澳洲房产法律知识
澳洲拥有强有力的核查与制衡制度,以及备受尊重的司法和执法系统。 澳大利亚有公开、有效和透明的法律框架,且澳大利亚的房产市场受严格的国家房产和消费者法律的密集监管,保证您作为一名购买者而受到法律全面的保护。 如果出现争议,您有权聘请专业律师来保护您及您的财产。 其实可以说,您所知道的大多数澳洲房产投资的优势都是由澳大利亚完善的法律制度决定的。
对于澳洲房产知识,您了解多少?关于澳洲房产的相关法律,您都懂得吗?想要游刃有余地玩转澳洲房产,就必然要遵守澳洲的相关法律法规,而且许多规定跟国内都不尽相同,这些都会在现实生活中直接影响您的买卖和租赁。
为此,下面邦海外小编总结了一些常见的澳洲房产法律知识,希望您能更好地处理自己的物业买卖和租赁。
1、澳洲房产所有权
澳大利亚是一个资本主义国家,私有制是经济基础。法律规定业主拥有永久土地所有权,而不是租赁权。
那么这到底意味着什么?实质上“永久产权”这一术语指的是您可以永远享有该土地的所有权。
如果是租赁权,您只能在一定期限内拥有土地。在中国,目前这一期限是70年。(国内最近对使用权的问题讨论热烈,将来或许在70年的使用权后可以续约,但是会缴纳一定费用,所以在房地产评估时,过了一定年限的房地产价值会降低。永久产权的房地产就不会存在这个问题。)
过了这个期限,土地的所有者,通常是政府,就有权合法地占有。因此,永久产权更优越,并能卖出高价。
2、购买澳洲房产的定金
购买房产时,不管在哪个国家,标准做法是,首先支付一笔定金。这笔首付定金在签订合同后立即支付。
定金的金额各国有所不同。但是在澳大利亚,法律规定的定金是10%,中国是30%。支付较少的定金来购买澳大利亚房产是一个很大的优势,在初期为您保留您的投资物业。
如果您有充足的现金,您不用将资本沉淀在押金中,而是可以将其投资其他项目(包括房产项目),这样相同的投资额就能获得更高的投资收益。而且您可以在签订合同和交房之间的这段时间来改善您的财务状况而无须为交付大笔定金而苦恼。
对于购置期房而言,只要在签订合同时交付10%的定金,在之后到交房的1到2年的过程中无须支付任何费用直至交房。所以说,在购买期房的过程中,澳洲这一优势就得到更大程度的体现。
3、无本金贷款
在澳大利亚,银行和放款人提供一种所谓的无本金贷款。无本金贷款允许您支付贷款金额的利息,而不是本金和利息。
购买房产时,这是一个不错的策略,特别是对一项投资来说,如果这能降低您的偿付额而使您能利用其他让您积累财富的机会。
当然,这种贷款方式有一定的年限限制,一般为5年,5年之后,可以继续贷款另行申请,申请成功与否取决于您的信用状况。
4、购买期房的风险
一个人们频繁问到的问题是,如果购置期房,而销售方不能按时交房,我们所支付的首付款会出现什么情况呢?
许多人按照国内的操作模式误以为销售方在建设期间会使用买家的首付款。而事实上在澳洲并不是这样,所有的首付款均保存在律师的信托账户中。(律师的信托账户是律师作为交易的第三方专门用来监管交易款项的,这个信托账户由政府监管,万无一失。)
这笔款项,不经您的允许,开发商不得擅自挪用,当然,作为首付款,没有开发商的允许,您也不得随意去用。
如果因为任何原因开发商不能交付房产从而违约,则所有的首付款会全额退还给购买者。这就向您提供了更大的保障,防止您首付款的损失。
所以您不用担心开发商卷款逃跑,或者烂尾楼的风险,这种事情在澳大利亚百年难遇。
5、业已成熟的法律体系
澳洲拥有强有力的核查与制衡制度,以及备受尊重的司法和执法系统。
澳大利亚有公开、有效和透明的法律框架,且澳大利亚的房产市场受严格的国家房产和消费者法律的密集监管,保证您作为一名购买者而受到法律全面的保护。
如果出现争议,您有权聘请专业律师来保护您及您的财产。
其实可以说,您所知道的大多数澳洲房产投资的优势都是由澳大利亚完善的法律制度决定的。
6、灵活运用资产
在澳大利亚,通常的做法是用一处房产资产为另一处作抵押。
随着您付清贷款以及房产的升值,权益也会增加。例如,如果您当前房产价值为40万澳币,还需供款10万澳币,则您就有300,000澳元的资产。您可以按许多种方式来使用这项权益,如再投资房产、用来度假或购买股票。
事实上,利用权益来置业是一项在澳大利亚常见的投资策略,且使房产投资者能更有效的积累财富。而在其他国家中,很难获得这一认可。
7、租金收益
最近,由于空置率低达1%, 出租市场强劲,澳大利亚房产变成一项有吸引力的投资选项。
在如此之低的空置率的情况下,投资者会收到5-8%的相当大的租金收益。
这些收益是对房产投资者的一笔巨额收益,也最大程度降低了您的现金支出。
8、物业管理
澳大利亚的物业经理一般水平较高,会处理好从找到合适的租户到维修管道的所有事情。
现在,在一个小区内入住一名物业管理经理正变得十分普遍。物业经理会每周七天、一天24小时提供服务。
一个优秀的物业经理不仅使您解除了负担,倘若他们能找到爱护您房产的"好"租户,也就减缓了您家俱装备和陈设及其他资产的折旧。
9、贷款偿还和交房
在澳大利亚购买房产时,银行还款在交房后(工程竣工时)才开始(这条本来是极为正常的,但是在国内,房子还在盖,就让购房者交付所有的房款,实在是说不过去)。
这对您有很多好处,特别是购买期房,因为一般在交房前有1到2年的时间。
这就使您有更多的时间来准备将来的房款偿还问题。当然您也可以有充足的时间去筹备贷款事宜。
10、税务问题
作为一名外国投资者,您也可享受优惠税收政策。这些税收方面的收益可以完全逐项算出,因为这些是根据您的收入及税务等级而定。
通过澳洲房产投资,您可申报应纳税收入,并运用您投资所产生的支出来有效减少您的纳税义务。
所谓“negative gearing”,例如,如果您贷款置业,则所有的费用和您因贷款所付的利息均可用来抵税,或如果您在澳大利亚工作,投资房产所累计的抵税额度可用来冲减您的个人所得税。
这样,就更真实的反应您投资澳洲房产的收入。收取的所得税也就更加合理。
投资者可利用澳洲银行宽松的金融政策,运用自身闲置流动资金置业澳洲,无需全款投资,运用一套全款的资金可投资3套至4套房产,将投资风险降为零,投资回报利润最大化!
以下是购房中应该注意的法律事项,可帮助买家轻松购房。
雇佣一名产权交易师
通常,获得房产所有权的第一步便是产权转让,因此有必要雇佣一名律师或产权交易师来帮买家处理相关的法律事务。那么律师和产权交易师有什么区别呢?
澳大利亚产权交易师协会南澳分部解释如下:
“持照的产权交易师是承办产权转让事务的专业人士……部分产权交易师是执业律师,不过还有很多都不是,但是他们接受过产权转让方面的专业高等教育。事实上,很多律师事务所都会雇佣持照的产权交易师来负责产权转让方面的工作。”
获得房产所有权的第一步便是产权转让。
尽管有一些产权转让工作是买家可以自己完成的,但这仅针对一些简单直接的房产交易。不过即使看似是最简单的交易也可能因法律法规而变得复杂,在这种情况下自主进行产权转让工作将会给买家的投资带来风险。
买家需要确保产权交易师将当地或国家规划控制、许可用途、是否存在文化遗产以及物业限制等情况考虑在内。与其它交易一样,如果买家对意向房产有任何担忧或想了解更多信息,就需要向律师或产权交易师咨询,以确保获得最好的结果。
了解销售流程
在澳大利亚,各个州以及领地的产权转让流程都有些许不同,销售流程同样如此。例如,拍卖出售是没有冷静期的(在大城市比较流行),但是非公开出售情况就不同了,甚至可以通过投票的方式购房。因此在购房之前,要确保自己清楚具体的销售流程。
查看产权情况
通常澳大利亚的独栋住宅都为永久的托伦斯所有权(Torrens Title)。不过除此之外,不同类型的房产有不同的产权类型,相应的法律义务也不相同。
分契式所有权(Strata Title)于1961年引进澳大利亚,指的是对一栋建筑拥有部分所有权,此类房产包括单元房、联排别墅、单层联排住宅、商业办公楼、工厂、仓库、零售商铺等。
在1961年之前,买家利用公司所有权(Company Title)购买一栋建筑的股东名下的股份,一些老建筑仍然保留了公司所有权。每个产权系统都有利有弊,相应的法律义务也有所不同。
因此如果想要购买公寓、单层联排住宅或联排别墅,那么提前做一些调查是很重要的,要确保充分清楚和了解意向房产的产权情况以及它是如何操作的。
买家必须遵守相应的规章制度,要清楚自己需要定期支付用于维护房产和处理其他事项的物业费,以及自己在物业公司举办的年度大会上有权投票选出执行委员会。
此外,还有租赁产权(leasehold)及社区所有权(community title),详细情况可以咨询产权交易师。
除此之外,我们再来扒一扒澳洲房产法律规定
成熟的法律体系
澳洲拥有强有力的核查与制衡制度以及备受尊重的司法和执法系统。澳大利亚有公开、有效和透明的法律框架,且澳大利亚的房产市场受严格的国家房产和消费者法律的密集监管,保证您作为一名购买者而受到法律全面的保护。如果出现争议,您有权聘请专业律师来保护您及您的财产。在有些国家,法律并不健全,意味着您作为房产所有者的权利常常得不到有效的保护。其实也可以说,您所知道的大多数澳洲房产投资的优势都是由澳大利亚完善的法律制度决定的。
灵活运用资产
在澳大利亚,通常的做法是用一处房产资产为另一处作抵押。随着您付清贷款以及房产的升值,权益也会增加。例如,如果您当前房产价值为40万澳币,还需供款10万澳币,则您就有300,000澳元的资产。 您可以按许多种方式来使用这项权益,如再投资房产、用来度假或购买股票。事实上,利用权益来置业是一项在澳大利亚常见的投资策略,且使房产投资者能更有效地积累财富。在其他国家中,很难获得这一认可,通常限制了您的选择并实质上限制了您的投资组合。对这一条的另一种描述是:可以把房产增值部分套现。
租金收益
最近,由于空置率很低,出租市场强劲,澳大利亚房产变成一项有吸引力的投资选择。在空置率如此低的情况下,投资者会收到5-8%的租金收益。 这些收益是对房产投资者的一笔巨额收益,也最大程度降低了您的现金支出。
物业管理
澳大利亚的物业经理一般水平较高,会处理好从找到合适的租户到维修管道的所有事情。现在,在一个小区内入住一名物业管理经理变得十分普遍。物业经理会每周7天、一天24小时提供服务。 根据我们的经验,物业管理经理会在该小区买下一套住所,并买下该小区的物业权,从而服务并管理该小区所有物业工作,从而为他们自己带来财务上的利益。一个优秀的物业经理不仅使您解除了负担,倘若他们能找到爱护您房产的"好"租户,也就减缓了您家具装备和陈设及其他资产的折旧。
贷款偿还和交房
在澳大利亚购买房产时,银行还款在交房后(工程竣工时)才开始(这条本来是极为正常的,但是在国内,房子还在盖,就让购房者交付所有的房款)。这对您很有好处,特别是购买期房,因为一般在交房前有1到2年的时间。这就使您有更多的时间来准备将来的房款偿还问题。当然您也可以有充足的时间去筹备贷款事宜。
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