房产税作为国际通用税种，英国是世界上最早征收房地产税的国家之一，1601年的《贫困救济》法案中就有家庭税(Domestic Rates)，对家庭的土地、房屋等按照评估价格进行征税。美国继承了英国征收财产税的传统，从建国之初就开始构建房产税体系，在230多年里经历了许多演变，2012年，全美缴纳的房产税占GDP的比重约为2.8%(OECD国家的平均比率是1.14%)，在发达经济体中仅次于英国(3.38%)。下面小编就带大家了解下正确认识美国房产税的作用和局限性的相关内容。

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美国的房地产征收体系，按照征收和分配主体来区分，大致可分为三个阶段：

第一阶段是1787～1840年。美国独立战争在1776年爆发，联邦政府支出猛增，1787年，宪法会议授予联邦政府可以征收直接税(只跟各州的人口规模挂钩)，其中包括房产税(也叫财产税)。联邦政府分别在1798年(与法国的战争)、1814～1816年(与英国的战争)和1861年(南北战争)征收过房产税，共同原因是战争期间联邦政府支出大幅增加。

但在和平期间，承担国家重大公共设施建设(如交通运输系统)任务的主要是州政府。1838年，州政府的债务占全部政府债务(联邦、州和地方)的比重是86%，联邦政府只有1.5%，地方政府是12.5%。到1842年，全美有八个州的债务出现违约。除了减少公共投资量，州政府需要尽快找到新的财源来偿还债务，房产税就构成了州政府的最重要税源。

第二阶段是1842～1902年，地方政府开始逐步接替州政府的作用，成为公共基础设施建设的主体。到1902年，地方政府的债务规模已经达到了州政府的八倍。1902年，地方政府债务占全部政府债务的比例是57.1%，联邦政府是35.9%，州政府下降到只有7%。同时，地方政府的财政收入也等于联邦和州政府的收入总和。房产税的征收主体也从州政府转移到地方政府手里。1913年，房产税占地方政府收入的比重达到了72%。

第三阶段是1902至今。1913～1922年，联邦政府债务占全部政府债务的比重从21.3%提高到69.4%，州政府从6.8%下降至3.4%，地方政府从72%迅速下降到27.1%。州政府和地方政府的公共投资项目，越来越依赖联邦政府的拨款(Grants)。到现在为止，各级政府间的转移支付和拨款已成为美国财政体系的重要组成部分。但跟第二阶段一样，房产税主要由地方政府来征收和支配，这一过程沿续至今。

演变至今，美国的房地产税收体系已变得日益庞杂，仅一个麻省剑桥市的房地产税收评估体系，就有很厚的几本书专门介绍其相关方法和技术路线。但如果要概括美国房地产税的主要特点，笔者认为主要有以下三个：

第一，州政府和地方政府在房产税管理体系中有明确分工。从20世纪初期开始，房产税主要由地方政府(美国的地方政府包括县、市、学区和特别社区等)征收和支配，联邦政府和州政府基本不参与分成。每一级地方政府都可以征财产税，也可以独立制定税率。因此，每个家庭实际收到的房产税账单，是所在地区多个政府部门征收的税款总和。

其次，州政府主要负责制定估价体系、税率制度和监督等工作。在美国，有些州对不同用途土地实施单一税率(Uniform Rate)，有些州(比如马萨诸塞州)则实行分级税率(Classified Rate)。

另外，房产税是地方税，并且是严格按照地方政府提供的公共服务数量和质量来确定税率的，具有相当的封闭性和自我循环性，并且不管是穷人和富人，都是平等地享用了公共服务，按照“受益者付费”的原则，因此税率要一样。

从理性预期的角度看，居民只要预期到每年上交的房产税(尽管理论上每年都会变动)，都是严格用于改善社区的居住和教育环境，而后者是会进一步提升社区和住房品质，对长期房价有推动作用。两相权衡，作为地方政府主力税源的房产税，对房价的影响是不确定的。

最后小编提醒大家，虽然文章已经很全面的解释了关于正确认识美国房产税的作用和局限性的知识，但是每个人可能会碰到不一样的问题，大家还是需要根据自身的情况去合理的对待，避免陷入误区，如果您还需要更多帮助，可以寻找邦海外专业的顾问会给你更专业的咨询服务。