美国房产经过前几年的低迷，在近年来迎来了春天。尤其是过去的2016年，随着美联储加息以及以房地产起价的美国总统特朗普的上台，美国房产一路看涨，更是受到中国买家青睐，作为海外资产配置和货币避险的重要手段。那么未来，美国房产投资前景如何?

为何选择美国房产投资?

房地产业是国民经济的重要部分，同时也是国家稳定、社会公平的试金石。美国的房地产市场主要依据市场规律运行，市场化程度很高，相关环节基本由市场供求操纵。政府除依靠利率、税收调控市场外，并不直接干预。

纵观美国近五十年的房地产市场，其住宅价格除周期性波动外，一直比较平稳。几次大的波动出现在70、80年代和进入新世纪后的首个10年，但每次跌涨大致相当。换句话说，美国房地产在“低谷-繁荣-泡沫-衰退”的周期循环中，市场规律作用明显。

利率和税收是美国进行政策调控的最主要手段。利率上升贷款成本相应增加，地产开发商的利润空间随即受到挤压;同时，美国有50个州开征房产税，税率一般为1%至3%，住房价格上涨即意味着个人缴纳税款增加。与中国不同，在美国买房需要事先声明房屋用途，因为“住”和“租”二者的贷款利率不同(对于买卖双方而言，任何违规行为后果都十分严重);针对房屋购买和出售时的差价，征收房地产增值税;同时实行退税政策，鼓励开发商建设廉价房，为低收入者提供住房。

以美国在2008年经济危机中的表现为例：2009年2月，奥巴马政府出台了一项高达730亿美元的房地产市场救助计划，目的是避免900万房主的房屋被拍卖。同时，政府还特别为房利美、房地美两大机构提供2000亿美元的救助资金，用来激活房产购买和贷款。此外，政府配套出台了一系列政策性调整，用以包括保护消费者、减少银行高管薪资、提升银行准备金、扩大对影子银行体系以及金融衍生物的管理、增加美联储权利等。

该计划主要力图达到四方面内容：一、提高美国家庭的“清偿力”。放宽按揭贷款再融资限制，帮助信用好的房主获得“再融资”便利，减少大部分家庭的月供支出;二、鼓励房贷机构减“月供”，保障普通家庭稳定。具体措施包括减少房贷相关支出在家庭收入中的比例，尽量使按期缴纳适当月供的家庭不至失去房屋，提供债务重组机会，降低家庭月供支出，同时防止投机者利用政府救助牟利;三、支持房利美和房地美，通过维持较低按揭利率水平，鼓励中产阶级家庭继续购房，提振市场信心;四、将那些信誉差的房屋购买者、地产贷款商和趁势牟利的投资人排除在计划之外。

美国房产投资的理由

理由一：美元强势

美国经济从2009年的谷底回升，美元汇率将维持强势，美国经济好转及加息周期的影响，预期美元汇率将于未来三年维持强势。

理由二：房屋量价齐升

2016年7月份全美房价环比上涨0.3%，同比增长3.7%，保持了从2012年4月以来美国全国房价持续上涨的态势新屋与成屋的销量也保持了增长的势头。

理由三：房价不高

从美国几十年的房市来看，美国房价呈周期性变化，差不多每10-12年一个周期经过了2006年一直到2012年初的楼市回跌，目前的美国房价处于稳健回升的趋势，未来5到6年美国房价会继续稳定上涨，美国房产正值最佳投资时机。

理由四：房屋租金持续上扬

在过去几年中房价大量增幅的地区其房租收益也水涨船高。洛杉矶、丹佛和波特兰这些城市在房价和房租上都有着两位数的增长，2016年4月美国整体房租则比去年同期上涨了3.7%

理由五：永久产权

美国房产拥有永久产权这意味着在美国的房产，子孙后代可以代代继承。

理由六：刚需人口扩大

自从2014 年下半年以来，美国家庭形成的速度大幅加快，达到05年以来的最快速度，这将刺激住宅需求的回升。美国人口结构暗示住房需求回暖：35-44 岁人口是美国购房自住的主力，35-44岁人口在 2015 年到达底部后将开始回升，意味着未来新增刚性需求的扩张。

理由七：美国房产政策完善

美国的房地产法律经过了几十年的发展和完善，逐渐形成了相对完善和成熟的房产法律制度和市场美国的房产信息是公开的，所有的交易信息，包括实际价格税额交易日期、交易情况,都必须明确的呈报，这就有效的避免了炒房现象的发生。

理由八：金融条件改善

次贷危机后居民资产负债已得到充分的修复，助学贷款压力的下降也降低了年轻人购房的负担，收入的上升也使得居民购房的压力减小。

理由九：房地产库存下降

目前美国住房空置率仍在持续下降，已接近94年最低水平，降至相对较低的位置租房空置率自2015年基本接近历史最低水平，降至7%在房地产市场需求回升的背景下，目前的房地产库存或不足以应对需求的回升，房价也出现上涨。

理由十：房产类型多

美国房产类型基本分为独栋别墅、联排别墅、公寓、多户住宅等每种房型，分布在不同的地区或城市，匹配不同的投资目的。美国房产顺应市场变化，在未来较长一段时间内都属于稳定上涨的状态，尤其是美国的租房市场。

美国房产投资的重点是什么?

投资重点一：购买教育区房

很多华人都喜欢购买教育区比较好的房子，教育区房的优势是所购买的房屋可以保值。

但是不推荐购买华人热门社区，因为房屋的价格会相对较高。

投资重点二：选择华人热门城市的周边城市

如果想要升值空间更大一点，可以考虑一些华人热门城市周围的一些热门城市。

投资重点三：洛杉矶东区升值空间较大

在南加州越靠近市中心房间一般越贵，靠近海边越近房价越贵。在房间相对比较高的时候，升值空间可能会相对较低。

一些华人朋友就会选择到洛杉矶东区去买房，因为离市中心相对较远一点，房价没有涨太高，升值空间会相对大一点。

投资重点四：南加州著名区域相对保值

在南加州相对比较有名的地方，比如比如尔湾、华利山丶新港，这些著名区域购买群体不光是美国人，而是面向国外，所以相对保本并有升值空间。