美国人口普查局发布2017第四季度最新统计报告显示，洛杉矶县和橙县(大尔湾地区)的出租房屋空置率仅为3.7%(年平均值为4%)，在全美20个人口大都市区内排名最低，成为全美第一大租赁市场!下面小编就来给您介绍一下洛杉矶房屋出租，房东如何保障自身利益?

房东应约定哪些条款保护自身的权益

在确定租赁前，房东必须做到以下几点：

选择规模大的品牌中介公司进行物业居间租赁;

在专业房产人员的协助提醒下，详细明确租赁合同的细节;

租赁合同中应该规定“先付后住”原则，租客必须提前一星期到半个月就向房东支付租赁款项，以保障房东利益;

合同约定缴纳两个月的租金作为押金;

向中介公司获取租客的联络电话、联络地址以及工作单位等相关资料并保存身份证复印件等有效证件;

向中介公司或者租客个人了解除他本人以外其他联系人的联系方式。

做房东，自己收租要考虑哪些事儿

1.了解租金的动态行情

租金太高，无人来租，房屋空置率就高，损失金钱。租金太低，想来租的人虽然多，但仍然损失金钱。可以了解租金行情的网站很多，最大众化的是Craigslist，这个网站可以免费登分类广告，里面可以收集本地区的投资房的新旧、布局、面积和租金水平。

2.筛选租客

在美国，房东不能因为租客的肤色、种族、性别、年龄、身体状况(比如残疾)、家庭状况(比如小孩多，这是针对没有相关政策的州，有的州有出租公寓最高人口要求，比如一室一厅最多住2人，二室一厅最多住5人，多了就算违法)等原因拒绝出租，这些都是违法行为，如果出租广告中出现这些字眼，你很可能就会当上被告。但是你可以拒绝租客带宠物，也可以拒绝信用不好或你认为收入不稳定的租客。出租房子之前，房东都要对租客作一个小小的背景调查，也就是让租客填一份租房申请表，上面有一堆问题要他回答，比如他的工作单位、收入状况、家庭成员和联系方式等等，而且他必须向你提供SSN(社会安全号)，通过这个号码，可以上网查询他的信用状况。如果他的信用分数很差，那就说明他成为租客后不付房租的可能性比较大。

3.出租合同清晰

出租合同在将来发生争议的时候，以合同为准。在美国，水、电、气这些公用设施费用，叫做Utility，租金内是否包括Utility，是否包括垃圾费和剪草费，是否准许带宠物入内，入住的成人有几位以及姓名等等，都必须要在合同中写明的。有些老式公寓楼，由于水表没有单独设置，租金通常都包括水费。较新的公寓楼，水表已经单独设置，租金则不包括水费。投资独立房的好处是，Utility、垃圾费、剪草基本上都是租客自付，甚至室内部分设施的维修费用(比如冰箱、洗衣机)，也可以约定是租客的责任。

租期的长短也是需要商议的，通常租期越短，房东花费在清洁地毯、粉刷墙面等方面的费用就高，空置率也会高一些，所以房东都希望租期越长越好，一般投资房都要求至少一年的租期。租约满了之后，如果房客继续留住，经房东同意后可以不再签合同，依然适用以前的合同，但合同的性质就由从前的yearly-to-yearly变成了monthly-to-monthly，两者的不同之处是，前者不能在租期内随意变更或解除合同，而后者只要提前30天通知对方，房东和租客都可以中止合同(租房的看过来，有的租房公司要求书面通知才算数，有的州是60天提前通知，签合同的时候都看好了)。

合同还有一个重要内容就是约定违约责任以及什么情况下可以解除合同。比如每个月的前5天必须缴纳房租，逾期一定时间收取延期支付费，逾期一定时间以上，房东有权选择中止合同，要求租客搬离。

另一个需要注意的问题是房屋押金，美国叫security Deposit，用于搬出后房屋损坏的修理，如果是个人出租，经常是一个月的租金(租房的看过来，租房公司的押金会比个人出租的少，不过只要状态维护的好，一般押金都能拿回来，当然碰到坏的租房公司或者房东，也有以地毯清洁之类为由扣的)。如果租客带有宠物，可以收取宠物费(Pet fee)，这个费用跟押金不一样，通常是不予返还的。宠物费各州的价格不一样，每个月几十也有，更高也有。

租客在签订出租合同入住后，房东还需要注意查看Utility的名字是否已经及时更换到租客的名下，你可以打电话询问Utility公司，如果还没有，你得尽快催促租客办理，否则这个期间发生的水、电、气费就是房东承担了。

4.维护房屋和修理损坏的设施

房屋是房东的财产，所以房屋的保养和维护是房东的责任。如果不事先在合同中约定，按照美国的法律，房屋内所有设施的维护则都是房东的责任。空调、暖气和热水器，还有洗衣机是不能有故障的，这些坏了一定是由房东负责维修，如果不及时修理，租客可以中止合同搬走或自行修理之后将费用从租金中扣除。

美国的人工费很高，专业公司只是上门检查一下，也要收取50-100美元。如果维修经常费用上千也不奇怪。

在美国，房屋的保养维修费用是一笔不小的开支，比如屋顶，每隔15年-20年就要更换一次，寿命最长的屋顶也只有30年，而一个1200英尺的独立房，换一次屋顶至少就要3000美元。由于房子都是木制结构，每年你还需要注意防白蚁、防霉，否则，损坏了房屋结构，损失就大了。

种树也很有讲究，有些树的根太大太粗，你不能把它种得离房屋太近，否则，日久天长，它会破坏你的下水管道，树枝断了也会砸坏你的屋顶，危及人身安全。修剪树枝或者砍树，都得花钱。

5.遇到不良租客必须尽快上法庭

在美国遇到不良租客，最好的方法上法庭。好在这种官司的程序比较简单， 一般人不请律师也能对付。如果租客拒不执行判决的话，房东可以叫来警察赶他走，但不要自己去赶。

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