新加坡房产投资，你需要知道这些

新加坡近年来无论是旅游还是经济，都在亚洲走在前列，这也就使得其房产投资备受瞩目，那么新加坡的房产业到底是怎样的，我们一起来看看吧。

新加坡房产政策

新加坡80%以上的居民居住在一种叫做“组屋”的高层套房式住宅里，而组屋的规划、建造、出售和定价，都由建屋局负责。最近建屋局的一系列新加坡购房政策吸引了不少新加坡人的关注。下面邦海外小编就带大家了解下关于新加坡房产政策变化的相关内容。

​

先是放宽了公民申购组屋的收入限制—政府自8月16日起将购买新组屋者的家庭月收入顶限从8000新元提高到1万新元，这意味着会有更多的人有资格申请价格 远低于市场房价的新组屋，或是在购买二手组屋时享受3到4万新元的购房补助。

除了政策上的松动之外，建屋局还在9月底一口气推出8200多个单元的组屋销售，活动规模之大。

优惠补贴是年轻家庭购房经济保证之一。其二是中央公积金制度，它是新加坡人购房的一大资金来源。新加坡自1968年就开始实施公积金购房的办法。

目前的缴费金额为工资的35%左右，其中20%从职工工资中扣除，另外 15%由雇佣单位缴纳。这种强制储蓄的公积金制度，如今已成为新加坡年轻人买房的有力保障。

在新加坡，二手组屋通常要比新组屋昂贵许多。新组屋直接由建屋局卖给新加坡公民，价格由建屋局决定，由于建屋局不以赢利为目的，所以价格并不与市场挂钩。

同一地段新旧组屋的价格能差一两倍，如果买到了新组屋，几年后转手出售，很轻松就能赚个十多万。所以，组屋实际上相当于政府提供给公民的一种福利。

政府对居民购买组屋的用途也有严格规定。居民购买组屋后必须入住，一段时间内不得整套出租或出售，否则会被处以高额罚款或者牢狱惩罚。

每一位组屋购买者都需要向建屋局提供真实详细的资料，一旦发现虚报，将面临高达5000新元的罚款或6个月的监禁，严重者两者兼施，政府以此来警戒怀有牟利目的的骗购者。

正是多样灵活的政府资助办法和严格的制度规则约束，才保证了新加坡“居者有其房”目标的实现：新加坡是全球民众拥屋率接近的国家，这也成了新加坡人留给世界的惊叹号。

新加坡房产走势

想要在新加坡购置房产，了解一下房产走势是必须的，跟着小编看看吧。

新加坡住房价格继续下滑，但另一方面需求急剧上升。住宅制造商的情绪也在改善，部分放宽了市场冷却措施。根据城市重建局 (“市建局”)，私人住宅物业指数在二零一一年第一季下跌2.77%，连续第十三季同比下跌 。在调整通货膨胀的同时，房价在此期间实际下降了3.45%。

在最近一季度(即2017年第一季度季度)，住宅价格下跌0.36%(-0.56 %%，通胀调整)。

所有地区的房价都下跌：

在核心中央区(CCR) ，不落地私人住宅物业的价格下降了1.9%(-2.6%的通胀调整后)，至2017年第一季度。

在中区其他地区，房地产价格同期下跌2.5%(-3.2%通胀调整)。

在中部外部地区，房屋价格在2017年第一季下降了2%(通货膨胀调整为2.6%)。

根据Savills的数据，高端非落地房屋价格在2017年第一季度环比下滑了0.2%，平均每平方米2,254新加坡元(约合1,631美元) 。

房价持续下滑是政府慎重考虑的结果。在全球经济危机之前和之后，新加坡的房地产市场激增，新加坡经历了令人惊讶的过热市场。住宅物业价格指数在2010年第二季度仅有一年的空间上涨了38.2%(通胀调整了34%)。

新加坡政府明智地开始采取步骤，当这些事实证明不够的时候，采取了进一步的措施。

2012年10月，将抵押贷款期限限制为35年，并将贷款价值(LTV)比率降低至30%以上的贷款(或超过65岁的贷款)。这只是十轮物业市场冷却措施中的第一轮。

然后，卖家的印花税(SSD)在购买一年内出售的自有房屋上引入。稍后，印花税向上修订，所征收的所有者占用房屋的征税在一年内以销售价格的16%征税。其持有期由一年增至四年。在随后的几轮中，LTV比率下降，最低现金预付款增加。

尽管采取了这些措施，房价持续上涨。第六轮新增住房贷款上限为35年，35年以上现有贷款面临更严格的LTV比率。在第七轮政府中，政府修订了附加买方印花税(ABSD)，将永久居民(PR)首次 住宅物业购买的增幅从5%提高到7% ，新加坡人的 第二次 住宅购买增加。

这导致一年内销售交易下降23.5%，但价格持续上涨，直到2013年底。

第八，九，十轮市场冷却措施。

过去3年，楼价下跌11%，证明这些降温措施是有效的。

自2017年3月11日起，政府部门放宽了市场冷却措施，作为对销售活动缓慢和经济增长疲软的呼声的回应。

现在，卖方在购买三年之后，从四年起，印花税现在可以支付，每一级的税率都减少了4%。新购买价格在购买后第三年销售的物业的4%，到第一年销售的12%。

总的偿债比率也有所缓解。贷款义务不能超过总收入60%的要求，不再适用于贷款(LTV)比率为50%以下的按揭贷款。

仲量联行(JLL)的OngTeckHui先生说：“放松政策可能被视为冷却措施的开始，预计这将导致更多的买家回到市场。“买家会认为市场是触底，希望价格回升。”

结果，市场情绪有所改善，需求强劲增长就证明了这一点。根据城市重建局的统计，新增私人住宅单位在2017年第一季度的销售额比上年上升了一倍多，达到二千九百六十六间。虽然其他因素，如低利率和较实惠的房价，也促使近期销售额大幅增长。

尽管政策逆转，但很多本地物业专家认为，短期内，房地产市场的宽松政策依然不大可能。

ERA Realty网络新加坡的 Eugene Lim表示：“政府正在采取一个循序渐进的方法，以免在过去三年中取消稳定的努力。“我不认为进一步宽松将会如此快。

据当地一些地产专家介绍，新加坡房屋市场预计在未来几个月会进一步改善，因为许多投资者被引进市场。

OngTeckHui表示：“随着交易量的增加和不同市场价格的涨幅呈现温和上涨或下降的趋势，私人房屋销售市场似乎在未来几个季度呈现触底反弹，只要投资者保持正面，并且阻止重大的外部冲击。

根据贸易和工业部的统计，新加坡的经济在2017年第一季度比前一个季度增长了2.5%。经济预计今年将增长2.2%，2016年增长2%，2015年增长1.9%，2014年3.6%，2013年5%，2012年3.9%，2011年6.2%，2010年15.2%根据国际货币基金组织。

区域物业价格变动

这些是一些主要住宅开发项目的价格(根据 第一太平戴维斯第一太平保险 报告)：

在Clement Canopy，位于OCR的Clementi Avenue 1，价格范围从每平方米1,187新加坡元(US $ 859)到1,501新加坡元(1,086美元)。2017年第一季度

在Grandeur Park Residences，位于OCR的Bedok South Avenue 3，价格范围从每平方米970新元(US $ 970)到1,592新元(US $ 1,152)。

在位于OCR Choa Chu Kang Avenue 5号的iNz Residence(EC)，价格范围从每平方米689元(US $ 499)到843新元(US $ 610)。

在PLQ的Park Place Residences，位于RCR的PayaLebar Road，价格范围为每平方米1,579新元(US $ 1,143)至2,184新加坡元(1,581美元)。

需求急剧上升、新加坡住宅出售

新加坡的住宅需求现在急剧上升。根据市建局的统计，2017年第一季交易量同比增长83%至5,202个。

未完成私人住宅物业销售同比上升93%至二零一一年第一季度的2,619个单位。

私人住宅物业完成量同期增长近六倍，达到343个单位。

分销额同比下降20%至70单位。

同季销售额同比回落62%至2170套。

需求因地区而异：

在核心中央区，房地产销售在第一季度2017同比上升了25%，至729台。

在中部地区，2017年第一季度的销售额同比增长了一倍多，达到一百五十九个单位。

在中部外部地区，销售同比增长92%至2964台。

利率非常低、新加坡涨价

90年代后期，住房贷款利率大幅下降。从1998年的8.07%的平均水平来看，2014年15年期住房贷款利率下降到2.93%。

根据马来西亚证券交易所统计，2015年15年期住房贷款利率在2015年上升至3.22%，至2016年为3.41%。然而，到2017年4月，平均住房贷款再次下滑至3.16%。

新加坡的贷款利率在过去十六年一般保持稳定。目前，主要贷款利率为5.28%，为2014年1月以来的5.35%，而之前为2008年1月以来的5.38%。由于像大型企业一样，银行最好的(主要)客户对利率变动相对没有弹性，调整了主要贷款利率对通货膨胀影响微乎其微。因此，主要贷款利率保持稳定。

另一方面，住房贷款利率虽然与主要贷款利率(PLR)有关，但由于住房借款人对利率变动较为敏感，因此更频繁地进行调整以控制通货膨胀。资金有相当大的影响。可变利率抵押贷款主导新加坡市场，使利率变动对抵押贷款家庭产生快速和戏剧性的影响。

新加坡住房贷款

调整抵押贷款利率，加上政府对土地使用权和所有权的限制，虽然大大降低了8 - 9年的利率，但却有助于预防房地产业蓬勃发展。

新加坡的抵押贷款市场是亚洲最发达的市场之一。过去二十年来，由于1990年的国内生产总值约占8%，1996年的国内生产总值的15%，2006年的国内生产总值的27%，到2016年的国内生产总值的46.8%，出现了大幅增长。根据新加坡金融管理局 (MAS)的统计，2017年至2017年4月期间为1933.5亿新加坡元(1339.4亿美元 )。

在新加坡，可变利率抵押贷款与新加坡银行同业拆借利率挂钩。典型的SIBOR可调整利率抵押贷款如下所示：

期 利率(pa)

第一年 0.75%+ 1个月SIBOR

第二年 0.75%+ 1个月SIBOR

第三年 1.00%+ 1个月SIBOR

第四年 1.25%+ 1个月SIBOR

因此，按揭利率包括两个部分：a)差价或保证金b)指数，通常是新加坡同业拆借利率(SIBOR)。

新加坡政府在武装中还有其他武器。它还通过政府土地销售(GLS)投标来控制土地利用的供应和区域。此外，新加坡土地管理局(SLA)限制了外国对地产的所有权。

新加坡租金指数

近年来对于出售房屋的需求疲弱，对租赁市场产生了溢出效应，因为未售出的住房存量与现有租户数量有限的现有租金相比较。在需求方面，由于更严格的移民政策，外派人员下降。

根据“ 全球物业指南” 于2016年5月进行的研究，新加坡高端公寓的公寓产量仍然很差，约为2.5% 。小型公寓的产量比大型企业高出一点，与大多数房地产市场一样。但这些收益本身并不是拥有该国财产的理由。

Orange Tee Consultancy发布的最新报告支持这些数据。新加坡私人公寓的平均租金收益率，核心中心地区的最低2.9%，至中部地区其他地区最高为3.2%。在中部外部地区，租金收益率从2012年的3.9%下降至3.3%。

根据市建局的统计，二零一一年第一季，私人楼宇的租住房屋指数较上季下跌百分之零点九。同期，私人楼宇租金指数环比下降2.3个百分点，而非落地楼盘环比下降0.7%。

今年第一季度，全部三个地区的租金均下降：

核心区域租金同比下降2.34%

中部地区租金同比下降2.5%

中部外部地区租金同比下降5.2%

这得到了仲量联行公布的数字的支持，该数字显示，该国奢侈品主要市场的租金总额在2017年第一季度下滑了1.3%。

Edmund Tie&Company公司在2017年第一季度的报告中说：“我们预计非陆地物业的租金将进一步放缓，尽管黄金地段和增长集群的选择发展租金仍将保持弹性。

去年出租率最高的房产：

Bedok的Eastcoast套房拥有最高的总租金收益率为5.7%

在The Clift，位于市中心，总租金收益率为4.8%

在皇后镇的Vista Park，总租金收益率为4.7%

在公园西，位于克莱门蒂，总租金收益率为4.6%

在盛康江河谷，租金总收益率为4.4%

其他发展情况平均为4.3%，其中包括卡尔斯坎德的凯里斯代尔，凯恩斯市中心的 Skysuites @ Anson ，武吉知马的 Glentrees ，市中心的图标 ，淡滨尼的梅尔维尔公园，以及 PasirRis的Loyang Vallet。

新加坡中心公寓费用US $(买入) 月租(美元) 产量(pa)

120平方米 1649760 3,498 2.54%

200平方米 2666200 5874 2.64%

荷兰路，河谷路，乌节路和唐林路 （资料来源：全球财产指南，2016年5月15日）

自2014年以来，在中环以外已经建成了很多宽敞的公寓。据CBRE执行董事(住宅)陈谭表示，许多外派人士从核心中心地区迁往中部以外的郊区和边缘地区。

新加坡住宅租金指数

“然而，仍然有这样一个高级管理层和企业主的这个crèmede lacrème，他们对于增加租金没有弹性，而豪华高端住宅仍然是他们唯一的住所选择。核心中部地区是为深港外籍人士而设。对于这类租户而言，只有Draycott，Claymore和Nassim地区的一些发展项目才能满足他们的需求，因此这些开发项目的租金不太可能从高水平上涨。“Savills Research表示。

新加坡有一个小私人租赁部门，主要服务于外籍人士。在当地，81%的租赁单位都是由HBD拥有的。

由于相对于其他类型物业的价格较低，新加坡99年租赁物业的租金收益率最高。

Orange Tee Consultancy表示：“租户一般不关心房地产的租赁期，租赁物业往往比纯粹的租赁收益具有优势。”

新加坡私人住宅供应

“因此，在接下来的几个月中，开发商有望在提高买房人心情的同时，在黄金地段推出或重新启动项目。这些高端项目可能包括GuocoLand河谷的马丁现代，城市发展有限公司在Leonie山的新Futura和Bukit Sembawang在圣托马斯步道的公寓发展。

新加坡房产信息

新加坡房产该怎么选，这是许多人关心的问题，那么该如何选呢?秉持6“S”原则。

1"S"—是Station车站

寻找有价值潜力的房产时，我们首先要关注的就是房产的附近是否有火车站或者是电车和公共汽车站点。公共交通的便利，是购买房产时一个非常重要的考量。交通繁华地段的房子，开车和停车麻烦，公共交通越来越受重视。出行方便，无论是对自住和投资都成为购房的一个十分重要的考量因素。

2"S"—是School学校

在选择房子时，周边是否有好的小学、中学或者是大学，都是一个十分重要的增值因素。房子周边有著名的学校，尤其是私立的好学校，方便子女上学，这也就是学区房往往比非学区房贵出许多的道理。只要是学校在那里，房子的价值就会一直在那里，将来房子也很容易出手，你不仅可以顺利地收回你的投资，而且还可以获得可观的增值。

3"S"—是Shopping购物中心

拥有时尚品味的购物中心，也同样关系到生活的品质。而且，令人满意的社区购物中心，更是吸引人们不断地搬来的原因之一，这一点对房子的增值有很重要的影响。

4"S"—SportsEnvironment

运动环境

在欧洲，无论是清晨还是傍晚，甚至是中午时分，经常可以看到跑步和锻炼的人们。在欧洲，健身已成为人们生活的一部分了。欧洲人对体育的热情，也一样强烈地影响着其他外国居民。因此，在购房时，关心一下周边的体育锻炼场所，对自己和房产同样具有十分重要的意义。

5"S"—Safety安全

房产周围的环境，对于家庭而言是至关重要。购房时，必须要对房子周边或者是本地区的犯罪率做详细了解，尽可能选那些犯罪率低的区域。同时要对自己的邻居有一定了解，留意有没有涂鸦、吸毒、酒鬼等迹象。

6"S"— Silent 安静

除了上文所言的安全以外，选择一个安静的环境，是保证我们生活品质的又一重要条件。安静不仅仅是对小区或者是房子所在街道的要求，也同样是对邻里的要求。

热情而又彬彬有礼的邻里，宁静而有序的社区，对于房产的增值，同样具有重要的影响。

当然，影响房产增值的因素其实远远不止这6个“S”，但道理是一样的。当我们掌握了影响房产的各种因素后，便可以依据自己的特定需求，寻找理想的居所。