东京房产投资误区有哪些?
许多投资日本房产市场的国人喜欢把国内的投资理念原封不动的照搬到日本,比如偏爱在东京买房。受传统思维约束,他们习惯于把在中国国内的想法或做法带到在国外的投资中去,这样就在有形或无形中损失本来可以取得的更高投资收益。这实在是非常可惜的。其实,只要因地制宜转变投资观念,这些损失是完全可以避免的。下面邦海外小编就带大家了解下关于东京房产投资误区有哪些的相关内容。
许多投资日本房产市场的国人喜欢把国内的投资理念原封不动的照搬到日本,比如偏爱在东京买房。受传统思维约束,他们习惯于把在中国国内的想法或做法带到在国外的投资中去,这样就在有形或无形中损失本来可以取得的更高投资收益。这实在是非常可惜的。其实,只要因地制宜转变投资观念,这些损失是完全可以避免的。下面邦海外小编就带大家了解下关于东京房产投资误区有哪些的相关内容。
东京房产投资误区有哪些
误区一:很多人从未考虑过海外房产市场
随着国内经济形势不确定因素的不断积累,深入研究海外的发展趋势,如何理性而卓有成效地进行海外,对于者而言显得日益迫切和必要。日本房产市场已成为中国海外客的重要目标,在日本房地产行业已经出现了越来越多的中国人,如果还有人只着眼在国内,认为去海外与自己距离太遥远了,这种观念已经显得非常落伍了。
误区二:日本房地产就是在日本买房子
很多者认为在日本房地产就是买了房子,这是一个非常大的误解。土地增值,建筑物贬值,是所有从事房地产行业的人们都应该掌握的黄金法则,房地产的增值组成是有两个部分,一部分是土地,另一部分是建筑物。在过去二十年间,我们建房子的成本的变化并不是那么大,而房价的浮动为什么那么大呢,是由于房屋下面的土地的增值而导致的。比较一下十五年前拿地的价格和现在拿地的价格,你就会明白为什么说土地增值而建筑物贬值。因此,所的土地拥有独立的产权,对房地产而言是非常重要的。日本的房子都是独立产权,只要在日本买了房子,就表示你永远拥有了房子及其占据的土地部分。
误区三:热衷于东京房产
很多华人者喜欢选择东京,认为东京是首都,各方面都会比其他地区强。其实则不然,京都、神户、大阪等地的房产整体价格比东京低30%~40%,但增长速度与东京持平甚至还高于东京。并且不仅是东京,日本全国的公共交通相当发达,如神户的区有直达大阪的阪神本线、直达京都的东海道本线,车程均在30内,不少在大阪工作的白领在神户租房子住,就得利于其发达的公共交通。
误区四:一套房产就足够了
成功的很重要的一点就是要了解复合增长,爱因斯坦称之为“最伟大的数学发现”,者利用所的房产进行银行贷款,利用房产的高杠杆能力和盈余,和拥有更多的房产,这样才能实现的效果。如全款买下神户市区一套价值576万日元(人民币30万),使用面积为22.3平方米的公寓,月为60000日元,一年就可以收取72万日元的房租。在日本买房约为房屋总价的10%,那么72万日元完全可以支付一套价值576万日元同样大小的公寓的,剩下尾款通过银行贷款,就又可以一套房产,获得双倍的,若上将会获得更多。
东京房产值不值得投资
为什么投资:
1.政治稳定,法制健全,房地产波动幅度小,收益稳定;
2.日本的城市开发基本已经完毕,几乎不会发生被迫搬迁的事,万一发生也会得到很丰厚的补偿;
3.日本的房地产买卖透明且拥有永久所有权;
4.投资日本房产后可办一次或多次往返签证,一定时期后可以办永久居民证,容易获得投资经营签证;
5.出租方负担比较轻;
6.日本房地产品质高,维护比较好,不易老化;
7.再次出售时比较容易出手。
为什么不投资:
1.汇率风险
投资日本房产时需要留意日元汇价的问题,以东京的楼价为例,2013年至2014年底,当地的楼价已经升值约20%,大阪升值超过10%,但同期日元对人民币的汇价贬值近30%(当中也有人民币升值的因素),换句话说,如果在2013年年初买房,房子的升幅抵消不了日元贬值的幅度。如果要投资的话,需时刻关注日元汇率,并长线放租获得稳定回报及坐等升值。
2.空置风险
由于日本人口负增长,移民又有严格的限制,一些偏远地方的回报率虽然高,但是空置率也不低;而且日本的房子有大量供应,不像中国北上广和香港那么紧张,不一定能轻易转手。
3.税负风险
税负也是需要注意的问题。日本买房税缴税项目五花八门,若房子在5年内转售,所得的盈利要缴纳30%作为利得税;5年后再转售也要缴纳15%的税款。而投资者在当地买楼要缴纳的税负、律师费及佣金等,则差不多占楼价的10%。还有一点,日本的遗产税很高,由此可见,在如此高昂的税率下,中国人到日本购置大额不动产,若干年后就相当于给日本国库做了贡献。
具体来说,热闹的地方房屋价格自然就比较高,回报率会适当降低。于是,很多人就会选择偏远地区的价格便宜回报率高的房屋,却没有考虑到偏远地区的周边设施缺乏和交通不便等弊端。愿意住在偏远地区的人毕竟不是很多,如果房屋租不出去空关的话,反而是损失。
所以,除了回报率的高低,还需要重视的是这个房屋所在区域的居民入住率。
东京房产投资有哪些风险
1.房龄问题
在国内,人人都偏爱投资购置一手房或较新的二手房,比较嫌弃年代久远的老房子,认为房子不牢固或者样式比较破旧;而在日本,不管多老的房子都感觉很新,所以不用太关注房龄问题,要知道日本二三十年前的房子比我们十年前的房子保养得还好,旧房(一户建)还可以进行改造。
2.地震问题
很多人都会联想到日本的地震问题,但是不要被地震吓到,日本的房子抗震性全世界第一,十分的安全。另外,1982年以后的房子都加强抗震性。 现如今,随着人民币汇率震荡波动,全球置业将是资产投资与保值的最佳途径之一。基于以上种种因素综合考量,加之日本新一届政府的经济政策不断振兴日本股市和房地产,日本置业目前是分散投资,规避风险的最佳地点之一。日本房产市场目前处于供大于求的状态,房价趋于下降,投资回报率相对上升,正好是投资的好机会。
3.房子朝向问题
在国内购房,我们会特别注重朝南朝北等朝向问题,毕竟朝向问题会间接影响到房价的涨幅;而在日本,朝向并不是重要的,日本房产买家更关心房型的位置能不能看到美景。所以一般在东京朝向富士山或者东京塔等知名景点的高级公寓楼相比其他公寓楼会更贵。
4.偏远地区便宜
有很多对日本房产市场不熟的投资客会因为日本一些郊区房价特别便宜,就选择投资偏远地区购置房产。其实,这样风险只有更大。神居秒算认为,偏远地区买房的风险很大,无人管理也不容易出租,更不好转卖。另外,要知道,交通和地理位置是决定投资回报率的关键因素。相比郊区,何不把眼光放远点,投资一些热门城市更好。
5.关注房子大小
中日房子面积算法也不同!国内的房子面积为建筑面积,人们偏向房子的面积越大越好;而日本房产的面积指的是使用面积不包括阳台。日本的使用面积相当于国内建筑面积的70%~80%。另外,在日本购置的投资房更多的是倾向购置日本的单身公寓,因为更容易出租,且回报率更稳定。另外,大房子不好租也不好卖。
以上就是邦海外小编今天带大家了解的关于东京房产投资误区有哪些的相关内容,如果您还有更加详细的了解,可以拨打我们的热门专线:400-8510607或者直接咨询我们的在线客服,我们邦海外专业的顾问一定可以满足您的需求。