天条例

1031条例里面，有两个时期十分重要。第一个是“订明期”(IDENTIFICATION PERIOD) ，即原来物业交易完成开始的四十五天内定明。第二个是交换期(EXCHANGE PERIOD)，是由原来物业交易完成开始的一百八十天。这两个日期十分严格，迟一天都会导致交换失败，而失去延税优惠。

请注意﹕一百八十天条例其实是“一百八十天或报税限期两者之间较早的日期”，所以在接近年终做1031 交换，有可能由原来物业交易完成开始，至明年四月十五日之间没有一百八十天，在这个情况下，应该向税局申请延期报税。

订明 (IDENTIFICATION) 注意要点

不论原来物业数目多少，在订明期内，交换人必须按以下三个条例中的任何一项，以书面订明交换物业﹕

三个物业条例﹕不论订明物业之总值，订明不超过三个物业。或

两倍价值条例﹕不论订明物业之数目，订明不超过原来物业价值两倍的物业。

百分之九十五条例﹕不论订明物业之数目，将来真正交换物业的价值不少于订明物业价值总和的百分之九十五。

订明物业时，必须清楚地以书面在订明期内通知“被认可的中间人”。

“中间人”提供的服务，可以全部用电话、传真和邮件进行，故在洛杉矶地区以外的人，也可以用以上的中间人。他们收费一般分为两种，一种是几百元费用加上Escrow 帐户内的利息由中间人公司收取;另一种是比较高的费用(大约一千元以上)，但交换人可得到Escrow 帐户内的利息。收费详情应向中间人公司查询。

倒转交转”(REVERSE EXCHANGE)

通常做1031交换，都是先将本身物业交换出去，然后按上述45/180天日期的规则，去交换另一个物业。但是，在有些情况下，可能会先将新的物业交换进来，然后才将本身物业交换出去，这个情况叫做“倒转交换”(REVERSE EXCHANGE) 。

REVENUE PROCEDURE 2000-37内，规定要合法地进行“倒转交换”，必须符合两个要求﹕

纳税人必须签定一个“合资格的交换安排”文件(QUALIFIED EXCHANGE ACCOMODATION ARRANGEMENT或简称为'QEAA') ;

纳税人必须聘用一个“交换产权持有人”(EXCHANGE ACCOMODATION TITLEHOLDER 或简称为'EAT')

QEAA 是什麼安排?

要符合QEAA安排的需要，必须按以下做法﹕

该物业要用“交换产权持有人”('EAT') 名义拥有。

纳税人需要有真正的交换意图。

纳税人与EAT在EAT拥有产权五天内，被此定立书面QEAA文件协议。

交换出去的物业必须在四十五天内被指定。

整个交换必须在EAT拥有产权后一百八十天内完成。

由于倒转交换相当复杂，请务必与您的会计师进行咨询。

同类房产 1031延税交换条款要求用于交换的两处房产应属于“同类”房产。根据此规定，出售商业投资房产并购买住宅投资房产的行为属于同类交换，反之亦然。然而，根据规定，使用外国房产交换美国房产的行为并不属于“同类交换”，因此参与交换的房产必须位于美国。

1031法适用的投资类型

这点很重要，不是所有投资都适用1031延税法。该法案仅适用于在美国境内的投资和商业用途的房地产或不动产 (Real Property) 和动产 (Personal Property)。

商业用途指持有房地产用于交易、生意或投资，包括出租住宅、办公大楼、农田和商业房地产等。

财产交换必须是同样性质，但可以质量高低或级別不同。如公寓大楼可以与办公大楼交换，出租房可以与土地，土地可以与办公大楼等等。

不能用于自住房屋的买卖，也不能用于股票、债卷等财产的交换。

只能在美国境內的房地产买卖交换才可以用1031法，如卖掉中国的房地产，买美国的房地产，不能免缴资本利得税。

从上面可以看出，要想顺利的运用1031延税法，必须要同时满足不少要求：首先需要都是美国境内的房产，在卖房45天内要找出想买的房，180天内要过户，钱要交给“合格中介”保管，纳税人和买卖中介不能碰钱，也不能利用增加贷款来套现。

1031延税交换的好处和弊端

纳税人也应该了解，延税交换也存在下述几个弊端：

由于旧房产的较低税基将被转移至新房产，所以交换后的房产税基(即税款价值)将下降。因此，如果纳税人使用1031延税交换条款购房，那么新房产的折旧扣除额将低于未使用该条款时的扣除额。

如果业主选择使用延税交换，则需聘请专业人士并支付额外费用，从而增加交易成本。

除了再次投资于房地产外，纳税人不得将出售房产的收入用于其他用途。否则，未用于房产再投资的收益将无法享受税收优惠。

符合资质的中介机构

1031延税交换条款要求纳税人聘请美国国税法第1031条所定义的、符合资质的中介机构，以协助处理整个流程。业主必须将销售房产所得的全部收益，包括非现金收入(例如除房产外，您可能在交易中一并获得的船只)送至符合资质的中介机构，用于购买新的房产。如果卖家直接或间接获得任何物品(无论其价值多么低廉)，卖家都会失去延税交换资格，导致所有收益均需纳税(如果是外国买家，则适用FIRPTA规定的预提)。

1031 exchange 最大的好处：

您不但可以在售出物业后避免了巨大的升值税的支出，还可以拥有价值更高的物业，有人会问那我三十年前20万购买的物业做了几次1031交换后，现在持有的物业已经价值200万，如果售出这栋房产的话，我要交多少的增值税呢?答案是 200-30=170* 相应税率。不过不用担心，如果您决定把物业留给子女，这时可以建立生前信托。这样的他接手物业后的tax basis 就变成200 万了，所以当您子女决定售出物业时，他的增值部分是从200万算起的。

以上就是小编今天为大家带来的关于美国房产买卖1031延税有效避税的相关内容，希望能对大家有所帮助。如您还需更多的了解，可以直接咨询我们的在线客服，我们将会以最专业的态度和顾问为您提供定制化的服务。

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