走进日本房产税,税,税!
战后从1950年开始,日本经济从统治经济向市场经济过度。也在这一年,日本政府开始征收地方房产税。目前日本与房产相关的税收主要包括不动产取得类课税、不动产保有类课税和不动产转让所得类课税三大类,涵盖了获取、保有和转让不动产的全过程。
日本房产税征收标准
以上述普通新筑一户建为例,在买房时的税种主要有:
不动产取得税3%,所有权登记税(自用新建住宅特别低)0.15%。消费税(相当于国内的增值税的税种,顺便说下国内的消费税在日本的对应税种是对烟酒等少数商品征收的奢侈税)5%。印花税:在签订合同时缴纳的契税。一般来说要在买房和借房贷时各缴一回,总计35000日元定额。
在保有房屋以后,需要每年缴纳的税种有:
固定资产税:名义上的税率是1.4%,但计算相当复杂,是根据专业人士调查和计算的重建成本加上折旧率等等得出一个应纳税年份的额度的叫“固定资产评价“的接近于实际价值的东西,平均下来大概等于新房价格的七八成吧,对土地和上面的房屋分别征税。对于自用房屋的土地200平米以下的面积只需要交应纳税额的1/6,对于房屋头三年似乎是减半。总计一年10万日元上下的样子都市计划税0.3%,用于修建和养护道路,小公园,下水道等共用设施。
日本房价相对中国一线城市,有一定竞争力。例如记者驻地的惠比寿地区属于东京一等地,但驻地对面一座3层小楼,带地皮只要7680万日元(约合399万元人民币)。而东京的二手房和小户型,即使是市中心,只要2000万日元就能购买。相比之下中国北京、上海、深圳这三大城市,房价已经高到无法想象,简直就是东京一栋楼,上海一栋房。
然而,我们选择日本房产,一直就在困扰一个税的问题,但其实在日本购买不动产需缴纳的各种费用,跟中国房产并不一样。
由于情况的不同,所交纳税金也不同。日本对土地、房屋等固定资产,在取得时要交税,占有使用期间和出售转让时也要缴纳税金。日本在地方税制改革中引进了固定资产税,固定资产税属于地税,由地方税务机关征收管理。固定资产税主要对土地、房屋等征税,纳税人是法律意义上的土地、房屋产权所有者。所以在日本,房产与土地一起都要缴纳“固定资产税”,每年征收,税率根据地区不同,都会有差异。
日本房产税如何省钱?
在日本,土地面积在200平方米以下的小规模住宅用地,可以享受减税待遇,一般可以少交标准税费的1/3。因此越来越多额日本人更愿意在单元楼中买房。
日本房产税如何省钱?
土地面积在200平方米以下的小规模住宅用地,可以享受减税待遇日本是个物价很高的国家,房价更是高得惊人。普通日本人买一套住宅,需要贷款二三十年,而一次付清房款者的纳税额要比贷款者高很多。在日本,政府主要通过两种手段调节房地产的“冷热不均”现象。一是对居民买房征收不动产取得税、固定资产税和都市计划税。二是对遗产中的不动产征收赠予税,这使得“大地主”不得不卖掉一些房产避税,两三代下来,继承者就变成“小地主”了。
不动产取得税是对购房者或买地者征收的税金,税率在各地区有所不同。一般都是购买价格的3%至6%。固定资产税则是房屋或土地所有者每年需要交纳的税金。如果你所拥有的土地面积在200平方米以下,那么就属于“小规模住宅用地”,可以享受减税待遇,一般可以少交标准税费的1/3。此外,日本还设有新建筑物减税措施,买新房的人固定资产税可以只交原来的1/2。当然,减税的对象主要指新建房屋在120平方米之内,使用期超过3年的。这些政策对于豪宅来说都是无效的。有一位在日本的华人刚刚搬入新居。这套新居坐落在东京比较繁华的地区,三层的独院儿,大约需要8000多万日元。从买房到完成施工,他不仅拿出了十几年的积蓄,背上了25年的债务,还要每年交纳巨额固定资产税。相比之下,在东京购入一栋价值1800万日元的房子,一年需要交纳的固定资产税仅为9.8万日元。由于面积大的房子交税多,越来越多的日本人更愿意在单元楼中买房。
共同社报导,日本总务相高市早苗14日同意大阪府对在旅馆、酒店住宿的客人征收每晚100至300日元的住宿税。大阪府计划于2017年1月正式开征,每年的税收预计为10.9亿日元,将用于振兴旅游业。
住宿税属于地方政府决定用途并自行征缴的「法定外目的税」。大阪府将是继东京都后第二个开征住宿税的地区。
具体征税标准为,每晚住宿费在1万至1.5万日元之间征收100日元,1.5万至2万日元为200日元,2万日元以上为300日元。1万日元以下免税。
新增的税收将用于改善旅游接待环境,例如在住宿设施安装多语种标识,在车站设置旅游问询处等。
大阪府已着手建设「大阪接待站」(暂定),负责在大阪站周边为外国游客提供旅游谘询、货币兑换及向海外发送快递等服务,接待站的运营经费也将来自住宿税。
日本房产税是如何计算的?
战后从1950年开始,日本经济从统治经济向市场经济过度。也在这一年,日本政府开始征收地方房产税。目前日本与房产相关的税收主要包括不动产取得类课税、不动产保有类课税和不动产转让所得类课税三大类,涵盖了获取、保有和转让不动产的全过程。
今天论及的房产税实际应该是不动产的保有税。
在日本,不动产保有税还分两部分,即固定资产税与城市规划税。日本土地是私有制,买到手以后,就世世代代是自己的了,当然也要世世代代要缴纳资产税的了。目前,日本的固定资产税标准税率为1.4%,都市规划税的税率上限为0.3%,在具体执行过程中不同地区的实际税率略有差异。
而对土地、房屋的课税依据是市场价值计征的,日本称之为“适当的时价”。日本一般每三年进行一次基础评估,估价的当年称为基准年度,该年度的价格称为基准年度价值。在其后的两年中,如无重大变化,一般不重新估价。
当然,日本的固定资产税和都市规划税也有相应的减免制度。根据土地和房屋的具体情况而采取差别税率,兼顾社会公平。那一幢房屋在日本,每年到底要缴纳多少税呢?
比如一家人刚买了一套新建的别墅,土地的评价额为1800万,约合120万元人民币,(1日元=0.0663人民币元),建筑物的评价额为1200万。计算方法如下:
固定资产税为 = 土地部分 + 建筑物部分= 1800 × 1/6 × 1.4% + 1200 × 1.4% × 1/2= 12.6万
城市规划税 = 土地部分 + 建筑物部分= 1800 × 1/3 × 0.3% + 1200 × 0.3% = 5.4万
年度缴纳保有税额 = 固定资产税 +城市规划税 = 18万日元,约合1.2万元人民币(也就是每年都要缴纳这个数字)
征收不动产转让税的目的主要是为了抑制炒地、炒房等投机行为,稳定房地产市场。保有五年以上的房地产转让收益所得税税率为15%,居民税税率为5%;保有五年以下的房地产转让收益所得税税率为30%,居民税税率为9%。同样,日本在不动产转让所得类课税中也采取了减免措施。如保有10年以上的住宅在转让时,收益金额在6000万日元(约合475万元人民币)以内的部分,所得税和居民税分别按10%和4%的税率征收;收益金额超过6000万日元的部分,所得税和居民税分别按15%和5%的税率征收。
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