日本房产投资优势
在如今的海外资产配置中,除了持续火爆的欧美等国家之外,众多投资者对于日本房产市场关注程度也越来越高。在东京申奥成功后的三四年世界以来,东京为首的日本地产市场发展形势比较乐观。下面,和小编来看看日本房产投资优势吧!
在如今的海外资产配置中,除了持续火爆的欧美等国家之外,众多投资者对于日本房产市场关注程度也越来越高。在东京申奥成功后的三四年世界以来,东京为首的日本地产市场发展形势比较乐观。下面,和小编来看看日本房产投资优势吧!
日本房产投资优势
日本土地和房产的永久所有权拥有绝对优势
中国房屋产权只有70年,工业用地50年,教育、科学、文化、卫生、体育、综合性用地50年,商业、观光、娱乐用地40年,日本土地和房产具有永久所有权;日本买房子包含土地,而且是永久所有权,中国土地公有制,因此买房子是不包括土地的。
与中国国内的房地产投资相比,可获得较高的收益率
日本投资跟中国比较,日本房产更显得有明显优势,日本房租高,租赁的年收益率为6~15%。而国内平均为2%左右。
相对于中国房地产的泡沫时代,日本的高品质房地产价格低廉
在中国,大部分商品房是不含内部装修的毛坯房。而日本的在售物业都是精装修房,拥有最新的建筑施工和装修技术,各种设备齐全。另外,日本房产的价格低廉。在北京的中心地区,很难发现换算成日元后总价在5000万日元以下的物业,而在大阪,即使市中心也能以2000多万日元(~120万人民币)置业,而在市郊则能购买别墅。
为子女在日本留学期间购置房产
日本教育资源比国内好,根据调查,毕业后希望留在日本就业的留学生占整体留学生的56.3%。房屋不住的时候可以高价卖出去。
获取投资经营签证而设立公司的房地产投资
可在日本设立公司,可以进行不动产投资。在日本居住时间超过5年后,可申请加入日本国籍或者申请永久居住权。
资金安全性
日本尊重个人隐私,日本方面不会轻易向投资者透露个人信息和资金等情况,所以说在日本投资不动产有绝对的资金安全性。
日本经历了90年代的泡沫经济,房价跌到了低谷,一直没怎么涨,现在房贷利率降到了0.625%,又有东京奥运会的利好消息,可以说是抄底的好时机。而2014、2015年,也确实有很多的企业、富豪来日本抄底。
举几个例子,早在2014年后期和2015年前期,新加坡和中国的投资公司,就分别买下了位于东京站和目黑站附近的大型房地产。
本房产作为保值养老的投资,还是不错的,可以考虑。
日本房产投资劣势
税金:
但是在日本买房子不好的是,每年需要交固定资产税,是按照房子所在地每年的地价百分比计算的,可以认为房子越大,固定资产税越贵;我在埼玉县的大宫有一套99平米的房子,每年固定资产税97,000日元,换算成为人民币大概5000元左右。
独门独院:这个日语叫一户建,很多日本动画片里,比如哆啦A梦里野比家住的房子就是一户建。东京都内,不是很昂贵的地段,一般一户建包含土地在内的价格要3500万日元以上。和集合住宅比,好处是没有管理费和修缮基金,但是出问题都需要自己修理,有的日本人觉得麻烦,会更倾向于购买集合住宅。
对国人来说,就算你想买房,也有很多现实的困难。
首先是,外国人在日本买房产的门槛太高。没有长期居住权的外国人在日本是禁止贷款买房的,必须付全款,这么低的房价利率,你享受不了。
外国人在日本买房还有个很高的门槛,就是缺乏准确的、可信赖的房地产情报。没有对当地的足够了解,想要找到回报率高的投资型地产,是一件非常困难的事。
因为90年代建的,规划不合理,功能利用不明确。日本房子分三种 一户建木造,3-4层公寓(龙骨框架),高于4层的公寓(混泥土框架)。一户建基本都是木造,土地先自己买,然后使用30年左右就得推到重新盖。过了5年之后,木头老化是个问题。龙骨公寓就是房间模块化,房间门很矮,墙壁复合材料,不隔音。比木造保温好很多,维持也比木造少。混泥土框架跟国内差不多,只不过日本内装好了,买回来直接用。一般寿命估计50年-70年。最省心也是最贵的。
日本房产投资收益分析
首先,日本房产的投资回报率相对比较高,因为大家投资房产主要收益都来自于房租收入,而日本当地的居民喜欢买房的人要比租房的人少很多,所以在日本的房子是很容易租出去的,因此租金回报率在日本大约为10%,甚至高于我国的平均值2%。
经历过泡沫破灭并回暖的日本房产市场是十分谨慎的,所以发展要不我国的地产租赁市场更加成熟,制度也相对更加健全一些。日本的居民消费集中程度较高,房屋入住率多年来都超过九成,投资日本房产的回报率稳定性很高。
在日本位于偏远、交通不便地方的房产,就会凭借房产价格便宜等优势,从回报率角度分析,是完胜大都市繁华地段的房产。不过,这样的地区空屋率较高,出租,转卖都十分困难,并且也没有升值的空间。这种地方的房产一旦出租不出去,处理不得当的话,不但不会赚钱,反而会赔钱。所以,投资回报率最好作为购房的一个参考,不要过分倚重。
尽管有关数据统计显示,在日本房产投资者以国内投资者为主,但是国外投资者占总投资的比例达到14%,而且这个数据在日本房产市场的影响也正在扩大和扩张。日本东京这座城市是最受海外买家欢迎的房产投资地区,一些国内的业内人士及购房者表示日元贬值,促使了不少中国人去日本买房。目前日元处于汇率最低点,而人民币值的预期也在不断上升,再加上东京人口越来越多,这也冲击了东京房地产市场的发展,现在在日本购房是一个最佳的时期。
以东京市中心的公寓来做说明,公寓价格同比去年增长13.4%。东京作为日本的政治与经济中心区域,70㎡的公寓平均要价接近9000万日元,也就是约人民币456万人民币。由于日本东京房价的上涨,而且首都中心区域的房屋供应量又十分有限,因此预计在未来东京中心区房价将进一步上涨。
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