东南亚房产泡沫历史
房地产事关国家经济命脉,房地产一旦出现问题,都是大问题,各国都会出台相应的救市政策。接下来,跟小编一起来看看东南亚房产泡沫历史吧!
房地产事关国家经济命脉,房地产一旦出现问题,都是大问题,各国都会出台相应的救市政策。接下来,跟小编一起来看看东南亚房产泡沫历史吧!
东南亚房产泡沫历史
对于泡沫,比较公认的权威解释来自美国经济学会前会长金德尔伯格:泡沫状态这个词,就是一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价,开始的价格上升会使人们产生还要涨价的预期,于是又吸引了新的买主——这些人一般只是想通过买卖牟取利润,而对这些资产本身的使用和产生赢利的可能不感兴趣。随着价格上涨的预期逆转,接着价格暴跌,最后以金融危机告终。
在很多情况下,房地产泡沫和银行危机相伴相随,具有非常显著的关联性。20世纪最后20年,很多国家和地区都有过银行信贷在房地产行业的迅速扩张及其后的房地产泡沫破灭的痛苦经历,如美国1980年代的储贷协会(S&L)危机,日本泡沫经济的崩溃和东南亚金融危机。
不知大家是否还记得1997年的东南亚金融危机,泰国是1997年东南亚金融危机的发源地。
1980年代末,在银行信贷大量扩张下,泰国曼谷等大城市房地产价格迅速上涨,房地产业的超高利润更是吸引了大量国际资本,房地产泡沫迅速膨胀。从1989年至1996年,泰国住房贷款总额7年间增加了5倍。同时,1988—1992年,地价以每年10%—30%速度上涨,1992—1997年7月,地价上涨高达每年40%。1997年,曼谷空置率已高达21%。泡沫终于破灭,仅1997年下半年房地产价格就缩水近30%。
与泰国类似,马来西亚大量的外债并未投入到实体经济中去,而是转到了房地产业和股市。随着投资和信贷膨胀,房地产市场异常“繁荣”。首都吉隆坡在金融危机爆发前的1995年一年间,住宅租金上涨55%,住宅价格上涨66%。危机爆发后,经济泡沫迅速崩溃。1997年下半年,马来西亚房地产平均交易量下降37%,各项房价指数开始大幅回落。
东南亚房产泡沫原因
从理论上讲,房地产价格应取决于房地产的收益与效用。可是,当价格异常膨胀,严重背离其真实价值时,泡沫也就不可避免地产生了。房价之所以偏离其基础价值,受多种因素共同影响:如房地产供给(尤其是土地供给)缺乏弹性;房价持续上涨预期,从某种意义上说,泡沫的形成就源于市场信心的极度膨胀和投资者的过分乐观;投资者短视,倾向于低估甚至忽视潜在危机;银行信贷过度扩张,资金支持是价格上涨的必要条件,也是泡沫形成的必要条件。
而引发这场金融风暴的原因是多方面的。其中一点就是过度投资引起的资产价格的上涨,从而形成的泡沫经济是这次金融危机的主要原因之一,作为泡沫经济主要形式之一的地产泡沫在其中发挥了重要作用。
泰国房地产泡沫破灭的原因既有主观的,也有客观的。归根结底还是虚拟经济对实体经济的严重偏离。具体来说主要是ZF和民众对经济增长和信用膨胀盲目乐观。在 20 世纪 80 年代中期到 90 年代初期, 泰国的经济持续过热, 私人和机构投资者对国内经济形式普遍看好,这就为地产的起泡准备了宏观经济条件和心理条件。
然而很多新增加的投资并不是投向生产企业也即实体经济,而更多地是投入房地产行业、股票市场等虚拟经济部门,为了获取更多的利润,除了国内资金更多地流入房地产行业,就是对外开放所引进的外资很多也流向了房地产业,使房地产市场过度膨胀。
继日本之后,20 世纪80年代中期,泰国政府为了促进国内经济的发展,把房地产作为优先投资领域以带动其他部门的发展,同时还制订了相关的刺激性政策,催生出房地产市场的繁荣。
由于泰国金融市场过早的对外开放,加之金融监控体系还不是很完善,海湾战争结束后,大量开发商和投机者纷纷涌入房地产市场,再加上国内金融机构对信贷政策的放任,加大了对房地产业的信贷资金的投入,光对房地产业的贷款资金就占到其总贷款的一半左右。与此同时,大量外国资本也进入东南亚其他国家的房地产市场进行投机。由于没有很好地进行调控,最终导致房地产市场形成巨大泡沫。
据统计,泰、马、印、菲的金融机构投放到房地产的资金占其贷款总额的比例分别为50%、29%、20%、11%。
随着市场的逐渐饱和,房地产日益暴露严重的供过于求现象,大量楼宇闲置。泰国房屋空置率高达20%,菲律宾为15%~20%,印尼为18%,马来西亚的数量也不少。随着1997年东南亚金融危机的爆发,泰国等东南亚国家的房地产泡沫彻底破灭,其中泰国房地产泡沫破灭导致产生400亿美元的银行呆账,破坏了泰国的银行业和金融体系。
大量企业停产、倒闭,失业率大幅上升,对国内经济造成了巨大的打击,东南亚其他国家的经济也出现了严重衰退。东南亚国家这一轮房地产泡沫周期中,泰国房地产泡沫自1988年产生到1997年破灭,历时9年多。印度尼西亚历时8年,马来西亚历时约7年。
东南亚房产泡沫后房产形势如何
为了应对房地产泡沫破灭后的行业危机,泰国政府之后采取了多项经济刺激措施。
首先降低地价以消化房地产库存。1998年,泰国政府宣布降低首都曼谷和其他部分地区的官方参考地价,下降幅度高达45%。
这一决定旨在扭转不正常的房地产业给经济发展带来的不利影响,鼓励人们购买目前大片闲置的商品房。
第二,实行房地产交易税费优惠刺激楼市需求。在房地产泡沫破灭后的几年,为了恢复房地产市场,泰国政府陆续推出了各种支持措施如降低手续费率、个人房地产贷款利息可抵扣应纳所得税和降低房地产企业的所得税等,加上贷款利率大幅降低,泰国房地产市场需求得以释放。
第三,泰国政府住房银行引入专门的住房融资方案。自从 1997 年金融危机之后,泰国政府住房银行在抵押贷款方面起着至关重要的作用。
即使在 1997 至1998年间资金流动紧张的关键时期,大多数银行都严格控制贷款。泰国政府住房银行仍然继续发放住房贷款。
作为国家的有力工具,泰国政府住房银行响应政府政策,引进多种创新的住房融资方案,促进购房需求,协助政府搞活房地产业,刺激危机后的经济增长。
1998年的金融危机导致许多泰国人搁置了购买房屋的想法,此后随着政府一系列购房优惠政策的出台,特别是在处于谷底的低利率刺激下,泰国房地产市场需求明显提升,泰国房地产业从 2000 年起开始逐步复苏。泰国经济也逐渐趋于稳定。
以上就是邦海外小编为大家推荐的东南亚房产泡沫历史的文章,希望对大家有所帮助,如您有相关疑问,可浏览下方的相关阅读,也可拨打我们的免费电话:400-8510607,或者直接咨询我们的在线客服,邦海外专业的顾问将为您答疑解惑。