西班牙房产泡沫历史

自上世纪90年代中期以来，西班牙经济开始起飞，多年来一直是欧洲也是西方主要经济体中增长速度最快的国家，但其经济严重依赖房地产业，在经济危机冲击下，房地产泡沫最终迸裂，给西经济带来巨大创痛和后患，教训十分深刻。接下来，和小编来看看西班牙房产泡沫历史的内容吧!

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西班牙房产泡沫历史

西班牙房地产市场从1995年开始进入快速发展阶段，其房地产“泡沫”从1998年开始集聚，在房地产市场的驱动下，整体经济也出现了持续13年的较快增长(见图1)。截至2007年末，西班牙平均住房价格为2086欧元/平方米、房价收入比为1.1、国内生产总值(GDP)为9792.9亿欧元、固定投资占GDP比重为30.2%，分别较1998年增长1.8倍、60.3个百分点、28.2%、8.5个百分点。

次贷危机后，金融危机席卷全球，西班牙同样危机重重。债务危机、经济危机、地方政府财政危机、银行危机相互交织。

有媒体将西班牙形容为美国2007年次贷危机在欧洲的翻版，这是因为西班牙的银行危机是由房地产泡沫崩溃导致的。

西班牙房地产泡沫分为四个时期：1985年-1991年，房地产价格的短期上升期，1992年-1996年，价格的基本稳定期，1996-2008年，房地产泡沫形成期;2008年以后，房地产泡沫破灭期。

2004年，西班牙新建楼盘为数量50.93万套，2005年上升为52.88万套。但是2004年的需求估计仅为：30万西班牙本国居民，10万外国投资者，10万在西班牙居住的外籍居民，其余30万则为库存。西班牙共有1650万户家庭，但却拥有2200-2400万套房屋以及300-400万套空宅。

至2008年，2001-2007年这7年间建造的房屋中有28%出于空置状态。一些“鬼城”陆续出现，2011年，在只有700人的小镇Valdeluz，竟然建造了可供3万人居住的住宅。马德里南部的塞塞尼亚有12条街上的2000多套房子都是空置的，其他的房子的入住率也只有一半不到。另外还有花费超过10亿欧元的数个豪华机场，落成之后无人问津。

随着2008年国际金融危机的爆发，西班牙房地产“泡沫”开始破灭。

一是房地产价量大幅齐跌。2008年第一季度至2013年第三季度，西班牙住房价格持续下跌35.5%，新屋交易量下降32.1%，完工住宅数量减少92.2%。

二是固定资产投资大幅下滑。2013年第三季度，西班牙固定资产投资额为433亿欧元、固定投资占GDP比重为17.5%，分别较2007年第三季度下滑44.3%、13.2个百分点。

三是经济增速持续下滑。2008～2012年，西班牙经济增速下滑4.9个百分点至-1.4%，2009年更是跌至-3.7%的历史低位。

西班牙房产泡沫原因

经济发展严重依赖房地产

1997年至2007年是西班牙房地产市场“疯狂的10年”，在2007年的高峰期，房地产业已经占这个庞大经济体国内生产总值的比重扩大到16%，并占有12%的总就业。即便在危机后的2009年，与房地产高度相关的建筑业仍占到了GDP的10%。

2007年，该国建筑业的投资占到了整个GDP的15.7%，而同期美、德、法、英和意大利的平均水平仅为9%。同样，建筑业所提供的工作岗位也是其他行业所无法比拟的。房地产成为整个经济的支柱和重心。房地产泡沫一旦破灭也意味着经济危机的到来。

政策和监管放宽给银行带来风险加剧了房地产泡沫化

一向以严格规范著称的西班牙银行，因房地产而大幅放宽，给西班牙乃至整个欧洲的金融安全带来诸多隐患。西班牙银行曾经以最牢不可摧的体系和精良的设备著称于西方世界，这归功于其保守的银行规则和操作惯例。

不过，这些都随着该国的房地产泡沫而大幅放宽，西班牙银行越来越漠视规则和监管。

首先，银行提供超长期按揭贷款。我国按揭贷款期限最长不超过30年，并且对房屋年龄和按揭期限的总和进行了限制。西班牙为鼓励购买房产，提供长达40年的购房按揭贷款，并在近年来又推出了50年的按揭贷款。过长的按揭期限不仅刺激了民众提前消费的冲动，更给家庭的财务结构增加了更高的债务风险。

其次，政府和官员越来越热衷房地产，并给银行带来大量无法到期偿还的债务。后来发现，几乎所有的西班牙国会议员都在房地产领域进行了大量投资，有些竟多达二十多处房产。

中央政府、地方政府和银行之间形成了非正式的同盟，几乎所有主要政党都从桑坦德银行获取了大量的负债，并将债务期限一次又一次的展期。这使得西班牙的房地产泡沫积累了多年并越来越大。

大部分地区半公共性质的储蓄银行都贷给房地产企业大量的负债，大量当时定价过高的物业和土地等抵押品在危机后迅速贬值，许多储蓄银行因此而在事实上濒临破产。西班牙有着欧洲最为密集的银行办公网络，这种情况迫使大量员工被解雇，造成大量失业。

最后，西班牙本国的银行危机迅速传导至欧洲其他银行，引起更大范围的金融风险。多年来，欧洲许多银行涌入西班牙，并占有重要市场地位，随着西班牙的房地产泡沫破灭，西班牙银行的评级下调为“垃圾”级，外国银行也未能幸免，大量银行面临高额债务风险。为此，欧盟于2012年提供了高达1000亿欧元的救援贷款，并启动了一系列的救助计划和改革方案，付出大量成本。

西班牙房产泡沫后房产形势

“鬼城”的窘况也迫使西班牙做出改变。

西班牙整体房价相比于危机前的高点下降了近40%。西班牙的法律规定，当业主无力偿还银行贷款后，房产归银行所有，但房价下降后损失的部分还必须由业主负担，债务危机爆发后，因为房屋市场泡沫崩溃，业主们已经还不起贷款了，引发了银行的危机。如今在西班牙申请住房贷款，必须向银行提供很多材料，购房者必须支付20%左右的首付款。

而当前西班牙对住宅的投资从之前的12%降到了4%，房屋销售每年只有5万套。2013年，为了鼓励海外投资者在西班牙购房，西班牙出台了“购房送居住权”的政策，开始时，提案的金额是16万欧元，但在2013年年底经过考虑后，西班牙将金额定在了高出两倍的50万欧元。那场房地产市场的危机让人仍旧印象深刻。

很多数据显示，西班牙的房价及其交易量近年来不断下跌，且近一两年已经在历史低谷处徘徊，已逐渐有微弱的回升趋势，但不见得会出现大幅度反弹，毕竟硬需求量才是决定价值的最根本因素，而西班牙的房屋使用率并没有那么高。

据说有4成住房处于闲置状态(有待考证)，应该跟经济危机以来失业率居高不下且大批西班牙年轻人出国就业多少有关系。而去年出台的买房送居留政策貌似也没有期望的大热，在缺乏中国人最擅长的炒作手段的前提下，房地产业也许会随着经济复苏有回暖迹象，但不会大起大落。

据国外权威房产门户的调查数据分析，商业房仍然是最有利可图的房地产投资，因为购买或租用商业房产的回报率达到了7.7%，与去年同时期持平。此外，写字楼提供的回报率为7.3%，比去年同期增长了1%，而在车库的盈利能力已从4.6%上升到5.6%。由此可见，商铺或者写字楼是投资回报率最高的两个选择，也是目前投资的最优选择和最热选择。投资带有租约的商铺，也因此成为了近年来最热的投资项目。有意向投资的朋友千万别错过!

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