日本房产市场现状
截止2010年3月末,38家房地产投资法人企业上市,拥有927万个账户,流通市值为2.95兆亿日元;东京证券交易所“房地产投资法人指数”于2008年10月28日达到了历史上的最低值704.46点,2009年开始回升,2010年3月末升至948.90点。
根据日本《全国土地住宅统计调查报告》的统计,截止2008年末,日本国民经济总资产为8000兆日元,其中房地产市场(包括土地市场)资产2300兆日元,约占日本总资产的四分之一;房地产企业的销售额占全产业销售额的2.5%,房地产企业法人数占总数的10.7%,房地产业是日本最重要的产业之一;证券化房地产市场活跃,2008年末总额累积达45兆日元,增加额在2007年达到历史最高值的8.9兆日元。下面就和小编一起来了解下日本房产市场现状的相关内容吧。
截止2010年3月末,38家房地产投资法人企业上市,拥有927万个账户,流通市值为2.95兆亿日元;东京证券交易所“房地产投资法人指数”于2008年10月28日达到了历史上的最低值704.46点,2009年开始回升,2010年3月末升至948.90点。
土地市场概况
根据日本国土交通省于2 0 1 0 年5 月发布的《2010年度国土白皮书》的统计,日本土地市场呈现以下特征:
(一)日本森林和农业用地占比高达80%
截止2008年末,日本国土面积约为37.79万平方公里,其中,森林面积居首,约25.08万平方公里,农业用地约4.71万平方公里(同比下降0.4%),这两项土地面积就占日本整个国土面积的80%。
(二)土地交易(购置和出售)
降幅均在20%以上2009年土地交易数量为117.9万件,同比下降8.6%;土地购置金额自2006年之后一直呈现下跌趋势,2009年土地购置金额为26.9兆日元,同比大幅下跌,跌幅为20.2%,其中个人13.0兆日元,同比下降8.5%,法人企业12.0兆日元,同比下降31.0%;2009年土地出售金额下降幅度较大,其中个人12.0兆日元,同比下降17.7%,法人企业12.9兆日元,同比下降23.7%。
住宅市场概况
(一)住宅总量与家庭总数基本匹配
截至2008年,住宅总量达5759万户,5年间增加了370万户,增幅6.9%;家庭总数4997万户,比2003年增加了272万户,增幅5.8%。从历史数据看,1963年之前一直是家庭总数超过住宅总数,1968年这一态势发生逆转,2008年住宅总量超出家庭总数761万户,平均1个家庭拥有1.15户住宅。从这一数据不难看出,日本第一次房地产市场价格上涨的主要因素是城市化进程带来的实际购房需求增加,投机的成分非常小。住宅空置率13.1%,比2003年上涨0.9%,达到历史最高值。从住宅所有权角度分析,自有住宅(独户住宅和公寓住宅)为3037万户,占住宅总户数的61.2%,租赁户数为1774万户,比例为35.8%。
(二)新开工住宅中三种类型住宅平分天下
日本住宅主要分为三大类,独户住宅、公寓住宅和租赁住宅。根据日本银行2010年12月22日发布的《金融经济月报》统计显示,截至2010年11月,新开工住宅85万户,同比增加6万户,增幅7.6%。其中独户住宅32万户,占新开工住宅总数的37.7%,同比增幅6.7%;公寓住宅23万户,占比27.1%,同比增长43.8%;出租住宅28户,占比33%,同比下降9.7%。可以看出,三种类型的住宅在新开工住宅中约各占三分之一的比例。
(三)家庭居住面积平均为12.83平方米㎡
2008年日本家庭持有住房比例为60.9%,与2003年基本持平。家庭人均居住面积自1978年来一直递增,2008年为12.83平方米,30年间居住面积增加了1.65倍。同时政府还公布了家庭住宅指导面积,据统计,自有住宅达标比例为72.0%,租赁住宅则为28.1%,两者相差43.9个百分点;2人家庭达标比例69.2%,比例最高,其次是3人家庭比例为69.2%,1人家庭比例为50.8%。
房地产管理概况
(一)土地管理责任明确,各有侧重
日本对土地地价管理分为三个层次,即全国标准地价公示、都道府县地价调查和地价勘测(LOOK)报告,侧重点不同,互为补充。
1.全国标准地价公示
全国标准地价公示是政府行为,调查时点为每年的1月1日,并在当年的3月对外正式公布。其目的是制定国土使用规划,指导一般用地及公用事业用地价格取向。统计显示,2010年与2009年相同,几乎所有的公示地价呈现下降趋势;从年度变动幅度看,三大都市圈①比地方圈②的下降幅度大,商业用地比住宅用地的下降幅度大。2.都道府县地价调查作为全国标准地价公示制度的补充,都道府县知事(行政领导人)根据《国土利用计划法》实施令第9条规定,于每年的7月1日对外公布本地区调查地的正常价格,其目的是为本行政区域的规划提供参考。2010年调查地点为22701个(其中住宅地22129个,林地572个),这一价格是最终须经过房地产鉴定人员最后审定方可通过。
2.地价勘测(LOOK)报告
为了动态掌握全国地价变动情况,日本国土交通省每个季度对外公布主要城市利用度较高地区的价格。地块的选择具有代表性,全国共300个,其中综合地区(东京圈、大阪圈、名古屋圈及地方圈)150个,住宅地区42个,商业地区108个。
(二)税制管理体系完备,均衡征税
目前,日本的房地产税制已形成针对房地产取得、保有、转让的均衡征税体系。
1.房地产取得课税。一是印花税。针对房地产流转环节课征,通常由买卖双方折半负担。二是注册执照税和不动产取得税。三是消费税。土地的出售不征消费税,而用于住宅地的土地平整工程则需征消费税。四是继承税与赠予税。征税对象包括土地、房屋、有价证券、现金、存款等。
2.房地产持有课税。一是固定资产税。实行台账征税原则,凡是在台账上注册登记的房地产所有人均为固定资产税纳税人。二是城市规划税。征税对象为城市化区域内和开发区内的房屋和土地,征收的税款专项用于该区域内的城市规划事业,折旧资产不包含在征税对象范围内。
3.房地产转让课税。房地产保有期以5年为界限,对个人超过5年的和5年之内区别对待,从而抑制以获取土地升值利益为目的的投机行为;专门从事房地产业的个人转让收益不属于转让所得,而纳入经营所得;从事房地产租赁业(属于以营业为主的工商业范畴)的个人也须缴纳事业税。
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