新加坡房子如何通过中介购买

新加坡的房产买卖是一件流程复杂的事情。屋，公寓，有地住宅，买卖条件各不相同。新房市场和转售市场的流程又不一样。有的房产性质可以“兼容“，一家可以同时拥有多个;有的房产性质绝不”兼容”，一家难容二虎。下面小编就来给您介绍一下新加坡房子如何通过中介购买。

具体到每一笔房产买卖，都牵涉到大笔的资金，受到本地房产政策的限制，需要银行和律师行这些第三方配合，特殊类房产还需要相关部门审核批准。

流程复杂了，疑问也就多了。我每天都会收到各种各样的房产咨询，其中既有第一次买房的新手，也有资深的商业房产投资者，提出的问题可以说是五花八门，有些问题出现的频率非常高。

问题1：　买房送绿卡不?买房送公民不?

答：不送不送，一律不送。

买东西附送的都没啥好货，好东西从来不白送。新加坡房租挺贵，买房省房租倒是真的。

问题2：我只有国内收入，没有新加坡收入，可以拿到贷款吗?

答：国内收入也可以贷款，需要国内三个月的银行流水，送交新加坡银行审核，贷款最多7成额度。

问题3：新加坡买了房，可以解决孩子小学入学问题吗?

答：这要看是什么小学，新加坡的政府小学和国际学校是两个完全不同的教育体系，学费也是天差地别。

想要孩子进新加坡的政府小学，关键是孩子的身份，其次才是房子。

如果孩子是新加坡公民和永久居民，可以好好研究房产的位置，找抽签率不激烈的好学校，买在一公里，争取进入好学校的机会。

如果孩子是外国人身份，政府小学的入学由新加坡教育部统一安排，有可能进入政府小学，也有可能进不去。要做好去国际学校的准备。

如果有人说包进政府小学，一定是个大忽悠。

问题4： 新加坡那么多种住宅，哪些有身份限制?

组屋只有新加坡公民和永久居民可以买。

其中新组屋(BTO) 只有公民可以购买，热门地段需要抽签。新组屋住满5年以上，可以进入转售市场。

永久居民只能买转售组屋(Resale HDB)，并且需要拿到永久身份满三年才有资格。

执行共管公寓(EC) ，只有公民家庭可以购买，热门地段需要抽签。

有地住宅(Landed House)，就是我们常说的别墅，只有新加坡公民有资格购买，外国人没戏。永久居民想买有地住宅，需要去政府部门(SLA)申请。成不成谁也不知道，做好两手准备。

唯一的例外是圣淘沙岛上的别墅，开放给外国人购买。同样需要去政府部门(SLA)申请，不过很快就能批。

公寓(Condominium) 没有身份限制，谁都可以买。

问题5： 新加坡买组屋需要多少费用?

答：组屋是政府深度津贴的房产，性价比很高，不过有严格的身份限制。

新组屋(BTO)看地段的热门程度不同，一个五房式新组屋(三个卧室 大客厅)一般在30万到70万新币之间。

转售组屋看地段的热门程度不同，一个五房式转售组屋一般在40万到80万之间。

问题6： 新加坡买公寓需要多少费用?

答：新加坡的公寓60万新币起步，一室一厅小公寓一般在60万-90万之间，两室一厅公寓一般在80万-130万之间，三室一厅公寓一般在100万-160万之间。

不同地段的公寓差价非常大。

在乌节路，武吉知马，滨海湾这样的顶级地段，一室一厅公寓售价集中在150万-180万这个区间。两室一厅公寓售价集中在200万-300万，三室一厅公寓售价集中在300万-500万这个区间，豪宅上不封顶。

问题7：新加坡买有地住宅需要多少费用?

答：300万到3000万新币都有的。

问题8： 新加坡买房除了房款以外，需要多少额外费用?

答：额外费用的大头一定是各种印花税了。

买家印花税(Buyer Stamp Duty) ，各种房产都必须交的税种。

基本计算公式：房价的3%-5400。

额外买家印花税(Additional Buyer Stamp Duty)，针对买家身份和住宅类房产的税种。

基本计算公式

因为自由贸易协定的原因，冰岛，列支敦士登(Liechtenstein), 挪威，瑞士的公民和永久居民，美国的公民，在印花税方面享有新加坡公民的待遇。如果你拥有以上身份，啥也不用说了，偷着乐吧!

卖家印花税(Seller Stamp Duty)，跟身份无关，针对住宅类房产持有时间的税种。

除了印花税之外，购买房产需要支付一次性的律师费用(一般在两三千新币)，每年的房产税(组屋在几十到几百新币，非豪宅类公寓数千新币)，火险，物业维护等费用。

问题9：直接给我报个数吧，买100万新币的公寓，第一套房，我需要准备多少首付?

答：第一套公寓的最低首付是20%，也就是20万新币。

针对公民买家，各种印花税 律师费等杂费占房价的3%左右，首付23万，其中至少5万新币现金，其余可以公积金支付。

针对永久居民买家，各种印花税 律师费等杂费占房价的8%左右，首付28万。其中至少5万新币现金，其余可以公积金支付。

针对外国买家，各种印花税 律师费等杂费占房价的18%左右，贷款8成，首付需要38万。

如果是没有本地收入的外国人，凭海外收入贷款最多7成，首付需要48万。

问题10：我是外国人身份，有没有房产不需要交额外买家印花税(ABSD)的?

答：有，商业房产没有ABSD。

问题 11：新加坡房子的面积怎么算?

答：新加坡房产面积普遍用的是平方英尺，跟平方米的换算公式如下：

1平米=10.76平方尺

所以，1076平方尺=100平米。

1184平方尺=110平米。

以此类推，但是新加坡的住宅面积没有公摊，100平米的房子就是实实在在的100平米户内面积，大致相当于国内的125平米户型。

问题12：新公寓和转售公寓的购买流程有什么区别?

答：新公寓一般指的是跟发展商直接买期房。

第一阶段

签订选购权合同(OTP)

发展商有统一的选购权合同(OTP)，签OTP相当于下定，当天给开发商5%的现金订金。

选购权合同有14天的有效期。14天之内买家可以选择执行OTP，也可以选择不执行OTP，让OTP过期。

如果买家选择不执行OTP，他需要付5%定金的四分之一给发展商，也就是1.25%。其余3.75%定金可以拿回。

第二阶段

签订购买合同(S&P)，支付剩余首付

签订OTP的两周之内，发展商会发出购买合同(S&P)。买家需要签字确认。签了S&P以后，你就是屋主了。

签订OTP的八周之内，买家需要支付剩余的15%首付以及印花税。这部分现金支付或者公积金支付都可以。

这个阶段也是办贷款的时候。原则是谁买房，谁贷款。

第三阶段

按工程进度付款

首付付完后，剩下的房款部分按照工程进度陆续付款。

新加坡有一个发展商条例(Housing Developers Rules)，规定了期房的付款流程，所有的本地发展商都必须遵守。一个阶段的工程做好了，发展商才能收这个阶段的钱。

如果有银行贷款，银行也会按照工程进度放款，放多少贷款交多少月供，没有放款的部分没有月供。

整个付款的过程按照不同的工程进度，一般是3到4年。拿钥匙入住的当时，买家需要支付85%的房款。

最后，在入住一年之后(这一年是发展商的保修期)，买家验收完成，缴付15%的尾款。

二手公寓的买卖流程和新公寓不太一样。 买卖双方都是个人，在法律上叫做Private Treaty，只要双方都同意合同条件，买卖就成立。

所以二手公寓遇到的各种情况会比较多，合同条款需要睁大眼睛一条条的看。

第一阶段

签订选购权合同(OTP)

二手公寓的OTP没有统一的格式，通常由买方中介提供市场接受的标准模式OTP。

签订OTP以后，买家需要当场支付1%定金给卖家。可以是现金，支票或者本票。

如果卖家拿到了支票，但迟迟没有过账，这个时候OTP还没有生效。必须是卖家确实收下了1%的现金，OTP才生效。一旦生效，卖家就不可以反悔了。

对于买家来说，选购权合同通常有14天的有效期。(注意这个14天是市场约定俗成的日期，必须出现在OTP上面)

14天之内买家可以选择执行OTP，按照协议继续购买房产，也可以选择不执行OTP，让OTP过期，损失1%的定金。

如果买家申请贷款，需要在14天之内用OTP向银行申请。

买家如果看中卖家的家具，比如说协商买房送家具，要在这个阶段谈，列下详细的清单，附在OTP里面。

第二阶段

执行选购权合同(Exercise OTP)，支付剩余首付

如果买家下定决心买了，他可以签字执行选购权合同，并且支付4%的房款。

银行发放最多80%的贷款。

剩下的15%首付部分，可以用现金或者公积金支付。

这个阶段买方的律师会协助买家完成全部的法律文件。

第三阶段

完成交易

完成交易通常需要8-12周。

如果有一方提出提前或者延后交易，只要双方同意并写进合同里，都是可以的。

问题13：我们夫妻已经有了一套组屋，可以保留组屋买公寓吗?

答：如果夫妻至少有一个新加坡公民，只要住满最低居住年限(5年)，可以保留组屋买公寓。注意最低居住年限是从拿钥匙入住组屋开始算的。

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