美国(房源)房价在低迷5年之后从2012年开始上涨，价廉屋美的美国房子正以其高性价比吸引着许多中国人。下面小编就来给您介绍一下美国买房养老陷阱。

这四道坎，在美国倒根本不是问题。

美国没有观念之困。除了少数人(如华人)，绝大多数美国人没有“但存方寸地，留与子孙耕”的观念。

美国没有保障之困。美国人若用住房作反向抵押，仍然居住在该房子里，不存在“无处养老”问题。

美国没有操作之困。银行或贷款机构，没有一个愿意放弃赚钱的机会，个个都会主动出击。

美国没有政策之困。众所周知，美国的房地产权是永久性的。

这么说来，在美国“以房养老”应该是相当普遍的。但是，实际上，极少有美国人走反向抵押贷款这条路。根据美国房屋和城市发展部(U.S. Department of Housing and Urban Development)的资料，2012年，反向贷款的数额平均为$158,228，共有54,676人获得反向贷款(the average loan size was $158,228, and 54,676 Americans got one)。美国退休者协会(AARP)估算，只有1%的美国人用反向贷款。

反向贷款(reverse mortgage)，是抵押贷款。跟正常的房屋贷款相同的是，都需要房子抵押。不同的是，对银行来说，正常的房屋贷款，随着时间的推移，银行风险越来越小，因为你不断地在付房贷，欠银行的越来越少。只要房价不暴跌，银行收回房子不会吃亏。但是，反向贷款，名副其实，是反向的，对银行来说，随着时间的推移，你不断地拿银行的钱，欠银行的越来越多，若房价不涨，甚至下跌，银行就惨了。

看来，反向贷款，风险在银行，可是，为什么百分之九十九的美国人不用反向贷款?

主要有两个原因。

其一，美国每一个工作的人，都要交联邦社会保险税( FICA)，现行税率为15.3%。其中，社会保障税(social security tax )为12.4% ，老人医疗保险税( Medicare tax )为 2.9%。65岁后，也就是66岁开始，领取全额的养老金，并享受政府提供的老人医疗保险(Medicare)。以前有人说，美国是“儿童的天堂，老人的坟墓。”若是从“空巢”角度来看，美国老人确实确乏中国老人的“含饴弄孙”天伦之乐以及呼朋唤友麻将秧歌的环境。但从生活保障、医疗照顾来看，美国应该算是老人的天堂。美国老人只要能熬到65岁，以后基本上都靠政府了。政府可以说是“人民的儿子”。

其二，美国政府一再告诫民众，要警惕反向贷款的坏处和陷阱(disadvantages and pitfalls of reverse mortgages)。媒体经常提醒。美国政府主要的警告是：反向贷款会影响你取得其他类型贷款的资格( can affect your eligibility for another type of loan);可能会影响贷款者的遗产继承( may affect the inheritance of the borrower’s heirs);贷款者可能失去医疗补助和补贴保障收入的资格(The borrower could lose his or her eligibility for Medicaid and Supplementary Security Income )。这些，都是跟政府政策紧密相关的。美国反向贷款者，到手的钱实际上是贷款，但是，它是一种收入，是现金。在美国，老人越穷，政府越照顾。你若有足够的收入，有现金，就会失去政府补贴、照顾的资格。

还有其他的坏处和陷阱。主要就是，银行不会吃亏。前面提到，反向贷款，随着时间推移，银行风险越来越大。天下乌鸦一般黑。美国银行是如何将风险降到最低呢?一是提高利息。反向贷款也是要付银行利息的，利率比正常的贷款高。二是压低贷款额，多数只有房价的一半左右。三是买联邦政府的贷款保险，而保险费是由贷款者支付的。四是收取贷款手续费，先挖你几千美元再说。

美国政府要求，你一定要申请反向贷款的话，需要先把自己整明白。比如，马萨诸塞州政府明文规定，在获得反向贷款之前，到核准的机构得到咨询服务，是强制性的要求(Counseling by an approved agency is mandatory for all borrowers prior to obtaining a reverse mortgage)，并且需要获得证书和文件(certificates and documentation)。美国规定，满62岁，才能申请反向贷款。那么，什么时候需要归还反向贷款的本金和利息呢?一种情况，如果贷款者卖了房子，那就必须付清本金和利息。另一种情况，就是老人去世，房子由银行收去。美国的房子并不会像中国的那样疯长，有可能还会下跌，所以老人寿命越长，银行赚的钱就越少，假如老人不小心长命百岁，银行会叫苦不迭。所以，银行的心理很可以理解，就是希望老人越短命越好。美国人虽然没有中国人那么迷信，但是，总不会喜欢有人天天在期盼“好消息”吧?

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