去美国买房前景如何
最近几年以来,前来美国生活的人也在不断的增加,大量的人员到达美国,大大拉动了美国的消费,还有一个更好的发展趋势的就是美国的房地产了。那么,今年美国的房价是多少呢,将来又会有怎样的发展趋势呢?
在经济全球化这种大的背景趋势之下,很多人都想将自己的资金投放在国外的房地产上,美国是一个大家都想要在此居住地地方,下面小编就来给您介绍一下去美国买房前景如何。
最近几年以来,前来美国生活的人也在不断的增加,大量的人员到达美国,大大拉动了美国的消费,还有一个更好的发展趋势的就是美国的房地产了。那么,今年美国的房价是多少呢,将来又会有怎样的发展趋势呢?
美国房价均价是18.55万美元/套,比去年上涨6.0%,美国的房子的车库、走廊不算面积的,它是净居住的面积。如果说美国房产平均挂价21.14万美元,也就是78.29美元/平方英尺。大多数别墅价格是18.55万美元/250.83平米,739美元/平米,折合成人民币是4585元人民币/平米。
美国房市是直线上涨,按照这个趋势,预计到2020年,美国房产市场可能又要过热,尽管美国房产市场是不可持续的牛市,但是美国房价仍将上涨,按照以往的房价增长趋势预计美国的房价将会持续上涨5到10年,美国房价的涨幅,和美国的经济增长幅度相辅相成。
投资美国的房产还是有很大的发展前景的,尤其是在最近几年,美国的政府大力的支持外来人士在美国买房,在这种背景在美国买房就是一个很好的选择。所以,不管美国的房价现在是多少,投资美国的房地产对于一般的家庭来说,已经是一种可以做到的事情了,在这种情景之下,相信前往美国买房的人数还会在不断的增加。
个人持有型的物业能获得哪些回报?
在美国购买个人持有型的物业主要有2种获得回报的方式:现金流和增值回报。
一、现金流所谓现金流
就是每个月收上来的钱减去支出(房地产税、管理费、保险等),剩下的净收益。美国有几个地方的现金流是比较好看的,比如德州、佛罗里达州、北卡罗莱纳州等。这些地区的房价相对于全美来说更便宜,而且租金也不是很低。对比一下德州和加州的房价,德州的达拉斯、休斯顿、达拉斯北边的大都会等地,30多万美金差不多能买一个3000多尺的大房子。但是在加州,尤其是旧金山、洛杉矶等大都会地区,一个1000多尺的两居室差不多就要50多万美金了,别墅至少都要100多万美金。但加州和德州的租金也不会差太多,所以从现金流的角度来讲,像德州、佛罗里达州等这些房价比较便宜,租金又不会太低的地方,现金流是比较好看的,购买个人持有型物业可以多考虑这些地区。
二、增值回报美国的大都会地区
尤其是核、心的大都会地区,包括纽约地区、旧金山湾区、华盛顿特区等这些地区土地资源稀缺,人口众多,经济强劲,是增值回报很有前景的地区。很多朋友对美国的某些城市不是很熟悉,下面就用美国的城市跟中国的城市进行一个类比,方便大家对美国城市进行更深入的了解。美国核、心的一线大都会地区就是大纽约地区、旧金山湾区、洛杉矶地区,这几个大都会地区就有点像中国的长三角、珠三角、京津冀地区,所以这些地方的房价全美国也是非常高的。还有一个比较热门的投资地区是西雅图,西雅图有点像武汉,也处在一个发展的过程当中,也有一定的战略地位,最近这几年,西雅图的房价也是涨了很多。另外德州、弗罗里达州也是比较热门的投资地区,德州有点像中国内陆的一些省份,人口众多,经济也比较强劲,但是地处大平原地带,房屋的供给量非常充足,所以价格不容易上去。而佛罗里达跟中国的海南岛很类似,它的房价也是几起几浮,曾经被人暴炒过,也暴跌过。天气比较暖和,是一个旅游胜地。除了现金流和增值回报这两种获取收入的方式,您也可以买一个稍微旧一点的房子,自己改造装修一下,把价值增加上去,这也是一个不错的选择。
三、个人持有型物业的持有成本
在美国购买个人持有型物业,主要的持有成本包括:房地产税、房屋保险、物业管理费、贷款利息、房屋管理费、房屋空置成本等。
1.房地产税房地产税是由美国各个州自己规定的一个税,每个州都不一样,最贵的地区是新泽西、德州,比较适中的是加州、纽约,比较低的是华盛顿特区、夏威夷等地。德州的房地产税平均是2%左右,新泽西是2.29%,夏威夷比较低是0.28%,华盛顿特区是0.57%,纽约州是1.64%,加州是0.81%,大都会地区是1.25%。
2.房屋保险房屋保险成本并不是太贵,一年平均下来也就在500美金左右,但各个地区也有不同。因为美国的民宅大部分都是用木头做的,而木头最怕火,所以火灾险一般都是必不可少的成本。如果处在地震、洪水、飓风等自然灾害多发的地区,相关的自然灾害险也有必要买。另外如果这个物业是用来出租的,还要购买房东的责任险,如果有租客由于房子的缺陷,在你的房子里面摔倒了,你很有可能会被告。如果你买了责任险,发生这种情况产生的费用就会有保险公司来处理。
3.物业管理费如果您投资的是有小区物业管理的房子,物业管理费就不可避免了,这个成本从200-1000美金都是有可能的,主要看具体是哪个物业。但这个物业管理费也不是白交的,他会管整个社区的公共区域,比如换屋顶、外墙粉刷、公共区域的道路、草坪维护等。
4.贷款利息如果您是贷款买的房,利息也是一项重要的成本,具体根据您的贷款利率、贷款周期等来确定。
5.房屋管理费如果您本人不在美国,或者不自己管理这个房屋,这时您需要聘请一个专业的物业管理公司帮您进行管理,这部分费用主要看您所持物业的大小,各州也都有自己的一套定价办法,而且不同的公司定价也不同。就拿旧金山湾区来说,房屋管理费分两部分:第一个部分是找房客的费用,一般会收第一个月房租的50%到80%,稍微小一点的房子也有收第一个月全部房租的,主要看房屋租金的多少。这是一次性收费,就是第一次找到房客收的钱。第二部分是房屋维护的费用,包括每个月管理房客,房屋的维护,一般是一个月租金的5%到10%。
6.房屋空置成本因为一个房客搬走到下一个房客搬进来,有的时候会空置半个月,有的时候会空置一个月,完全无缝衔接的情况很少见。空置率大概可以按房租的5%来核算,当然也看各个地区租房市场的情况了。
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