日本房产历史走势

东京是日本的首都，它的人口约占日本的一半。在过去的几十年里，它的价格一直不高，但近几年来，它的价格开始逐渐升温。在众多房产中，其中海外投资者占比最大。这些投资者主要来源于亚洲其他国家，而其中又以中国投资者占比最高，高达约90%。越来越多的人想去东京买房，那么东京的房价怎么样呢?下面就和小编一起来了解下日本房产历史走势的相关内容吧。

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1. 从疯狂到崩溃：日本房地产价格的历史走势

1.1.房价上涨期---1991年前

1955至1991年间，日本六大主要城市住宅用地价格上涨211倍，仅一年出现下跌，大城市涨幅明显大于中小城市。日本统计局数据显示，1955至1991年36年间，日本住宅用地价格上涨了83倍，期间仅1975年出现过下跌(-4.0%)，年均增速达13.4%。六 大主要城市住宅用地价格上涨211倍，年均增速达16.6%，其中除1975年下跌外(-7.5%)，其他年份均是上涨。

上涨过程经历了大概三个阶段。

1955-1974年快速上涨期，20年涨44倍。这个过程持续了大约20年，期间日本住宅用地价格上涨31倍，六大主要城市上涨44倍(年均增速22.2%)。其背景是日本经济快速追赶期，GDP和人口快速增长。

1975-1985年缓慢上涨期，10年涨幅不到1倍。这个过程持续了大约10年，期间日本住宅用地价格上涨73%，六大主要城市上涨79%(年均增速6.2%)。其背景是日本经济进入第一次换挡期，GDP和人口增速放缓。

1986-1991年最后疯狂期，6年1.7倍。这 个过程持续了大约6年，期间日本住宅用地价格上涨73%，六大主要城市上涨169%(年均增速18.4%)，其中1987-1990年间年均增速高达 24.6%，超过1955-1974年快速上涨期的平均增速。期间背景是日本进入第二轮经济增速换挡期，广场协议签订，日元升值、货币政策宽松。

最后疯狂期大城市涨幅明显大于中小城市，而此前差异不大。1955-1985年间，所有城市土地价格涨幅55倍，六大主要城市上涨78倍，从1955年算起，差异约为43%。但1986-1991年间，所有城市土地价格涨幅51%，而六大主要城市上涨169%。

1.2.房价下跌期---1991年后

日本土地价格于1991年到达最高点，随后开启漫长的下跌之旅。日本统计局数据显示，日本土地价格从1992开始持续下跌，截至2015年，六大主要城市住宅用地价格跌幅为65%，所有城市跌幅为53%。

日本统计局数据显示，1992-2000年间，日本六大主要城市住宅用地价格下跌55%，中小城市(六大主要城市以外的城市)跌幅仅19.4%。相对于股价而言，泡沫破灭后，房价下跌速度缓慢得多。

日经225指数在1990年之后的两年内下跌了近一半，而住宅用地价格1992-2000年10年间年跌幅均不超过5%，累计跌幅21%。

1.3.房价泡沫对比：1974与1991

1974年和1991年分别对应日本房价的两个拐点，从绝对值来看，1991年是拐点。但这两个时期泡沫幅度对比， 需要考虑通胀和收入增长情况。1975-1991年间，日本所有城市名义房价上涨了167%，六大主要城市房价上涨407%。

同期，日本人均名义GDP从 4281美元，上升至28541美元，增幅为607%。以日元计价的人均GDP增幅为315%(期间日元兑美元大幅升值)。

可见，1975-1991年间，以日元计价的日本房价涨幅(167%)低于日本人均名义GDP的涨幅(315%)，但六大主要城市房价涨幅(407%)大于名义收入涨幅(315%)。即日本整体房价泡沫，1974年大于1991年，但六大主要城市房价泡沫，1991年大于1974年。

2. 从基本面支撑到泡沫化：日本地产泡沫的成因

长期基本面因素：经济增速、人口等 日本房价长周期大致可以用经济增速和臵业人口差异来解释。日本房价最快速上涨期在1974年之前(上涨44倍)，期间日本经济快速追赶，GDP年均增长9.3%，臵业人口快速增长。

1975-1985年日本房价步入缓慢上涨期(上涨不到1倍)，当时日本经济增速换挡，GDP年均增长3.7%，臵业人口增速放缓。1991年以后，日本房价持续下跌期间，日本经济增速停滞，GDP年均增长1%，人口下降。

此外，人均土地面积少与高储蓄率的问题也是日本房价泡沫形成重要原因，人均土地面积少导致房价上涨预期强烈，高储蓄率导致长期资金过剩。而对日本经济的乐观情绪也发挥了重要作用，当时到处充斥着日本第一，日本“超过美国，买下美国”等声音。

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