随着加拿大房市的持续升温和全球资产配置理念的普及，越来越多的中国投资者开始涉足加拿大的房地产市场。那么，作为一个加拿大的非税务居民，在加拿大购买投资房出租应该怎么纳税呢 ? 下面小编就带大家了解下加拿大买房如何交税的相关内容。

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在加拿大投资房产，需要向政府纳税的收入有两部分：租金收入(rental income)和出售房产时的资本增值收入(capital gain)。 这两部分的征税方式是有区别的。以下分别谈谈怎样才是正确的做法。

租金收入的纳税方法

当你将你在加拿大购买的投资物业出租时，你需要做两件事情：一是每月向税务局提交预扣税;二是年度结束后申报租金收入所得税，即，税法 216条款下的所得税申报。

预扣税

一般来说，如果你本人不在加拿大生活，你需要指定一个代理人来帮你打理物业出租的相关事宜。根据加拿大税务局的规定，作为非税务居民，当你的物业开始产生租金收入时，你的代理人需要向税务局申请开立一个非居民帐户，用来存储你将要每月提交的预扣税款。

至于怎样缴纳预扣税款，你有两种方法可以选择：总租金收入法和净租金收入法。

总租金收入法

按照总租金(没有扣除任何费用的毛收入)收入法的规定，物业管理人有义务在每月收到租金时，扣除总租金的25%作为预扣税，在下个月的15号以前上交给税务局。一般来说，如果你不选择按照税法 216条款报税，这个25%的扣款就是你上交给加拿大政府的最终税款。不过，在你拥有租金收入的那年年度结束后的两年以内，你可以选择按照税法216条款申报所得税。选择报税的好处是：税务局会允许你按照抵扣掉所有的费用以后的净租金收入来交税，所以，申报的结果是税务局会将多交的预扣税款退还给你。

净租金收入法

如果你想按照净租金(扣掉所有费用以后的净收入)收入法来提交预扣税金，你首先必须填报NR6表，并且在每年的一月份以前，或者在你收到第一次租金前上交给税务局。税务局批准以后，你的物业管理人就可以按照净租金的25%向税务局缴纳预扣税了。

在这种方法下，你必须在年度结束后的6个月以内报税来确定最终税款，如果你有欠税，必须于4月30日前上交税务局。如果你没有在规定的时间内报税，税务局将按照总租金收入法来核算应纳税款，要求你补税。

另外，无论你是使用总租金收入法还是净租金收入法来提交预扣税，你的代理人都需要在下一年的3月31日前发给你两份NR4表，并且给税务局交一张NR4表，该表主要是对上一年的租金收入和预扣税情况做一个总结 。

税法216条款下的所得税

作为加拿大的非税务居民，你可以选择向税务局单独申报你在加拿大出租房屋的租金收入，这叫做：税法 216条款下的所得税申报。前面讲过，如果你按照总租金收入法提交预扣税，你有两年的时间可以报税;如果你按照净租金收入法提交预扣税，你在半年的时间内必须报税。

在税法 216条款下报税，税收计算方法也采用累进税率，但是税率与加拿大居民适用的税率有所不同。对于非居民的租金收入，加拿大只征收联邦税，各省不再另外征税，但是联邦要加征一个48%的额外税收。就2015年来说，$44,701以下的净租金收入，适用税率是22.2%;$44,701到$89,401之间的部分，税率是32.56%; $89,401到$138,586之间的部分，税率是38.48%; $138,586以上的部分，税率是42.92%.

资本增值的纳税方法

在加拿大，资本增值的收入是50%计入纳税人的当年收入计算所得税。这个基本原则对非居民也一样适用，所不同的是，非居民需要在处理房产时先预交税款。具体做法如下：

非居民卖家必须在房产将被处置前的30天之内，或者在被实际处置后的10天以内，通知税务局。如果出售资产的非居民在房屋成交后10天以内没有报告，税务局将处以每天$25的罚款，最低$100起，直到$2,500为止。卖家需要填写适用的税表，连同所需的支持文件和预付税款一起寄到税务局。这里需要提交的预付税款是(卖价-成本)x 25%。

请注意，这里的成本是不包含卖房佣金和其他与交易有关的费用的。当税务局认可后，会发给你批文(Certificate of Compliance)。如果你没有从税务局拿到批文，律师会一直扣住整个房屋卖价的25%。直到你提供批文证明你已经交了税，他才会将这笔钱还给你。所以说，你越早拿到批文，就越早从律师那里拿回被代扣的税款。一般来说，从你提交表格给税务局到收到批文，需要8-12周的时间。

等到第二年4月30日前报税时，你可以将房屋的卖价，减掉与卖房相关的所有费用以及房屋的成本，得到净资本增值收入。然后将该收入的50%(另外的50%免税)计入你当年在加拿大的收入，计算你实际应该交的税款。同样的，就2015年来说，$44,701以下的部分，适用税率是22.2%;$44,701到$89,401之间的部分，税率是32.56%; $89,401到$138,586之间的部分，税率是38.48%; $138,586以上的部分，税率是42.92%. 税务局会比较你的预交税款和应交税款，将多余的部分退还给你。

最后小编提醒大家，虽然文章已经很全面的解释了关于加拿大买房如何交税的知识，但是每个人可能会碰到不一样的问题，大家还是需要根据自身的情况去合理的对待，避免陷入误区，如果您还需要更多帮助，可以寻找邦海外专业的顾问会给你更专业的咨询服务。