在美国，除购买别墅(House)外，许多买家也会考虑购买公寓。相较于别墅，公寓更易出租，获得更快的租金回报，因此不少中国买家，在美国，尤其是纽约等房价较高城市会选择购买公寓。那么，海外买家购买美国新产权公寓流程是怎样的?

选房议价

看房选房：根据家庭需要和财务能力选定合适的地点、价位和房型，确定欲购房源。

出价议价：经过买卖双方的经纪，互相讨价还价，卖家接受出价及其它的条件。

成交纪录单：由经纪人将成交价、买卖双方的姓名地址、双方律师地址与联络方式、大致的过户时间等等记录在案(Deal Sheet),提交给双方律师,供其准备买卖合同时参考。

签订合约

商谈合同条款：购买美国新产权公寓，在纽约买卖双方都需要聘请专业的律师代为拟定合约并检查条款。买方律师会对卖方律师发来的合同进行审阅，根据客户的具体情况进行更改，删减，或添加。

正式签约：签约时，买方一般需缴纳房价10-15%的定金，并存入卖方律师的托管账户(Escrow Account)。买方律师将签好的合同与定金一起送给卖方律师, 待卖方签字并将签好的合同送回给买方律师，合同正式生效。

贷款产权

产权调查：合同签署完毕后，买方律师向产权公司订产权报告并审阅，看该房屋的产权是否存在问题，可不可以过户;买方需要购买产权保险，以保护自己的权益。

贷款申请：如果买方需要贷款，买方需要与银行联系商讨贷款事宜。如果您的合同条款中明确合同是取决于您是否能取得贷款的，那您不能取得贷款时，合同取消。如果合同中没有该条款，或是明确合同不取决于您是否能取得贷款(如购买某些新房)，那无论您能否取得贷款合同都将继续。

入住许可证：新建的建筑物完工後、经政府验收合格方可获得入住许可证(Certificate Of Occupancy)，卖方提供入住许可证给买方并通知买方准备过户。

过户交房

买主验屋：过户前48小时内，经纪会带买家进行最后的检查(Final Walk-through)，确定水电气工作正常以及公寓其它状况良好。

产权过户：买者律师会预先通知买主过户交接的所有费用，最后过程是在律师楼签署过户文件，付清过户费用，完成产权交接事宜。过户后，产权公司会把房契(Deed)资料交给纽约市政府登记，此宗交易完成。

购买美国新产权公寓过戶費用

1.产权调查和产权保险费用

产权保险：一次性的，大概是买价的0.2%—0.3%

产权调查及产权报告相关费用 ：$300—$1500

产权登记 ：$250—$750

2.购买房产相关税费

纽约市转让税：50万= 1% / 50万以上=1.425%

纽约州转让税：0.4%

豪宅税：当买价为100万或100万以上，需要支付买价1%的豪宅税

贷款登记税：贷款50万以內买家需支付贷款额1.8%，贷款50万或以上买家需支付贷款额1.925%

3.其他费用

买家律师费：$2000—$3000

卖家律师费：$2000—$3000

房屋保险：每年付费，由于保险条款不同而不同，一般在$500-$2000之间

其他康斗杂费：部分康斗需要支付减税申请费，贡献管理费，管理公司使用单元的购买费分摊

4.贷款费用

银行经办費：$300-$1500

银行估价费：$300—$1500

信用调查：$10—$30

银行律师：$750—$1000

总而言之，如果全现金购买新康斗公寓，过户费基本要准备到买价的3-4%左右。如果需要贷款购买新公寓，过户费基本要准备到买价的5-6%左右。

外国人购买和出售纽约房产时常见问题解答

1、 我是中国人，没绿卡，也可以去美国买房吗?

A：当然可以。在美国购买房产程序很简易。您不需要是美国公民 也不需要拥有绿卡，更不需要解释您购买房产的用途，只要您能提出证明，您有能力支付房款，在美国是很欢迎外国投资者在美国购置房产的。最重要的是，您需要一位值得信任的有经验的房地产律师，协助您了解和熟悉美国的买房程序，规章制度及法律条款。

2、中国人在美国买房必须亲自前行吗?

A：不一定，可以委托他人办理买房，但最好是本人事先来美国开立好自己的银行帐户，以便用该帐户内的资金支付购房款。如果不来美国而将资金打入在美国的亲友帐户，可能会给亲友当年的报税带来一定的麻烦。

3、 中国人购买美国新产权公寓要些什么证件和资料?

A：如果本人亲自前往购买，只要有护照就行了。如果是委托他人购买，需要给受托人写一份授权委托书(Power of Attorney)，该授权委托书需要公证，另外提供一份护照复印件就可以了，受托人有了授权委托书，可以动用在委托人名下的银行帐户中的资金支付购房款，代签买房合同等法律文件和代办过户手续。

4、 投资美国房地产市场为何需要律师?

A: 美国房产交易过程比较复杂，专业分工也明确。交易过程牵涉到许多法律细节，需要专业人员的帮助。美国50个州，每个州的法律不同，各州的房地产法更是不尽相同。房产交易过程为了遵从法律规定，也为了保障交易双方的各项权益，通常，在一次房产交易过程中，约有十几个公司(买方、买方律师、买方仲介、卖方、卖方律师、卖方仲介、银行、银行律师、验屋师、房地产价值评估师、信用调查公司、保险公司产权公司、政府房地产登记、大楼委员会等等)互相协作，提供服务。这听起来有点吓人，但是对买卖双方来说，这些专业人士其实大大简化了操作。对那些不熟悉美国法律的外国人到美国买房，劝你一定要请当地的房地产律师，他们专做房地产方面的业务。他们在买卖中起到的作用无可替代。律师在地产交易过程中起到下面这些作用：

买卖合同(Purchase andSale Agreement)

产权调查(Title Search)

完成交割(Closing)

售后登记(After the Closing)

以下分别阐述：

一： 买卖合同。这是律师的第一步工作。为保护各自利益，一般交易中，买卖双方各自有自己的经纪人，也各自有自己的律师。包括买主和卖主，这里一共有六方人员。通过双方经纪人帮助，买卖双方在拟定买卖合同前已经达成价格和附加条件的协议。然后律师的第一步工作就开始了，双方律师就前面已经达成的协议用法律语言和措辞来制定合同。通过这个买卖合同，双方律师帮助雇主了解他们将要签署合同里双方的责任和义务，违反的法律后果等。然后在双方同意基础上签名。

二：产权调查。只有双方都在买卖合同上签字后，律师的第二步工作才能开始。他们去地契登记处(Registry of Deeds)调查产权。审阅产权报告，审阅地产证明，以确保符合买卖合同，确认是否符合适用的区划法律、建筑规范、及其他法律要求。如果房产是遗产还要到当地遗产登记处调查(Registry of Probate)。地契登记处和遗产登记处都是以郡县来管辖的，每座房子在那里都有登记。每座房子的交易历史都有记录，有的可以追寻到一百年以前。产权调查是为确保房子卖主拥有完全产权，而且可以合法买卖。

三：完成交割。在产权转让予买方之日，卖方、买方、产权保险公司、贷款方等各方均须到场。所有各方均由法律顾问代表，以保护自身利益。有时也包括双方地产经纪到场签字。这时产权调查完成。买方资金到位，卖方完全搬出物业。签署文件主要包括地契，贷款书(买方)，贷款清偿(卖方)，地税和水电煤表交割等。

记住，律师一行包括的很多专项，你在房产买卖中要找的是当地专业做房地产的律师。

5 、中国人在美国购买的房屋产权与美国人有何不同?

A：没什么不同，都是永久产权，产权文件上都会载明产权拥有人的姓名，获得不动产产权的时间和位置，單位面积等等。

6 、买房需要支付给经纪人佣金吗?

A：在美国，不管是代理买方的经纪人还是代理卖方的经纪人，其报酬“佣金”一般都是由卖方支付的，买方不需要支付佣金。这与国内的习惯刚好相反。卖方在与经纪人签署委托售房合同时，会约定佣金的数量，一般为售价的5%-10%，常见的是6%。卖方经纪人在获得这份合同后，就把这个房屋通过经纪人联合会共同开设管理的媒介(如网络、杂志、报纸)去做广告，这叫上市(listing)，同时在广告上面会特别说明如果该房通过其他经纪人卖出的话，则其他经纪人将分享的佣金数量的比例，比如是3%还是4%，有了这个公开的广告，买方的经纪人就不用担心卖出房子后得不到佣金。

7、 来美国买房的基本步骤是怎样的?

A: 多数外国投资者在美国买房，是以现金交易 (没有经过贷款的) 来支付全数房款。过程大约如以下：看房，出价，被接受后，签和约，产权调查，准备相关文件，过户。

8、 外國人可以辦理房貸嗎?

A: 海外买家可以在美国贷款购房,并且很寻常也很容易。但是，不是每一家银行可贷款给海外买家。核实外籍人的收入和信用不太可能,所以外籍人对银行来说, 风险较高, 外籍人的利息和首付也较高.另外, 如果买房屋是作为投资，其房屋贷款利率会比买来自住地产房屋贷款也是高的。

9、 购买美国新产权公寓，产权调查是甚麼?

A：产权调查是指将一块不动产的历史事件撷取出来，以确定相关权益和有关规定以及财产的证明文件。产权调查通常是在房屋买卖交易中进行或是屋主重新贷款时，银行要求屋主进行产权调查。它主要包括三个问题：卖方是否真的有合法的房产权益?这土地上有没有涉及到任何限制?有没有存在任何官司，房产卖价是否需要在过户时支付?

10 、外籍人士在出售纽约房产时，需要缴纳哪些税?

A: 在美國，中國人出售美國房產所繳納的費用主要包括以下部分，其中資本利得稅是最重要的支出：

a.資本利得稅:

資本利得是指當資本資產出售時，買價與賣價之間的差額减去交易费用以及房屋整修(修缮)费用，即是淨資本利得。一套房屋如果買入時為200萬美元，交易费用以及房屋整修费用為10萬美元,賣出時為300萬美元，那麼其淨資本利得為90萬美元，而針對這90萬美元征收的稅費則為“資本利得稅”。目前,联邦資本利得稅为淨資本利得的15%,纽约州8.82%(对非居民)。

b. FIRTPA预扣税:

外國人賣屋時會遇到“房產資本利得稅預扣”法令。根據1980年外籍人士房地產投資法案規定：當非居民外籍人士出售美國房產時，需要先被預扣稅，其目的是防外國人買賣後離境無法追索增值稅。收走預扣稅，外國人就必須申請稅號，在報稅季填交稅表才能拿回退稅。

FIRPTA预扣税税率约为总售价的10%。如果卖家目前尚未向美国国家税务总局(IRS)缴纳所有其他税款(即所得税和资本收益税等)，则需先繳納10% FIRPTA预扣税。通过信托方式出售美国房产的外国受益者和外国公司必须预提销售所得金额的35%。如果售房沒有收益甚至虧本，也要先繳預扣稅，但可以請會計師向國稅局申請免稅，一旦批准，這筆預扣款不必等到報稅季，就能拿回。

例外:在任何购买过程中，美国不动产权益的卖方须预扣全部销售价格的10%，只有四个以下情况不需要扣税：

•30万美元或以下的自用住宅购买，或

•买方收到来自卖方的卖方非外籍人士声明。

•基于同美国公司的非公开交易获得的收益，且该企业提供所需的宣誓书。

•获得公开交易的公司的份额。

值得一提的是，美國1031條款，簡單來說，當你賣出一處房產後“一定期限內”，又購買了一“類似”的房產，那麼資本利得稅是可以避免的。所以想要更換自己的房屋，若符合1031條款的要求，將可免去這一筆稅。但在不同情況下，該條款所設定的條件以及具體操作相當復雜，需咨詢專業的律師及會計事務所代為處理。

11 、我該用個人名義買還是公司呢?

A: 兩種「外國人」，建議用個人名義買

a.持工作簽證H1B的人，每年都報稅，享受和本地人一樣的稅務優惠。

b.留學生：父母希望給孩子當地買房。最好直接給錢，以孩子的名義買房，也享受稅惠。

下列情況,適合用外國公司名義買:

金額巨大的投資型房產，尤其會牽涉到贈與稅和遺產稅問題，最好以公司名義購買。有一位來自深圳的公司高管鄭先生看中曼哈坦一套價值千萬的房產，請稅務公司對房產購買進行稅務規劃，在得知他將用個人名義買房時，該公司便作了提醒，誰知鄭先生不以為然。兩年後他因車禍去世，美國聯邦稅局徵收40%的遺產稅，紐約州也要徵收16%的遺產稅，繼承房產的兒子只好賣房來繳稅。

美國身分的居民也有贈與稅和遺產稅，但每個人一生有545萬 (2016)的免稅額。外國人將美國財產進行贈與或繼承的時候，終身免稅額只有6萬，在6萬之上的利潤最高要繳納40%的贈與稅或遺產稅。而若是公司且是國外註冊的公司，鄭先生便不是將美國房產轉給孩子，而是轉讓外國公司的股權。而且外國公司最好在一些免稅國家如英屬維京群島或開曼等地成立。

12、 在布魯克林區擁有房產的相關花費為何?

A: 以公寓為例，每月的主要固定支出為地產稅、管理費、保險費和房貸本金及利息(如果是用房貸購屋)。

新建公寓多有減免稅款，因此可降低每月繳納的房地產稅。若無減免，每年稅金約為房產價值的0.5~1%左右。商住混用住宅及多家庭住宅樓的支出較高，需支付更高的房地產稅、保險費、維護費、修繕費、管理費等。

13、 在美國購房對赴美簽證或者申請美國移民沒有幫助?

A: 這是一個很常見的問題，但買房與移民或簽證之間是沒有任何關係。在美國買房、移民或美國簽證都是由不同的部門及人員來處理。移民局管不著申請人在美國有沒有房產，當然，更不會因為有沒有房產而區別對待。买房在某些情形下可能为赴美签证带来便利, 但是没有直接关系。如 (1) 短期观光访问签证B1/B2的签证的成功由很多因素决定, 与买房没有很大关系; (2) 学生签证F-1,要求必须通过考试, 被正式大学接受; (3) 投资商业地产符合移民条件可申办投资移民EB-5签证,但周期较长, 条件基本是投资100万(或50万)美元, 创造10人以上的就业机会. 由于买房是被动投资,无法直接用这种投资来申请绿卡;(4) 若以公司名义投资于商业地产可申办L签证，获美工作许可. 但是L签证的申请,也取决于很多因素. 如必须是跨国公司的高级管理人员或高级技术人才等等.

14、 父母从中国汇钱有管制，需注意什麼?

A: 1.中国政府规定每个中国公民每年只能从中国汇50,000美金来美国。

所以如果要汇一笔较大金额给美国子女，父母需要在中国要多用几个亲戚的名义帮忙汇款，每人汇50000美金。美国的子女也要在美国多开几个账户，避免大笔资金流入同一账号，引起政府关注。父母最好从中国的账户直接汇款到美国子女的账户，不要先把钱汇到父母美国的账户，再转到子女的账户。

2.父母还应该注意，千万不要送现金给子女，之後存入子女账户。

因为在美国超过一万美元现金入账，都必须说明来源。另外一个可以采取的方法是，让美国的亲戚朋友给子女美金，父母在中国还人民币给这些亲戚朋友。父母要是想给孩子们在美国买房，汇款过程中一定要注意以上提及的几点。

15、 我无法经常去美国，我的房子怎么办?

可以找专业的中介机构委托处理，包括每月巡查以及房屋维修、定期清洁及冬季维护。

以上便是买家在购买美国新产权公寓时会遇到的常见问题。由于目前赴美留学人数增多，投资公寓所带来的便捷和高回报将成为留学生家庭的主要选择之一。