新山房产投资未来趋势

马来西亚自身经济发展的需求，配合中国“一带一路”走出去的战略，可谓是天时地利，各大实力国际巨头企业的进驻更加夯实了新山地区的产业基础。10年经济发展酝酿期让依斯干达经济特区做好了破茧而出的准备。下面小编就来给您介绍一下新山房产投资未来趋势。

2015年，依斯干达特区吸引投资额达到330亿令吉，国内房地产巨头碧桂园的新山项目森林城市创造了超过100亿的销售额，继宜家宣布要在新山建马来西亚最大的宜家商场后，又有消息传出，美国可口可乐公司将原设在新加坡的工厂移往柔佛州新山地区，投资60亿令吉在柔佛州建立新工厂。除了可口可乐，高科技行业领军巨头美国微软公司(Microsoft)股份有限公司也已在马来西亚柔佛州古来士年纳工业园(Sedenak Industrial Park)购置逾百英亩的地皮，准备在依斯干达特区投资约10亿令吉(约4亿新元)，建设微软在东南亚的资料数据库。微软公司从2014年开始在东南亚物色适合设立基地的地点，印尼、泰国和马来西亚都是考虑对象，但该公司最终选择落户依斯干达特区。

截至今年6月，依斯干达特区累积吸引投资超过2000亿令吉，预计到2025年项目成熟后，将吸引高达3830亿令吉的投资。为了吸引更多企业到依斯干达地区发展产业，马来西亚政府提出了非常优惠的政策，凡是符合条件的企业项目，可免缴5-10年的企业所得税，或在5年内减免70%的法定收入所得税，其再投资额的60%可抵消其应缴纳所得税的70%，优惠期限15年或更长。在依斯干达经济特区投资创意行业、教育、物流、财务咨询和顾问、旅游以及医疗保健等六大服务领域的公司，不受马来西亚新经济政策的约束，不必保留30%的股份给马来人，不受外资条例约束，能够自由在全球集资，可以在经济特区内无限制地聘请国外员工，并享有免缴公司税及预扣所得税的优惠，为期10年。

根据依斯干达特区发展署提供的报告显示，2013年，马来西亚柔佛州的国内生产总值增幅为5.8%，而依斯干达特区的增长率为7.2%，预计2016-2020年的生产总值增速将达7.5%。而依斯干达特区的累计保证投资，2006年还是113亿马币，截至今年3月累计投资已达2024.5亿马币。从2006年到2014年，伊斯干达特区在8年内已制造逾55万个新工作机会。值得一提的是，当前，中国是当地最大的投资国，而碧桂园森林城市项目，则是其最大投资项目。

房地产方面，除碧桂园外，富力、绿地集团都在当地圈地投资，绿地控股还与日本瑞穗金融集团签订了业务合作备忘录。按照约定，双方未来将在全球范围内开展全面合作，为绿地在马来西亚等地区的海外业务发展提供强大金融支撑。目前，绿地集团在马来西亚新山市投资开发的绿地•地不佬湾滨海度假宜居新城项目正式开工奠基。项目总建筑面积超过300万平方米，是目前中国房地产企业在马来西亚投资的规模最大单体项目。

众多国际巨头押宝新山，正是把握住了两个时代节点，一方面，作为全球人均GDP最高的国家之一，新加坡面临企业成本提升、员工短缺、人口老化等瓶颈问题，急需寻找新领域寻求新突破;另一方面，作为全球经济最具实力的中国正在通过“一带一路”政策寻找海外投资桥头堡，而与新加坡一桥之隔的依斯干达正好被中新两国同时视为承接产业转移和消费外溢的经济腹地。

进入中国18年才开了21家分店的宜家，一贯秉持保守扩张原则，却选择在新山开设马来西亚最大的分店，对于新山可以承载的未来经济潜力期望之高，可想而知。一直以来业内都有一个说法：“每一个宜家入驻后，都有一个商圈的诞生” 宜家入驻何地都会被视为周边经济即将迅猛发展的信号。

而根据研究机构预测，预计2025年依斯干达经济特区GDP将从247亿跃至933亿，人口将增至300万，这里将被打造成国际级经济发展平台，未来这里的众多产业将逐步兴起，特别是跟随人口增长而来的房地产市场。

实际上，早在中国房地产巨头聚焦新山地区之前，日本资产建设顾问公司 Global Asia Assets (马)有限公司已经在新山圈地 700 英亩，建设设施齐全的社区，其打造的新山百合花园早已销售一空，成为当地中高端住宅区。

仅在2012年，365名日本人就在新山投资的产业达4亿令吉，而当时新山很多地方还是森林荒地，现有开发，谁能预料到3年之后，新山的高档楼盘处处开花。说到价值投资，这些最早进入新山地区的日本人才是高手!目前，这一项目吸引了超过2000日本人移居柔州，也成为当地华人、韩国人最热捧的房地产项目。

经过10年的发展，依斯干达经济特区已经进入高速发展期，但是还有一个重要的节点需要打通，这就是新马通关问题。

实际上，目前新马之间两地互往的人流数量激增，如果不曾亲眼所见，相信大多数读者和我一样无法想象，大马到新加坡的出入境关口，每天骑着摩托车来新加坡上班的马来西亚人，他们的摩托车队足足有几千米长。柔佛长堤塞车司空见惯，每日清晨，数以万计的大马人以乘坐巴士、骑摩托、开车或共车等方式，披星戴月到长堤彼岸的新加坡讨生活，成为新山独有现象。

碧桂园内部曾做过测算，在新山市的依斯干达特区，有约60%的购房者来自新加坡。而根据马来西亚官方消息，每个周末通过新马两个通道的人次达到38.8万。他们中有马来西亚人，也有新加坡人，而两国的物价和工资水平差异决定了他们拥有共同的特征——在新加坡工作在马来西亚居住。而在新山—广州航线没有开通前，前往新山看楼的中国投资客都经历过新加坡前往新山通关排队难的问题。

好在新山与中国已经有直航开通，而对于新加坡人来说，兀兰和大士关卡的所有164个摩托车通关柜台也将在2016年年底投入使用，这意味着打通新马关卡的重要节点时刻即将到来。一旦新马通关问题得到解决，相信会让更多的新加坡人选择到新山来购置房产，更多马来西亚人前往移居新山，以方便去新加坡工作，加上宜家等商业巨头的入驻，新加坡人到新山消费，马来西亚人在新山置业、去新加坡工作的趋势也将势不可挡。

新马一峡之隔，从新加坡兀兰到马来西亚的新山，如果没堵车，过长堤(一公里)只需一分钟，关卡一分钟，两分钟就能到马来西亚。一旦新马之间的通关障碍被打通，新山地区的经济发展趋势还将进一步提升，届时价值洼地可能就不再是价值洼地，而是价值明地，到那个时候，投资需要的成本将会大幅提高，等到一切都明朗了再下手，投资回报必将大大降低。

新马两地居民收入方面，新加坡人均GDP是马来西亚的5倍，房地产价格方面，新加坡的商业住宅价格同样是新山的5倍以上。物理距离如此接近的两个地方，仅仅是因为一道关卡形成了完全不同的区位价值，这和当年深港关系如此相似。新加坡的面积较香港更为狭小，而新山的发展基础远比当年的深圳更强，如果这都不算是价值洼地，就不知道什么样的投资才算是价值洼地。

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