目前美国的房产中位价差不多是在20万美元一套，加州的话会比一般的地方都高一些，差不多是在50万美元左右。其他比较高的代表地区有曼哈顿，公寓平均价格已经过了两百万。下面小编就来给您介绍一下美国移民投资回报率怎么样。

如果说是当之无愧高房价代表，还是加州的硅谷，平均房价已经达到了262万以上。低的地方，也就是我们说房价的洼地，有像休斯顿、达拉斯，差不多房价都是在16万或者18万左右。

华人还是比较喜欢投资美国的洛杉矶、纽约、旧金山或者西雅图。但是一般来说加州还会是首选，很多人会拿美国的德州和加州来比较，但是德州确实是有很多地方是加州比不上的。很多人会说加州很热，但是你们却不知道德州却是更热的地方，同时德州的热它是湿热，而加州的热属于干热。德州素有像大蒸笼之称，而且你开车在德州的大马路上，你会觉得这个地方好荒凉。

投资回报率是很重要的一个概念，一般来说是以年收益去除以房子的购入价来算的。但是并不是房租就等于收益，因为还要刨去一些持有成本，比如房产税、物业费、火险，还有如果您买的是二手房的话，一些维护的成本维修费。刨除之后，再去除以房子的购入价，然后加上房屋的增长比率，那如果像洛杉矶的尔湾区域的话差不多是一年6%到7%的增长，加在一块就是房子的纯投资回报率。

我给大家举一个例子，如果说您在洛杉矶尔湾区域购入了一套一百万的房产，他的年租金差不多是在4.8到5万，地税差不多是在1.05%到1.3%左右，也就是一万零五百到一万三左右。刨去物业费是1800、火险差不多是800，其他的维护费用差不多是500到800。算下来年收益率差不多是在3.4%到3.5%左右。这样的投资回报率再加上它的年增长率是6~7%，那一共就能达到近9.5到10%的回报率。房租是可以看得见的收益率，还有一个是隐性的收益，那就是房子的本身的增值。

美国有“独家房源”这一说吗?

在美国没有说是独家的房源，美国所有的房源都是公开透明的，但是会有独家代理。在美国，就算是买开发商的房子，也是由买方和卖方两边共同完成交易会比较多，所以说一般是买方和卖方的两个经纪人平分这经济费。这样的话，买方经纪是保证买方的利益，卖方经纪是保证卖方的利益，对客户最好的。

所有房子在上市之前，我们作为职业的经纪人，我们都会查看房源的真实性，去核实卖家的身份，然后请产权公司去调查他的产权，包括他的一些房子的负债情况，还有其他的一些产权纠纷的情况。如果是这套房子我们去购买，我们都会核实对方经纪人身份，还有一些职业操守的相关信息。

新房一定比二手房靠谱吗?

我们华人通常会比较喜欢买新房，但是美国人其实并没有这种倾向。二手房它有它的优点，特别是60到80年代的二手房，它都是用大圆木，所以说它的质量是最好的。而且通常二手房土地会比较大、绿化比较密集、周边环境也比较好。周边的商业圈也会比较成熟，人口密度比较高。

但是新房的特点也很明显，很多情况下小区规划会更好，会应用最新的理念与设计。包括像能源环保、采光、隔音都会更好。而且如果说你是考虑投资或者拿来出租的话，只要你买好一点的区域出租是非常容易的，而且新房的出租率会比二手房快。同事也不用担心维修，因为新房开发商都是保修的。

美国的二手房市场确实占到美国整体房地产交易的90%，据不完全统计，在美国所有的房地产交易当中，平均每四套房子就有三套是二手房的交易。美国人买二手房也不外乎是几个原因，环境因素、成熟的社区、便利的交通以及较好的生活便利度。

按需选房

案例一

一对夫妇，有一个上小学一年级的孩子，打算送孩子去美国上高中以及大学。他们应该怎么选择学区?在孩子还没有去美国上学之前，如何利用这套房子实现资产增值?

如果像这一类的客户，我会建议做一些带投资性目的的购房，在学校周边购置价位中档的公寓或者小型的独立屋。因为相对来说美国的租金还是很贵的，所以等孩子要上学的时候，有一套房屋，你就不必要支付太高昂的租金。

如果说解决了住房的问题，多余的房间还可以拿来出租，给同学或者其他白领上班族，达到自给自足的这样一个优势。如果孩子在美国上班了，也可以算是有一个立足点，就算以后不住了，也可以卖掉，尔湾区域6%到7%的增长也会是一个不错的投资。不仅住了房子，还顺带赚回了学费，这其实是一个很不错的投资。

美国的学区房一般是和公立学校挂钩，但和私立学校不挂钩，所以不会有很严重的溢价，同时政府一般都会控制，像一般溢价率也是只在5~8%，只要不超过15%，我认为都是在正常范围之内的。

案例二

一位一线城市的企业中层，有大约20万美金的可投资资金，希望可以配置为海外房产。购买一套房产后用于出租，做海外房东。应该如何投资才能比较省心?

那20万的房子其实要买洛杉矶、纽约、旧金山这样的大城市会比较困难，但是如果是投资40到50万的话，也是可以买到还不错的房子的。但因为是平均价位，投资是不错的选择，自住的话可能位置会相对差一些。

投资房怎么买才能又赚又省心呢?首先，我们要知道房子的估价的一些判断的方法，像美国有一些专业的网站，比如Zillow，可以给出综合性的估价。如果你觉得这些网站的资料还是不够回答你的问题，你可以问像我一样的这些专业地产经纪人。

一般的美国房子，我认为都是分成四个层次的。第一、二层次是比较好的区域，像洛杉矶的尔湾、新港滩，都是比较保值的区域的，这一类房子是相对于比较适合长期持有的房子。那第三、四层次的房子，就例如像休斯顿、达拉斯、拉斯维加斯这些二线城市，我们可以试着做2到5年的短线，这些区域其实是增长是因为房价低，可以求一个短期策略。但是这些区域在美国总体大经济不好的时候，是很容易跌的，而且是暴跌。像2008年的金融风暴的时候，美国的拉斯维加斯就跌得非常厉害，房价跌掉了一半。

案例三

一对30多岁的夫妇正在准备办理美国的投资移民，同时也在考虑登陆后的置业安家问题，他们应该如何规划?

我认为还是买学区房和自住比较方便的区域会比较好，主要考虑治安与环境较好、华人比例比较高的地区更适合新移民，不过通常这样的区域也会比较贵。

同时我一般建议大家在第一次登陆的时候就买，这时候你有足够的时间看房。同时在I-829审批的时候，会看你在美国的居住情况和报税情况。如果你在美国做房东，有租金的收入，说明你已经在为美国创造税金了，移民局会对你在美国的长期居住更有信心。所以说你又有房产又报税，你的居住意向会比那些相对意向低的申请者来得更快、更有效。

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