洛杉矶的高房价会有泡沫吗?
败也楼市,成也楼市。美国金融危机源于房市泡沫,但是自2012年至今美国房地产价格已上涨了25%,有的城市房价近几年的涨幅还远高于这个速度。鉴于此,有人认为美国房市已经出现泡沫,房贷危机再或现,甚至担心经济复苏也因此而受阻。那么,美国房市到有没有过热?房价将会何去何从?
随着洛杉矶房屋价格的不断上涨。让越来越多的人选择这座城市买房了。下面小编就来给您介绍一下洛杉矶的高房价会有泡沫吗?
败也楼市,成也楼市。美国金融危机源于房市泡沫,但是自2012年至今美国房地产价格已上涨了25%,有的城市房价近几年的涨幅还远高于这个速度。鉴于此,有人认为美国房市已经出现泡沫,房贷危机再或现,甚至担心经济复苏也因此而受阻。那么,美国房市到有没有过热?房价将会何去何从?
第一,美房贷风险较低,房市整体尚无过热之虞
美国房价虽然上升较多,但自次债危机以后,监管部门加强了市场监管,银行提高了购房信贷标准,加上次债危机的心理影响,美国家庭以房贷为主的杠杆率持续降低,房市的投机情绪不浓。同时由于前期房市泡沫出清,加上近几年总工资收入增加,房贷违约率处于历史低点,而家庭整体对住房支付能力却处于历史高点。在低杠杆率,低投机情绪,高信贷标准,较强的支付能力等因素作用下,美房贷风险较低,楼市整体尚无过热之虞。
第二,本土需求积聚,海外需求上升,均支撑房价
美国劳动力市场逐渐趋紧,工资收入提高,住房需求得到提振。
因次债危机,千禧一代延迟了结婚及购房时间,但其需求因进入家庭组建期而逐渐累积,将随着收入的提高而会逐渐释放。
因为房价回暖,对美元资产需求较大的国际买家对美地产的投资也表现抢眼。2015年,以中国为代表的海外买家购房占美房产销售总额比突破8%(中国买家接近290亿美元,远高于2013年的130亿美元左右)。
可以预计,随着美国利率正常化展开,美元升值预期加强,来自海外的购房需求或仍有上升空间。尤其是一些想让孩子来美受教的家长们,在美买房前期做投资,后期自住的不在少数!
第三,短期房屋供给滞后,亦支撑房价
当前美国建筑业从业人员与本次危机前相比仍有100万的差距,房企招聘技术工人遇到更多瓶颈。开工许可限制也一定程度上造成获批私人住宅数仍低于2000年水平。
在次债危机前,私人房屋交易中新屋与成屋的比例为18%左右,而目前仅有10%。
同时成屋库存也从危机时的10个月,下降到与危机前相当的4个月,说明成屋库存过剩缓冲区已经消失。短期内,房市的供给滞后,支撑房价。
美国房价总体上应仍有上升空间
供给滞后,需求却逐渐增加,美国房价应仍会逐步上升。由于美本土新增中低端房产需求较大,但中低端房产供给限制却更多,因此可以预计中低端房产的价格增速相对较快。
简而言之,虽然少数城市房价上升较快,但美国房市总体上仍处于比较健康状态。这有利于美国经济稳步复苏,也为美联储继续逐步加息创造了条件。
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