新加坡房产模式大揭秘

要了解新加坡的房产，是需要从几个方面来着手的，接下来我们就分别从三个方面来看看新加坡的房产究竟是怎样的模式。

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新加坡房产模式

新加坡自治后的住房政策发展历程，可划分为以下五个阶段。

第一阶段(1960-1965)：以满足中低收入者租赁为主要目标。自治后，新加坡政府于1960年颁布《建屋发展法》，设立建屋发展局，大规模兴建低标准、小户型住房，以低价租给中低收入群体。

第二阶段(1965-1970)：租赁住房转向自有住房。受脱离马来西亚独立建国影响，为增强民众的国家认同感，政策转向鼓励中低收入阶层以分期付款方式购买组屋。

第四阶段(1980-1990)：公共住房市场步入成熟期。组屋供应趋于饱和，建房数量明显下降，组屋转售市场逐步发展、成熟。居住在组屋的人口比例在1990年达到峰值87%，住房自有率达79%。

第五阶段(1990年后)：开始发展私人住宅市场。20世纪90年代以来，小型家庭组屋的保障功能得到了充分发挥。组屋的供应一直以大户型(4,5居室)为主。随着人们收入水平的提高和全球化的发展，高收入居民对居民和外国人的私人住房需求不断增长。政府已经开始对私人住房市场给予政策支持，促进其逐步发展。住在建屋局的人口比例从1990年的87%下降到2016年的82%。

现在，新加坡的住房体制可谓层次分明，是以公共住房为主，私人住宅为辅，包括“廉租房—组屋—执行共管公寓”和“公寓—有地私宅”并行，为公民、永久居民和海外投资者提供住房。

公共住房制度：组屋的价格是每平米5000新币左右，家庭月均收入中位数是8666新币，房价收入比是4.5，一般居民家庭4.5年就可以购买一套组屋。

私人住宅市场：新加坡公寓均价大概在1万~2万新币之间，平均在1.7万新币左右，是组屋均价的三倍多，租金在10~20新币每平米每月的水平，一居室的租金大概在1200~1500新币左右。

新加坡房产规模

新加坡住房体系由以组屋为主的公共住宅和以中高档公寓、别墅为主的私人住宅构成，其中公共住宅占比达80%。受益于政府公共住房的大规模供应，根据建屋发展局数据，截至2016年底，新加坡住房自有率高达90.2%，约82%的人口住进了政府建造的组屋。

新加坡房产模式特点

新加坡住房制度实现了“居者有其屋”，体现了房屋居住的本质属性。

新加坡政府的“居者有其屋”计划获得了巨大成功，是政府解决住房问题的典范：①1995年(建国30年后)，新加坡居民住房自有率就已经达到90%;②2005年人均住宅面积达到25平方米，有80%以上的新加坡公民住进了政府组屋。自90年代以来，房价的变动基本与宏观经济的变动相适应，显示新加坡政府在房价调控和抑制投机方面也取得了骄人的成绩。

组屋为主、私宅为辅的二元市场结构奠定了住房制度成功的基石

新加坡的房地产市场是以政府组屋市场为主(规模占比73%)，以私人住宅市场为辅(规模占比26%)的二元结构市场，政府通过对组屋市场的有效调控实现房地产市场整体稳定，私人住宅市场的波动对整体市场冲击较小。

房地产市场这种一主一辅的二元结构可以协调地实现市场自我调整：①经济景气上升期，人们对未来收入较为乐观，房地产交易活跃，改善需求持续释放，房地产市场的热点在高层次组屋市场和私人住宅市场;②经济衰退阶段或个人财务情况恶化时，组屋市场能够保障人们最基本的住房需要，政府不会因为个人无法承担分期付款而强制收回组屋，建屋发展局通过相关政策计划来帮助屋主渡过难关。这种制度设计使得居民始终保留有产者身份，增加了新加坡人的安全感和对国家的信任感，避免了社会动荡。

全面管理的房地产调控体系是新加坡住房制度发挥效力的核心

组屋的申购、配售、转售制度保障中低住房需求，抑制投机炒作：①组屋的申购资质要求严格，保障社会中低层的住房需求;②配售环节由建屋发展局公平执行;③转售制度则对组屋二手交易设置了严苛的限制条件和交易成本，抑制组屋市场投机行为。

土地管理局、建屋发展局、市区重建局、中央公积金局等房地产市场监管机构的职能实现了从土地征用、规划、开发或旧改到配售、服务、购房贷款的全流程覆盖，互相独立运营，确保政府对房地产市场的控制力。

土地征用制度使得政府可以较低的价格获取土地，保障组屋建设用地的供给，从源头降低组屋的成本。

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