马来西亚房产投资技巧都有哪些
去年曾经遭遇汇率重挫的马来西亚令吉却在这次巨幅波动中表现绝佳,并成为今年以来亚洲表现最佳的货币。即便在英国脱欧之后,马来西亚令吉兑美元汇率居然不贬反升,令不少投资者十分意外!下面小编就来给您介绍一下马来西亚房产投资技巧都有哪些。
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独资合资集资
投资房产,可以是独资、也可以合资或集资进行,投资商业房产如店屋或办公楼,比较多合资的例子,毕竟商业房产投资本金比较庞大,尤其是一些几层楼的店屋,却不能分层售卖,而是必须一次过购买,虽然这种情况不多,但却是存在的。
无论如何,楼下店面再加上2楼、3楼或4楼,属于一个买家,业主在使用有关商业房产时,可以比较弹性处理。但是若准备售卖时,在物色适当买家时,可能需要比较长一些时间。
当个人财力允许时,在进行房产投资可能比较简单,合资股东在投资房产时,若出现意见不一致的情况,协商过程顺利还好,如果出现相反情况,问题就是比较複杂了。
以上所说的是比较属于个人的房产投资,假如是企业或机构涉及投资房产,形式和类型会比较多元化,为了出租而购买住宅或办公楼,是相当普遍的房产投资类型;将资金委托给信托投资公司用以购买、或开发房产也是房产投资。
另外,企业建造工厂、购买店屋公寓,做为工人的住宿、学校建设宿舍做为学生的住宿,从宿舍收费中取得稳健收入,这些都属于房产投资。
兴建前须获政府许可
在房产的发展过程中,首先要取得政府和规划单位的许可,这些涉及到资金运作,水、电、道路等设施的各项配套条件,是一个相当繁杂,可是又十分重要的工作。在房产整个发展过程中,与投资决策、土地使用权的获得,称为开发前工作期。
上述前期工作完成之后,才可进入实质性的建设与发展阶段,以后的工作为根据规划及开发要求进行设计,然后寻找建筑商进行营造。
在整个营造过程中,投资者必须进行必要的监督或委托管理公司进行建设监督,由于开发所需要的资金相当庞大,因此在大多数的情况下,投资者仍须向金融机构融资以取得资金。
此时,融资活动又成为一项重要工作,如何取得与选择有利的融资机会与融资条件,以保证建设发展进度及按时竣工完成,成为此时融资活动的主要目标。
另外,在房产的销售与经营阶段,主要的工作包括必须有完善的营销规划,确定目标市场的购买者,拟定适当的营销策略及营销组织,以期销售过程保持顺利。
当我们介于实际的销售活动,过程包括根据市场状况,採取各种促销策略争取买家,并完成签约、收取订金、过户登记等具体手续。
投资决策精明 融资定胜负
话说回来,投资房产也不是稳赚不赔,如果投资失误会给投资者造成严重后果,所以在制定投资决策对房产投资也很重要。
发展计划4大阶段房产投资过程实际上就是房产项目发展的过程,房产投资周期长、环节多,是一个相当複杂的过程。概括而言,房产投资过程大体可分为投资分析、土地开发权、房产发展与兴建及房产销售经营这4个大的阶段。
在投资分析方面,分为市场分析、财务分析及可行性分析、房产经济活动,是一项大量资金运转的过程,一旦做出投资决定,资金的投入就是一个难以逆转的持续过程,投资决策准确,是确保整个开发项目成功的关键。
反之,投资决策失误,就会导致重大损失。因此,慎重地进行决策,是房产开发经营的必要前提,要保证投资决策成功,就必须在市场分析、财务分析的基础上,认真做好可行性分析研究。
须具备土地开发权发展商还未展开房产发展计划之前,必须先具备土地开发权,这一过程包括土地使用权或产权的取得,以及议价的程序。在计划时期确定投资计划可行后,土地使用权以何种形式取得,是大型房产投资者接下来考虑的要点,例如完全买断、还是合作开发,或是部份使用权,或长期租赁等等。
由于房产为良好的担保品,而且在取得付出的代价相当高昂,因此大多数的投资者皆运用财务杠杆以取得房产的产权,也就是向金融机构融资以取得资金;不同的金融单位,其信用成本与融资条件也有所不同,因此在进行融资活动时,要详细评估投资计划与各种融资机会,以选择最有利的融资方式。
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