日本房产投资答疑科普

随着越来越多的精明人士选择日本房地产投资，一系列关于购置日本房产时的基本问题也随之而来：在日本买房是否可以议价?为何买新不如买旧?为何租不如买?为何在日本买房出租房屋安全可靠?让我们来就这一系列问题答疑解惑。

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一、日本买房议价空间有多少?

东京不动产买卖制度相当完善，价格也相当透明化，不会有漫天开价的混乱状况，对中国人来说，买房子习惯杀价，但这一招在日本买不动产不仅不管用，还会造成中国人在日本房屋市场的信誉问题。日本人因为民族性使然，不习惯将价格提高让人来议价，因此投资东京不动产，首先应以投资金额扣除所有费用后，去试算出投报率，再考虑能否接受这样的投报，而非盲目杀价。

二、为何买新不如买旧?

在日本购买房首先站在性价比的角度，二手房比新房定价更合理。最近几年，由于奥运会及其他因素的影响，日本的建筑成本大大提高，房地产的售价较以前提高了许多。而二手房却因为受整个房地产市场的影响，整个价格更多地反映了客户的需求，虚高的部分较少。站在出租的角度，二手房价格较低，但因为出租的租金没有比新屋低多少，相对的租金投报率就高一些。

三、为何东京不动产租不如买?

东京地少人多，一般的上班族租用东京不动产套房，最低需求甚至只需10坪。不过麻雀虽小五脏具全，这样的套房，旧点儿的五六十万人民币，新的一百多万就能买得到;除此之外，旅居租住的房客在寸土寸金的东京，对于房间的面积也不会多出太多。对多数中国投资客来说，投资东京不动产的门槛不高，有打算游学或留学者，更是租不如买，白白付别人房租，还不如成为自己的房租收入，将来学成归国后还可继续收租。

四、日本房地产有履约保证吗?

在日本一般房地产买卖因交易流程及付款方式与中国不太相同，分为两次付款，一次为订金，一次为尾款。房款汇入时会有代书做监控，等同于民间公证人，此时可拿到代管证明书。且有国土交通大臣指定的“财团法人东日本不动产流通机构”从中做保障，本身已具有相当的交易保障，故在日本一般房地产成屋的交易并没有“履约保证”。

五、为何在日本买房出租房屋安全可靠?收租会持续吗?

日本租屋契约不仅要有连带保证人，而且不能租超过月薪资一半的物件;假若是学生的话，父母亲则为连带保证人。因为条件严苛，所以对于房东有相当的保障。

六、日本人的租约习惯

日本还有个很重要的租屋习惯，就是他们喜欢一次签长期的租约，这对房东来说很有保障。因为日本是个不爱搬家的民族，其一是因为房客必须支付房东押金，部分还有礼金给房东，一次租屋时就须支付庞大的金额;其二，退租时需将房屋归复原状，这些费用会从房客的押金中扣抵一部分，扣除这些零零总总的开支，房客最后拿回的押金所剩无几。算一算，在日本搬家及租屋的开支真的很大，因此房客对屋况的维护也令人放心。所以像小套房、办公室等小型物件，一般东京不动产基本的合约是一次签两年，大型物件像是店铺的租约会到5年。

七、日本买房可取得日本籍吗?

以投资经营方式的话，是可以取得日本籍的。有两种方法，一种是以现物出资，就是以物件或现金来设立公司;另一种则是以公司型态取得，也就是成立法人，由股权人身分去做申请。初次获得投资的有效期为1年，1年内可以自由往返日本;投资经营满5年，每年在日本住满180天，即可申请日本国籍。满10年可以在保留中国国籍的前提下，申请“永驻”，同时享有日本福利待遇，配偶及子女可以同时申请。