美国购房后没钱缴税将如何处理
在美国买房是要缴纳房产税的,而房产税是美国房产永久持有的一个基本保证,可是如果美国购房后没钱缴税将如何处理呢?会被强制收走房子或者其他物品抵押吗?
在美国买房是要缴纳房产税的,而房产税是美国房产永久持有的一个基本保证,可是如果美国购房后没钱缴税将如何处理呢?会被强制收走房子或者其他物品抵押吗?邦海外小编为大家分享:
美国购房后没钱缴税怎么办?
首先要明确一个概念,美国绝大部分房产是包括土地的,也就是说房东不但拥有房子的所有权,也拥有与房屋相连的土地的所有权,包括房屋地基、院落的土地所有权。所谓的房产税,正确的说法应该是房地产税。
美国房地产税是一个税种,但包括两个组成部分,一个是房产,另外一个是地产。每年屋主都会收到下一年度应缴房地产税的通知(有些地区是每年调整,有些是几年调整一次),在大城市地段好的地区,由于土地值钱,因此往往在应缴房地产税中,地产的比重高过房产;而在乡村地区,地产的比重大多不及房产。
其次,房地产税的征收是地方政府(主要指市政府、县政府)的职责,不但与联邦政府没有关系,更与银行等其他金融部门无关。而地方政府的运作经费来源,主要就是靠房地产税。以2017年费尔法克斯县为例,当年该县总收入为38亿美元,其中24亿美元来自房地产税,房地产税占整个县政府收入的63%。
由于房地产税在地方政府运作经费中占主要部分,包括中小学教育经费、道路维修、图书馆运作、公共设施、警察局经费、政府员工的工资福利等,都靠政府拨款,因此收缴房地产税是政府的重要事项。而对于拖欠或不缴房地产税的屋主,政府首先会将欠税与房产地契(Title以及Deed)联系在一起,这样,不但会大大影响屋主的信用记录,降低屋主的信用分数,而且当屋主出售房屋时,会影响到交易,因为买家根本不希望买下欠房地产税的房子。其次,如果屋主坚持不缴房地产税或拖欠税款,政府可以根据法律规定,采取强制措施将房子拍卖,这种做法被称为“房地产税卖屋”(tax sale home)。
具体来说,大致有两个方法
1.拍卖房地产税欠税(tax lien sale)
由出价最高的买家买下屋主的欠税,这样,买家就成为屋主的债主,由买家负责向屋主追缴欠款以及利息、法律费用等。如果屋主不能满足新债主的追款要求,新债主则可以根据法律,将屋主的房屋公开拍卖。这种拍卖方式在全美29个州以及首都华盛顿特区、维尔京群岛和波多黎各是合法的。
2.直接拍卖房地产(tax deed sale)
由出价最高的买家买入房地产以及所欠房地产税。
通常来说,无论采取哪一种方式,地方政府在采取拍卖方式强制收回屋主拖欠的房地产税之前,根据不同地方的规定,往往会给屋主几个月或几年的时间来缴清欠款,如果过了期限,则会启动拍卖程序。在绝大部分地区,法律规定即使屋主的房地产被政府拍卖了,屋主在规定的期限内(大多一年)有权将其从新买家手上买回来,但必须全额付清新买家支付的所有费用以及利息等。
由上所述,拖欠房地产税是很严重的事情,最后可能导致房地产被拍卖,值得屋主严肃对待。不过,对于确实没有能力缴付房地产税的屋主来说(有能力而不缴的除外),不同的地方政府有不同的项目帮助屋主度过难关,包括缓交房地产税、分期缴纳甚至减免房地产税等。
美国房产税如何征收?
美国的房产税由地方政府征收,收入为地方政府所有。全美房产税在1%~3%不等,没有统一的税收标准,不同的州、同一个州内不同的县市有不同的税率。一般而言西北地区相对低,东南地区相对高。有两点因素影响着房产税,一是税率,二是房屋估值。估值由政府专门负责部门完成,并会将估值结果通知房主。目前的房产税减免政策只针对美国公民,与中国购房者无关。
房产税的计算方法就是政府对房屋的评估值乘以该地区的税率。所以有两点因素影响房产税:一是税率,二是房屋估值。在相同税率情况下,房价估得高,缴税也就多。估值依据最近的一次房产交易价格,然后参考地面建筑状况、土地大小、相同区域同等或类似房源来确定评估值。政府评估值只用于缴纳房产税的计算依据,并不能作为房产交易中的价格参照。通常,政府评估值要低于房屋市场上的实际价值和交易价格。但热门地区由于地价高,所以房屋估值中地皮价格往往超过房屋价格;而在偏远区域,房屋价值就高过地皮价值。
每次的估值结果都会在缴纳房产税之前通知房主,列明估值内容,包括房屋本身价值多少、地皮价值多少等。房主如果对政府的估值有异议,可以要求重新估值。此外,各地区的缴税时间和次数也有所差异,费城一年只收一次,房产估值办会在每年12月给房主寄发房产税表,房主必须在第二年3月31日前支付;而加州房地税分两次缴纳,第一次是当年的11月1日;第二次是次年的2月1日;在新泽西州,一年则分4次。
房屋价值怎么评估
在房地产税中,有两个因素起关键作用,一是税率,二是房屋及地产价值,房地产税的多少,就是由这两个因素组成的。由于房地产税主要由各地政府征收,因此房地产价值的评估由地方政府负责,各地政府有各自的法律法规,所以房地产价值评估方式也不一样。
大致说来,房地产评估的基本原则有3个:
1.本地区最近一段时期同类房屋成交价格,这是评价房屋价值(包括所在地皮价格)的重要因素。
2.修建同类房屋的价格加上地皮价格,即在当前建材及劳力价格的情况下,在同一块地皮上修造同类房屋的造价,同时根据房屋的新旧程度折旧。
3.房屋出租价格,假定房屋供出租,可以收到多少租金。
综合以上三个因素,再考虑本地区经济发展情况,估价员就会对每一栋房产的价值作出评估。地方政府根据估价员的评估,提前半年将新的评估报告寄给屋主,如果屋主觉得评估合理,就等着政府寄来新的税表;如果觉得不合理,可以提出要求重新评估,政府会根据屋主的要求,重新审核评估报告并将结果告知屋主。屋主如果还不满意,可以要求上诉,由法庭裁定。
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