2017年美国房产分析
如果阅读美国大机构的预测,你一定会发现一个新词“Surban”。该词来自suburb(郊区)和urban(城市),指在城市的近郊,直接发展郊区(卫星城)市中心,完善城市功能的配套设施,并在城郊的市中心建造住房和社区。未来,美国将更多地开发城郊地区内,靠近公交站的住宅社区,这一计划也与特朗普的基建计划吻合,促进郊区和卫星城市的发展。郊区将增添更多城市的设施,以便让居民能在城市的核心部分以外,同样享受生活、工作和休闲。
今年美国适合进行地产投资的城市有:西雅图、波特兰、达拉斯(德州)、奥斯汀(德州)、丹佛、罗利、坦帕、夏洛特、奥兰多、杰克逊维尔等。今天我们来聊聊关于2017年美国房产分析的相关问题。
1、市场持续复苏,房价继续上涨
按照中国人的习惯,买房时的第一个问题就是房价会否上涨,答案是“会”。
在30份报告中,几乎所有的机构都认为2017年美国房价将继续上涨。
据美国最大的地产平台Zillow数据,2016年全美房价上涨了4.8%,并预测2017房价将上涨3.6%。
而全球最大的地产数据提供商Corelogic要乐观一些,它预计房价将在2017年9月时,再上涨5.2%。
2、获得房屋抵押贷款更容易
2017年另一大变化,就是购房贷款将会放松,更多的人能够达到购房门槛。美国地产网站Redfin认为,2017年房利美、房地美将提高贷款的封顶额度,让买家能利用更多杠杆,买到价格更高的房屋。
美国抵押银行家协会的可获信贷指数,是衡量获得抵押贷款难易程度的权威指标,指数越高,获得贷款越容易,反之越难。
2016年11月,该指数已高达8年来最高值174.1,进入最容易获得抵押贷款时期,许多大型金融机构也更愿意为借款者提供房屋抵押贷款
3、抵押贷款利率将略有提高,月供变多
包括NAR, Zillow, MBA等多家机构都认为,2017年的30年期固定利率抵押贷款利率,将维持在4.5-5%,高于过去5年4%以下的水平。这意味着买一套房产,月供可能增加100多美元。
不过,房贷利率上升的影响或将如“毛毛雨”。第一,经济状况已较几年前有所改善。与2013年相比,美国工作岗位增加700万个,工资增长显示出加速迹象;第二,抵押贷款数额扩大,更易获得房贷。
因此,房贷利率小幅上行,难以浇灭买房需求。
4、房屋交易活跃,流动性增强
据Redfin统计,2016年市场待售房屋的停留时间仅为52天,这是自2009年以来的最佳纪录,并认为2017年将打破这一纪录。
下图的红线,表示从开始搜索至交易完成,整个购房过程平均83天,比去年同期减少了7天;蓝线表示在市场上待售的日期,为52天。两条曲线都呈下降趋势,说明房屋的流动性也在增加,且2017年将更好。
5、Surban运动在美国如火如荼
如果阅读美国大机构的预测,你一定会发现一个新词“Surban”。该词来自suburb(郊区)和urban(城市),指在城市的近郊,直接发展郊区(卫星城)市中心,完善城市功能的配套设施,并在城郊的市中心建造住房和社区。
未来,美国将更多地开发城郊地区内,靠近公交站的住宅社区,这一计划也与特朗普的基建计划吻合,促进郊区和卫星城市的发展。郊区将增添更多城市的设施,以便让居民能在城市的核心部分以外,同样享受生活、工作和休闲。
Surban生活方式,能让人们通过便捷的交通(近公交站),享受城市的生活便利,也能以更低的价格受益于郊区更好的居住条件。约翰·伯恩斯咨询公司预计,未来10年,近80%的住宅增长将出现在郊区。2010-2015年,71%的新住宅增长来自郊区,而城市地区到2025年的住宅增长,只有15%。
6、住房供应增加,库存仍紧张
近年来,美国房屋开工数量持续增加,一是应对居住需求,二是美国房屋建筑协会(NAHB)的建筑商感知指数显示,建筑商的信心已恢复到11年前的高点,全美开建的新房也逐年增多。
下图柱状线,是建筑商感知指数,一般高于50为正面,而目前已达到71,是2005年来的新高。红线表示美国开工房屋数量,NAHB统计2016年12月全美在建房屋为130万套。
7、建筑成本继续上涨,或进一步推升新房房价
2016年,美国深受建筑工人短缺之痛,根据美国房屋建筑协会(NAHB)的数据,建筑行业现今约有20万个职位缺口。包括Total Mortgage、Zillow、NAHB等在内的专业机构都认为,建筑工短缺的趋势仍将在2017年继续。
在此情况下,建筑商不得不支付给建筑工支付更高的工资,而增加的人工成本。可以想见,由此产生的成本上涨,会被转嫁给买家或投资者。
大家或许会联想到特朗普表态过的严苛移民政策。若他严格执行驱赶非法移民的竞选宣言,可能导致建筑工人短期内大量缺口,进一步提高房屋建造成本。
8、租金收益的涨幅变慢
许多机构指出,出租房屋供需将逐步达到平衡,且美国住房自有率近期出现拐点,更多人将拥有自己的住房,因而租金增长幅度将减缓。
美国城市土地研究所指出,未来三年公寓出租增长率将逐年放缓,2016-2018年的增长率分别为3.5%、3.0%、2.9%。
公寓租用需求减缓,使得租金涨幅降低。根据Zillow预测,虽然2017年多数大城市的租金将继续增长,但增长率仅为1.7%,与2016年的增长率相当。
虽然过去几年,许多地方的租金呈现两位数增长,但近期租金的温和增长显示,建筑商建造了更多公寓,使出租用房的供给赶上需求,以适应近40%选择租房的美国人的居住需求。
9、千禧一代将变成有房者,提高住房自有率提升。
令人意外的是,几乎80%的报告都提及“千禧一代”(1982-2000出生)将成为2017年房地产市场上不可忽视的力量。更多的初次购房人群,也将促进地产市场景气,推动房价上涨。
一方面,这一代人与父母同住的比例达到75年来最高的40%;另一方面,他们中年纪较大的人,也逐步达到32岁——全美首次购房的平均年龄。
他们中与父母居住比例虽高,短期内抑制了购房需求,但同样能在短期内迸发出大量的首次买房需求。因为“千禧一代”崇尚独立和自由,短期与父母同住只是过渡,最终他们还是会买房,并独立居住。
根据NAR统计,现在全美有1500万年轻人与父母同住,而十年前只有1000万。2016年,61%的首次够房人群为35岁以下的年轻人,“千禧一代”这批潜在的购房人群,将在2017年逐步爆发。
10、房地产中介佣金将持续下降
西方国家进行房屋买卖时,都要通过中介机构和经纪人进行,所以佣金也成为投资时不可回避的一笔花销,它的变动直接意味着购房固定成本的高低。
随着房地产经纪的替代业务变得越来越普遍,人们在2017年及未来,或将支付更少的佣金。 2016年Redfin的调查显示,大多数卖家支付给他们经纪人的佣金有所减少,同样,几乎有一半的买家也享受了佣金的折扣。这比2015年大幅增加,当时只有37%的买家获得500美元以上的佣金优惠。
越来越多的创新公司出现,它们提供更省钱的方式来进行房屋买卖,更多的消费者采用这些省钱的方法。如若不然,也可以继续通过传统经纪服务,来买卖房屋,但投资人应该对所支付的佣金进行更多谈判和议价。
在此小编提醒大家,虽然文章已经很详细的解释了关于2017年美国房产分析的知识,但是每个人可能会碰到不一样的问题,大家还是需要根据自身的情况去合理的对待,避免陷入误区,如果您还需要更多帮助,可以拨打免费电话,邦海外专业的顾问会给你更专业的咨询服务。
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