东京房产投资有哪些风险？

东京房产投资在最近几年以来特别火热，很多人在东京购房是为了自己去做，也有些人是为了进行投资回报，更有一部分人是为了启动金的教育资源。那么，你知道东京房产投资有哪些风险吗?小编为大家解答。

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东京房产投资有哪些风险

政治因素

由于中日两国的“世仇”很多人担心中日一旦开战怎么办?纵观目前国际形式，大部分国家都以崇尚和平、谋求发展为己任，虽然偶有摩擦，大多都会通过大国博弈来解决。而且日本近些年以“观光立国”为发展理念，吸引人流还来不及呢?为那整天想着开战、翻脸的人真是异想天开。

老龄化社会

不可否认日本进入老龄化社会，大部分年轻人都处于单身或者丁克状态。但是，老龄化影响最严重的是日本的一些偏远地区，像东京、大阪、京都这些具有吸引力的城市，汇集全国的生产和劳动力，东京只有全日本4%面积的空间里聚集了25%的人口，短期内老龄化对于日本一线、二线城市的影响并不大。就像我们国内的人口流动一样，三、四线城市人口净流出，城市会越来越没有发展力;而随着城市化的进程的发展像北京、上海、深圳等一线城市会聚集越来越多的人口，这里房价很难会回落。

遗产税高

有人担心日本房产继承的遗产税会非产高，其实根据日本相关法律了解，200万人民币以下房产有免征额，其遗产税是阶梯制度，有很多方法可以避税，另外对比国内遗产税暂行条理要低的多，所以这点根本不用担心。

那么就需要我们在购买时提高警惕：

警惕1：不要追求大，大房子不好卖，也不好租。不要在乎朝向，朝西朝北的房子租金一点都不会少。

警惕2：不要在房产展会上买房，好房子不会在展会上。

警惕3：不要太关注年代，日本二三十年前的房子比我们十年前的房子保养得还好，旧房可以进行改装。

警惕4：不要被地震吓到，主要发生危险地区在郊区农村不在城市。82年以后加强抗震，可加入火灾地震保险。

警惕5：不要在偏远地区买房投资，交通和地理位置是决定房屋回报率的关键因素。

东京房产投资如何规避风险

投资有风险，大家都知道，那怎么样才能将风险降到最低呢?

首先，不了解东京房产市场的而盲目投资，这样做的话是最大的风险。毕竟日本的房产市场的情况和中国情况相差较大，若用国内投资的想法来投资东京房产的话可能会出现适得其反的效果。所以说投资之前一定要先了解东京房产市场的情况，如果盲目购买后，想后悔都来不及的。

其次，影响到需求量变化的几个因素也是风险所在。例如：地段，房龄，徒步到车站的距离，房产的面积，房产外观等都在一定程度上决定着需求量。所以切勿只看房产价格以及某些数据，而忽略了最重要的决定性因素。一定要三思而后行。

在同不动产关联公司(施工、买卖、中介、物业管理、金融机关、保险公司)进行交易时，要注意规避风险关联公司破产跑路会直接导致风险激增，在进行业务合作时，要多打听对方公司的经营范围及经营情况，并定期联络了解近况。

在选定不动产时需要将自然灾害风险一并考虑在自然灾害受灾风险高的地区需要注意。海岸沿线、木造房屋聚集地、低洼地、核电站附近、一楼有餐饮的住宅、塔楼公寓等类型需要谨慎考虑。

规避死亡风险，加入生命保险并指定遗产继承人为了突然死亡或高度残疾做准备，需要购买个人生命保险，并向遗产继承人(配偶、子女)共享保险信息。本来是为了家人着想进行不动产配置，若因为突然的意外没有告知家人保险的详细情况，在继承遗产及保险赔付时会平白增添很多麻烦。

资产保值与房产投资以及签证的关系

投资房产并不是简单地收租金，买卖房屋获益这么简单，还可以利用它来解决很多其他的问题。由于日本房产市场是一个稳定的市场，受其他因素波动的幅度较小，所以是非常适合用来解决由于通货膨胀导致现金贬值这样的问题。其次，我们还可以在日本成立公司来经营管理所购买的房产，达到经营的效果以此来申请经营管理签证，可以长期居住在日本。5年之后可以申请加入国籍，10年之后可以申请永住，如果是高端人才的话只用3年就可以申请永住。

中国东京房产投资对比

与其它国际大都市相比，日本大城市房价并不算抢眼，不如伦敦、纽约、旧金山等国际大都市，也不如国内一线城市“北上深”。也可以说泡沫破裂后，日本房产泡沫程度远低于世界上很多热门投资目的地国。

中国当下的年龄结构类似于20年前的日本——都有25岁和50岁左右两个人口高峰。在最后一个人口高峰之后，都出现了出生人口的大幅下滑。

去日本的中国游客越来越多

去年一年有500万中国人去日本，连续2年每年涨100%。2016年10月份已经超过了500万，数量非常大。去年有2000万人涌入岛国，酒店供应严重不足。有一居把房子拿去做民宿。去年Airbnb在日本发展特别快，很多做民宿的房东收益在2~2.5倍，这是一块很大的金山，却没有人挖掘。我们从去年开始，研究了半年日本的房产， 11月正式开始做有一居来，现在基本上所有做民宿短租的客户，获得的年化收益很高，夸张一点的可以做到17%。

现在人民币汇率动荡，做海外投资也是条不错的路子，包括做债券、股票、房产。国人投资房产的热情高涨，所以当时我们选择房产这个品类。美国西海岸的房子都被中国人炒起来了，现在没有一百万美金根本做不了投资，把目标选在日本就不一样了。日本的房价比较低，在类似北京三里屯的核心地段买个房子也就200万人民币左右。买了长租的年化可以达到4%~6%，民宿短租的年化高的能做到17%。

日本政府保护租客

房东没有任何理由赶你出去。在日本，带租约的房子便宜，空房子贵。因为有些人租了13年，房租还是13年前的价格，夸张一点可能是20多年前的价格。房子的价值取决于租金的高低，租金越高，房价越高。

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