泰国买房乐观但是也要客观
遥记得一位泰国本地专业人士告诉我,泰国什么都缺,但就是不缺地,泰国本国人口不过6000万左右,但绝非小国家,从曼谷飞清迈和普及都需要一个小时。
各大平台都在说泰国置业的优势,什么外国人可以永久产权、没有公摊、精装修、公共空间不错。那么泰国置业的缺点是什么?下面小编就来给您介绍一下泰国买房的乐观但是也要客观。
下面详细的讲解一下:
1、选择曼谷以外的泰国城市
遥记得一位泰国本地专业人士告诉我,泰国什么都缺,但就是不缺地,泰国本国人口不过6000万左右,但绝非小国家,从曼谷飞清迈和普及都需要一个小时。所以在泰国,会有尊贵的黄金蛋黄地段,但更多的是大量的廉价土地。
其次一般人海外置业都比较在意出租情况,为了保障酒店的利益,泰国法律明令禁止利用公寓进行Airbnb(爱彼迎)等短租行为,只是有些公寓物业管控不严,建议你不要抱着侥幸心理钻法律漏洞。而且短租如果你人在国内,那必须要受制于人,背包客来了请人送钥匙,背包客走了请人检查房屋,也许有的公司说会有专门的阿姨做这个事,请问一个阿姨管理几十上百套房屋,可能背包客弄坏了你的东西走了,你押金也退了,下一个背包客进来你才发现东西坏了,为时已晚,也有可能出现背包客进来投诉你床单都没换,厕所都是头发等等,不要指望泰国阿姨会有多强的责任心,因为她一个人实在忙不过来,见过太多半年之后房间已经惨不忍睹的了。任何时候都尽量不要做让自己受制于人的事情,况且这是房子。
非常简单的道理,曼谷是泰国的首都,集中了全国的经济命脉,也集中了全国超过六分之一的人口,常驻60万外国精英,这类外国人和本地高级白领才是高租金预算+长租的稳定客户,而他们99%集中在曼谷,其余泰国地区诸如芭提雅、普吉岛、华欣等等,只有短期的游客,清迈更是只有一些去养老的群体。所以说,曼谷几乎集中了全泰国所有高预算的长租客户,其余地区几乎没有。
最后说说房产的增值,首都和其余地区我都懒得比了,过去10年北京和石家庄哪个涨的多?
2、期待租金收益超过5%
现在不是以前那个好世道了,首先泰国公寓由于公共空间较好,不需要买车位,所以物业费贵,一般的公寓45泰铢一平一月,奢华档次的85泰铢一平一月起,你需要刨除一年中一个月的租金付物业费,其次如果物业帮你代理长租或者专门的租赁公司帮你长租,他要抽取一年中一个月的租金作为服务费,所以保守起见你一年只能拿到十个月的房租。
其次目前曼谷的公寓已经不便宜了,素坤逸好点的区域临近BTS的几乎4万起,
如果有人告诉你回报率6%以上,甚至瞎扯淡的8%,请你果断呼他一脸,可能他给你按Airbnb离你最近的五星级酒店算,还天天满房那种,重点这是非法的。
理性的出租回报率应该在3%左右,能做到4%就非常了不起了。
3、期待炒房赚快钱
如果你买了期房,期待付尾款前出售首付合同赚取溢价,首先我不能保证一定能帮你卖得掉,你也不要做这种未来不可预知的事情,你不是专业的泰国投资客,你拿不到开盘最初VVIP的价格,也未必能拿到最好的户型,最重要的是在国外你缺少各种专业知识,99%的人在国内都没这个水平,你还想跑泰国来当投资客,真的有一丢丢风险。
如果你付了尾款准备几年之后等房价上涨出售,那么首先我要告诉你外国人来泰国买房清一色喜欢新公寓,谁想要二手货?你问问自己便知。其次如果二手房你卖给泰国人,泰国人也是出了名的喜欢新公寓,因为新公寓无论公共设施以及质感都会超越旧的,除非你现在买在精华地段快要枯竭的优秀土地+大型开发商+入手价格不贵+景观不错+楼层合理+户型稀缺竞争少,你才有出售的可能,因为如果你去租房子可能这些都无所谓,只看面积即可,但是今天如果你要去买二手房,你一定会仔细斟酌。
总之,买的时候心态放好,任何时候尽量不要寄希望于未知的未来。
4、觉得包租是非常可靠并且稳定的投资方式
包租是某些房地产开发商们最爱拿来宣传的卖点,通常可以一招打动中国买家,我只想说一句:“羊毛出在羊身上”。
任何一个开发商,不管是小开发商还是上市的开发商巨头,都无一能掌控整个楼市的趋势,在经济大潮中,开发商只是小的不能再小的一片树叶。开发商卖房子给你,为什么还要冒着赔钱的风险给你做出一系列漂亮的承诺?包租不是开发商的职责,更不是开发商能承诺得了的,那为什么承诺你,因为包租返现的钱是你自己出的。看似你得到了保障,其实只是开发商多拿了你的钱分期再还给你,比如PARK 24就是这种情况,一期均价22万泰铢,二期打着某酒店包租的名号大肆涨价,一平至少涨价4万泰铢,就在一期的旁边,一模一样的位置,一模一样的质量,完美诠释了什么叫做羊毛出在羊身上。
所有泰国排名前十的上市大开发商均不做包租承诺。其实,包租是非常损害品牌形象的行为,这也就是大多数知名开发商宁可卖不掉也不做包租承诺的理由之一。
那么,开发商的包租是怎么玩的呢?其实很简单,就是在真实的房价上加上这么一大笔钱之后卖给你,承诺包租X年,然后出租给租客,达不到承诺的租金,就用你多付的钱一点点地补贴进去返还给你。
为什么总是有很多开发商乐此不疲地做包租承诺呢?一、小型开发商,没有什么品牌知名度,更没有建立起长期的品牌资产,所以可以不在乎品牌,只顾眼前的先处理掉再说。二、地段不好,所以难卖,然后用包租来吸引投资者,尤其是专门奔着租金回报的中国投资者,这种楼盘一旦包租期一过基本上就是死路一条;三,容易操作,反正是投资者自己花钱来买这个回报,开发商自身需承担的风险不高。
真正牛逼的开发商是不做包租承诺的。不是不敢做,而是楼盘地段、楼盘品质和开发商声望便是租金回报和物业增值最好的保障。
5、觉得离公共交通七八百米也不算远
如果套用国内的观念,七八百米确实不算远,在国内随便散个步就两三公里了。可惜泰国人可不这么想。
泰国是全年30度以上的高温高湿热带气候,非常炎热,差不多超过八百米他们就要坐摩托车了。这也就是为什么距离轻轨六百米范围内是最受租客欢迎的地段,也是最黄金、最容易出租的地段,因为走路可以接受,不需要乘坐一小时一次的小区接驳车。
所以,在同一区域内,距离轻轨越近的公寓售价越高,租金自然也就越高。
6、套用中国的观念,看好所有的公共交通沿线
曼谷公共交通沿线的公寓售价从来都是很高的,同时也是最抢手的。但并不是所有公共交通沿线地段都适合投资。
由Bang Sue至Bang Yai的23公里长的紫色轻轨线沿线地段就得非常小心。Nonthaburi片区在今年前四个月的公寓开盘数量冠顶整个曼谷,捷运沿线甚至有大量的已竣工公寓,目前的现状就是即卖不掉也租不掉,超多中国投资客哭晕在厕所。
其次便是机场快线(Airport Link Railway),附近的公寓并不那么受青睐,因为绝大多数在曼谷居住的泰国人和外国人都前往Silom/Sathorn片区和Sukhumvit片区上班,而不是天天去机场。
毫无疑问,最好的公共交通绝对是Sukhumvit线(Siam站至Thong Lo站,除去Nana),你看商场分布便知,泰国所有的大型商圈全部集中在这一节。
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