纽约房产投资误区有哪些
购买房产,要一批专业人士为您服务,除了地产经纪以外,还要有地产律师,贷款专员、会计师等,这些专业人士都是本地的,他们对纽约地产非常熟悉。
纽约的房地产从历史上来看,是稳定安全,保值增值强的市场。由于是一个非常国际化的市场,它不完全只依赖美国本土的经济,全世界各地的有钱人都会到纽约来购置房产,所以纽约的房产是一直稳步上升的。下面小编就来给您介绍一下纽约房产投资误区有哪些。
但是如果不了解纽约房产规律和特点的话,有时候就会陷入误区,我从自己的经验中总结了一些海外客户在纽约购置房产时,容易犯的错误。
第一个误区,不用本地专业房产团队。
购买房产,要一批专业人士为您服务,除了地产经纪以外,还要有地产律师,贷款专员、会计师等,这些专业人士都是本地的,他们对纽约地产非常熟悉。
有些海外买家在中国是大老板或是公司高管,有的在外州有自己的公司,他们都有自己常用的律师、会计师等,因此在购买纽约房产时,也打算用自己的人。但是纽约房产和别的州很不一样,如果没有一个本地团队对纽约房产非常熟悉的话,交易有时就很难做成功。很多时候,律师对纽约地产不了解,合同写的不完善,客户的利益就会受很大的损失。还有贷款,银行要对纽约的公寓很熟悉,否则贷款就很容易出问题。
第二个误区,就是购买房产的目的不明确,不清楚购买房子的目的是什么,和自住常常把两者混在一起考虑。
如果是个人自住的话,你会有很多个人的感情因素,要在预算范围内满足个人需求。比如有些客人认为离上班公司近很重要,有人认为要有健身房或是有游泳池,有的人是为了小孩子读书,上好的学区,每个人买房的目的因人而异。
但如果是为了的话,那就要排除个人感性的因素,用理性,数字来做判断了。你不应该被华丽的表面打动,应该更多考虑,作为出租用途,是否很容易出租或更高,这时候就要计算的。
首先要看长期效益,也就是打算长期持有,期待房产升值。这种情况应该选择一些正在处于房产上升的区域。
其次要看每年的现金,也叫caprate。Cap rate = (Gross income – expense)/purchase price。还有一个是:Cash on cash return = (Gross income – expense – debt service)/cash paid。如果你用贷款的话,cash on cash return 更说明问题。每个人的cash on cash return 会很不一样,因为你贷款时用的现金数目,你能拿到的贷款利息,都因人而异。
第三个误区以为纽约的很高。
有很多人都知道纽约是房地产的好地方,所以期望值很高。但是当他们看到具体的每年的的话,很多人很吃惊,因为cap rate比起别的州,别的城市来说算低的。在曼哈顿,住宅房产的cap rate大约在 2-3%, 商业房产大概是 3% 到4%。
纽约房产安全,稳定,房价一直稳定上升,在纽约购置房产更多的是为了长期资产的。从短期来讲,在纽约并不高,但从长期资产增值的角度来讲是明显的。比如在1980 年,公园西81 街的Townhouse才$65,000, 现在的也要4、5百万。
第四个误区将纽约当作炒房的天堂。
纽约的房地产市场非常成熟,也很规范。如果你打算短期炒作,将得不偿失。因为在买卖的过程中,都要付出不少费用,这些都算购房成本。作为买家来说,费用有保险费,贷款费用,律师费等closing cost,一般是3% 到 4%。作为卖方来说,要付经纪人费用,以及纽约州市的交易税等, 总共大约是8% 到 10%。转买转卖的代价较高。
第五个误区,对纽约的房产类型不够了解,合作公寓不适宜海外人。
如果是买房的话,Condo更合适,Coop不适合做房,Coop的买家要经过大楼的资格审查,一些楼比较喜欢有工作的成年人,因此家长买给孩子会被拒绝。一些楼只卖给作为主要居住地的买家,如果是买了当度假房的,买方将会被拒绝。一些楼更喜欢“一般的”居民(无名人士),因为居民不希望名人入住后被狗仔队骚扰。
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